34890亩新城启动规划，隆平新区，给你好看

不敢相信，这是长沙主城区，更是主城核心区：

芙蓉区浏河东实景

这里是芙蓉区，是伟人笔下“芙蓉国里尽朝晖”的长沙核心城区。上图中红色箭头所指，大片空地或刚启动、或未启动、甚至部分区域连规划都未明确。

不过，3000年长沙城变迁，1100多年前的马楚文化，即将在今日重现光辉。11月份，长沙资规局发布隆平片区规划修编招标公告。浏河东正式启动规划，大规模建设，即将到来：

图@长沙公共资源交易中心

来，看招标文件，具体有哪些重点？

01

隆平新区，启动规划

重点有三

先上图：

看整体规划重点，三个关键词：

立足种业创新、服务岳麓山实验室、助力“强省会”战略

每一个词，都代表一个发展方向。

种业硅谷：片区规划打造“中国种业硅谷”。目前，种业硅谷中已有隆平高科、华智生物等超200家企业，拥有5名两院院士、3900多名科研人员。根据计划，2022年将投入120亿打造国家级种业硅谷，规划2025年前实现将总产值240亿元，占中国种业市场比例达到40%，为浏河东持续注入活力。

隆平生物物种产业园效果图

岳麓山实验室：长沙目前规格最高的实验室，正向“国字号”迈进，堪称“国之重器”。核心区占地约1421亩，将以科研为主，还有其他一些商务、住宅功能。

岳麓山实验室，共分三期开发，仅第一期投资就高达100亿。已动工，预计2025年完工，建成后将集聚高水平创新人才1000人以上，大批优精尖人群导入浏河东。

岳麓山实验室效果图

此外，岳麓山实验室首个商住用地，也已挂牌，将于本月底出让。随着实验室科研部分的动工，该地块作为岳麓山实验室的配套住宅地，理应会有开发商拿地，但大概率是引入品牌房企合作开发，会是谁？（猜猜是不是LH？）

强省会战略：隆平新区，属于强省会6大支撑平台中的产业园区之一，被赋予重大历史使命。

在具体的规划设计上，一共15点要求，从整体规划、产业结构、土地优化、交通布局、公共设施、景观资源等，一应俱全。具体内容，不一一阐述！

本次规划，未透露具体的规划图，暂以此前规划图来看：

原规划示意图，其中部分用地规划已调整

根据原规划，教育用地、商住用地等占大部分，产业用地只占少数。其中，很大部分成熟，浏河心与浏河湾在建，未来居住集中地有三个：

丨汽车东站以北片区（西龙片去）

丨汽车东站以东片区（远大路两厢片区）

丨东湖公园以北片区（韶光片区）

这三个板块，恰巧与芙蓉区推出的3大城市更新板块相吻合。此前已专文介绍，不再详述：

接下来，分析两个重点：

第一，片区土地改规，预计明年将上新，价值几何？

第二，板块规划了2大商业体，将何去何从？

02

这个城市更新板块，正式启动

4大地块改规将拍地，中交会拿地吗？

近日，长沙市资源规划局发布隆平片X07-D35等地块 批前公示。其中，有一宗商业地块改纯住宅用地！

改规后示意图

这次调整主要涉及4宗地块：

• X07-D31地块修改为公园绿地，用地面积3380平，限高12米。
• X07-D35地块修改为居住用地，面积约2.95万方，容积率2.4，限高80米。
• X07-D41改为中小学用地，面积1.22万方（小学部分比之前面积更大），容积率1.2，限高24米。
• X07-E14-2改为体育用地，面积9200平，容积率0.8，限高24米。并要求该地块广场面积不小于2500平。

对比此前规划，减少了商业用地，增加了居住、休闲、教育用地，这也是对板块的又一次定义。修改之后地块位置及性质如下图所示：

划重点，根据此前的城市更新划分来看，本次改规地块，前3宗均位于远大路两厢更新片区内，第4宗体育+住宅地块，也与之仅一路之隔，基本可算在内。也就是说，自8月中旬签约中交集团联合体后，片区即将启动！

回到地块本身，周边配套比较成熟，地块性质调整后，一个是小学项目用地大了，办学规模也会增加，多几个班多一些学位。这几个地块，距离已通车的地铁6号线不远，步行可达。

另外，在6号线地铁口西北侧，还有一宗待出让地块：

待出让地块现场图 9月拍摄

地块位于双杨路以西、东岸安置小区以北，净用地面积约30.6亩。地块项目涵盖高品质住宅、酒店式公寓等业态，定位城市多功能综合体。西侧金茂建发观悦，北侧是佳兆业滨江四季，距离地铁口约250米。

该地块没有正式挂牌，预计明年会出让，地段和配套都不错，就是体量有点小，但地块本身方正，大概率能顺利出让。

03

龙湖天街之后，芙蓉东，大爆发

1000米距离内，还将建设两个商业体

芙蓉东发展迅速，高端住宅盘集中爆发，高科技产业迅速落地，更有名校、名医院快速落地，但商业方面除了龙湖芙蓉天街，还有所欠缺。

龙湖芙蓉天街效果图

龙湖天街在人民路以南，对于北边辐射稍弱。不过，根据此前信息，北片将落定两个商业综合体。

一个是吾悦广场，此前传闻落地张公岭，地块也曾挂牌，挂地要求明确要建至少10万方商业体，被认定就是“吾悦广场”，但地块后来终止。今年再度推介时，该地块却只剩住宅部分，商业没有推出，后续建设还不明确。

吾悦广场签约现场图

另一个是规划已久的汽车东站外迁后的商业mall。芙蓉区十四五规划中，汽车东站外迁后的原址上，将建设大型国际商业Mall，打造集商务、酒店、购物、娱乐、休闲、观影、体验、亲子、大型商超等业态于一体的超大体量城市综合体。

图@芙蓉区十四五规划

注意，无论张公岭地块是不是落定吾悦广场，其与汽车东站的距离，在地图上实测直线仅1000米。步行几分钟，却同时规划两个超10万方的商业体，如果成真，就要担心商业过量了。

解决办法，最好是将两者合二为一，张公岭地块可改规城住宅or建成其他类型用地，如商务、学校or公共配套。在汽车东站原址上造大型商业体，比如将签约的吾悦广场建在这里，与南边龙湖天街一同撑起浏河东的商业！

芙蓉东，正在快速崛起，预计明年将陆续出让土地，价值将迎来大爆发。

芙蓉区在楼市方面，一直表现不足，腾挪空间有限。即便是可好好挖掘潜力的隆平新区一带，也推进缓慢。

现在，规划重新来过一轮，好好提档次，多引进学校，深挖价值，我认为整体还是不错的。你认为呢？评论区说说你的看法。