苏州月报｜11月二手房成交涨超4成，新房市场稳中趋落

一、11月苏州新房供应放量，成交仍难见起色

（一）成交：新房成交连续两月回落，年底大概率维持低温行情

进入2022年，苏州新房成交延续去年末态势，6月进入冲刺年中业绩的节点期，房企推盘节奏加快，带动成交量升至年内峰值，随后7月份，市场转入传统淡季，推盘量减少，成交量随之下降，8月份部分房企提前备战金九银十，供应量增加，成交水平小幅回升。9月份，受到苏州市政府定向回购新房集中网签的带动，新房成交量较8月大幅提升，转入10月份，受到十一长假等因素影响，成交水平再度降至4千余套水平，金九银十略显平淡。11月政策端支持房地产的力度更强，金融16条托底楼市，三箭齐发加大对房企融资支持，尽管如此，政策效应尚未传递至销售端，苏州新房成交仍难见起色，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年11月苏州新房成交4277套，环比下跌2.82%，同比下跌23.09%。1-11月新房累计成交71342套，同比下降17.2%，较1-10月跌幅扩大0.4个百分点。苏州新房成交连续两月回落，销售端想要回温或仍需要更强效的政策出台，临近年底供应端放量加之优惠促销，12月成交有小幅回升可能。

（二）价格：本月刚需项目集中的吴中区成交占比提升，带动整体均价回落

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年11月苏州新房成交均价为22518元/ ，环比微降2.78%，同比下跌9.66%。受到成交结构性影响，本月吴中区成交占比显著提升，而吴中区一直以来作为苏州刚需项目的聚集地，因此带动整体成交均价小幅下降。

（三）库存：今年以来新房库存持续回落，去化周期不足9个月

6月份，开发商为冲刺半年业绩，供应显著放量，达到年内峰值，转入7月份淡季，房企推盘量减少，金九银十，新房供应不及预期，带动库存持续下滑。11月，临近年底，房企为抢收业绩，推盘节奏有所加快，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年11月新建商品住宅批准上市套数为2925套，环比上升118.8%，同比下跌53.4%。从库存量来看，根据数据显示，2022年11月苏州新房库存量为56689套，环比下降1.8%，同比下降21.14%。从去化周期来看，本月去化周期为8.8个月，较上月持平。

11月份，苏州有15个商品住宅项目获取预售证，较上月增加9个，共计2925套房源申领销售许可，较上月增加1599套。其中，吴中区、相城区分别上新4个项目，高新区有3个项目推新。整体来看，年底房企推盘积极性有所提升，但是相较于去年同期仍然不足，以当前的推盘节奏来看，年底预计成交端将会延续低温行情。

（四）分区：吴中区成交跃居首位，成交占比近30%

从苏州区域成交表现来看，本月吴中区成交越居首位，单月成交1255套，占比29.3%，较上月提升8.3个百分点；其次为相城区，单月成交1028套，占比24%，较上月回落5.8个百分点；吴江区位列第三，成交924套，占比21.6%，较上月提升0.4个百分点。

相较于10月份，仅吴中和姑苏两区成交上升，其余四个区域成交量呈现不同幅度的下滑。吴中区涨幅领跑，环比上涨35.82%，其次为姑苏区，上涨20.67%。

（五）板块：热销板块集中于相城、吴中两区，太湖新城板块销量领先

从各大板块的成交来看，热门板块仍主要聚集在相城、吴中两区，分别占据7个和6个席位。其中，吴中区的太湖新城板块销量领先，11月成交391套，成交均价为32540元/ ，吴江区的黎里板块位居第二，本月成交238套，成交均价为19087元/ ，相城区的黄桥板块紧随其后，11月成交225套，成交价格为22430元/ 。

（六）房企：中国建筑蝉联业绩榜首，复地集团紧随其后

从11月房企销售排行来看，两家房企销售业绩破10亿元，分别为中国建筑和复地集团，销售金额分别为11.88亿元和11.76亿元。银城国际紧随其后，11月销售金额为8.39亿元。同时，全国性大型房企绿地控股、招商蛇口、保利、碧桂园等仍然占据优势地位。

（七）项目：大家银城·东望位居成交套数和金额双榜首

从11月苏州新房成交套数TOP20项目来看，热销项目仍然集中分布于吴中区、吴江区和相城区，分别有6、5、5个项目上榜，其中，大家银城·东望项目位居榜首，11月成交199套，成交均价为31831元/ ，位居吴中区太湖新城板块的核心地段，地理位置优越，项目主打 “品质住宅+高端康养+儿童医院+综合型商业”的综合定位，户型面积段123-200 ，以大户型为主，主打改善客群。其次为相城区的复地鹿溪雅园，本月成交131套，成交均价为22253元/ ，吴中区的中建太泽之星项目本月成交87套，位居第三。

从成交金额来看，大家银城·东望项目仍然领先，11月成交金额为8.52亿元。其次为中建太泽之星，单月成交金额为5.42亿元，姑苏区的拙政江南本月成交3.77亿元，作为苏州老牌豪宅项目的代表，拙政江南本月成交8套别墅产品，一举跃居成交金额第三。

二、二手房成交态势转好，业主涨价信心提升

（一）成交：本月二手房成交止跌回升，涨幅超4成

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年11月苏州二手住宅成交5160套，环比上涨43.57%，同比上涨19.61%。从累计成交来看，1-11月份苏州二手房成交46134套，同比下降19.1%，较1-10月跌幅收窄3.1个百分点。自5月份开始苏州二手房成交连续4个月上升，9、10月份成交量止升转降，11月在政策端各项利好加持下，成交止跌回升，下月或将延续回升态势。

（二）价格：二手房市场价格止升转降

数据显示，2022年11月苏州二手住宅市场均价为29472元/ ，环比下降0.77%，同比上涨1.69%。苏州二手房市场均价自5月份开始连续5月下滑，10月触底回升，本月再次回落，市场信心仍未完全恢复。

（三）分区：各区成交均上涨，工业园区成交涨幅领先

从各区域成交表现来看，吴江区再次领跑各区，11月成交1032套，占比20%，较上月回落0.5个百分点。工业园区位居第二，11月二手房成交692套，占比19%，较上月扩大0.1个百分点，姑苏区成交976套，占比未18.9%，较上月扩大1.1个百分点。

从成交量变化来看，各区成交量均上涨，其中，姑苏区涨幅居首，为52.7%，其次为高新区，跌幅为46.9%。

（四）调价房源：涨价房源占比三连升，市场信心逐步修复

从涨降价房源来看，11月苏州二手住宅调价中涨价房源占比为12.6%，较上月扩大0.6个百分点。涨价房源占比连续三月提升。自6月份以来，苏州涨价房源占比连续3月回落，业主为加快置换房产，降价出售行为增加。9月份，需求端宽松政策持续释放，中央连发三条重磅利好，进入11月，政策支持房地产愈加深入，金融16条重磅救市政策祭出，年内第二次降准落地，对提振市场信心意义重大。