11月西安住宅总体持续下探，然利好涌现，地产或迎来年底冲量时机

22年11月市场表现

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#本 期 要 点 #

政策层面: 2021年下半年开始的流动性危机影响，民企的融资情况可谓是举步维艰，频频爆雷，为了防范这一现状不断蔓延，近期国家层面“连发三箭”支持企业融资，民企尤其是优质民企的融资环境有望得到大幅改善，资金压力也有望得到一定缓解；

市场及客户层面: 西安本轮疫情管控，从国庆节后延续贯穿了整个11月，受之影响，11月整体房地产市场继续探底，住宅市场供需两端均呈下滑趋势；开盘市场平均去化率不足50%，居民购房观望情绪依旧浓厚。

企业层面：为促销售，保汇款，各大开发商营销动作不断，促销方式也花样百出，如万科四季花城项目采用分期付首付，5天狂卖200余套，相比政策前的周均20-30套，成绩“喜人”；紧随其后，龙湖在近期也打出了“首付5万”噱头以加快年底销售。

后市展望：虽然11月国家层面在房企融资端利好政策频频，短期来看，获益的主要还是信用等各方面较好的优质民企或国央企，对大部分民企而言，在市场低迷的大环境下，加之即将到来的2023年上半年偿债高峰期，除了要积极寻求融资渠道，销售回款才是“治本”的关键；12月将进入年终冲刺期，企业将会在排货、营销等方面加大力度促销售回款。

QY-1宏观市场环境

国家层面

①“金融16条”“第二支箭”“第三支箭”支持房地产市场平稳健康发展；

②国常会再提房地产，托底信号明确；

③全国性预售监管资金优化政策出台，为房企释放更多资金流动性。

地方层面

近期核心一二线城市松绑政策逐渐涉及到“四限”局部宽松，如成都连发多条政策松绑“限购”；北京台湖、马驹桥商品房不再执行“双限购”政策；在市场下行背景下，核心城市政策整体仍存在松绑空间，特别是供需两端政策，若后续市场难以调头，不排除进一步松绑的可能。

本地层面

11月19日，西安发布最新楼市松绑政策，调整涉及二手房限购松绑、增加多孩家庭限购套数等方面内容，同时调整限购范围，临潼等外围区域不再执行限购政策。此次力度最大的政策就是二手房限购宽松，此举有利于二手房流通，继而刺激改善置换需求的释放。

政策内容如下：

1、从市外迁入本市且在住房限购区域无住房的居民家庭，落户我市后即可在住房限购区域购买首套二手住房。

2、在住房限购区域无住房的非本市户籍居民家庭，持有本市《居住证》，且在购房之日前6个月在本市连续缴纳社会保险或个人所得税的，可购买1套二手住房。

3、经批准引进的各类人才，在我市住房限购区域购买住房时无须提供社会保险或个人所得税相关证明材料。

4、符合我市购房资格的二孩及以上家庭，在住房限购区域内限购套数的基础上可新购1套住房。二孩及以上家庭购买的第3套住房为新建商品住房时，应列为“普通家庭”类别。

5、临潼区，西咸新区洋东新城上林街道，洋西新城高桥街道、马王街道，高新区托管的非限购区域不再列入我市住房限购限售范围。

以上数据来源：前研数据，前瞻地产顾问整理

QY-2市场量价表现

商品房市场

本月，商品房市场供应量下跌，成交量受办公产品备案量增大的影响出现大幅度上涨，库存量增加，去化压力持续加大。

图1：大西安商品房供求量价走势

图2：大西安商品房存量及去化周期

住宅市场

本月，住宅市场延续前两个月下降势头，市场热度持续下探；供应量大幅减少，成交量小幅收缩；但备案价格呈现上涨态势，主要受自然界·江月等高价盘集中备案拉升影响。

图3：大西安住宅供求量价走势

图4：大西安住宅存量及及去化周期

郊县市场

本月，郊县住宅市场整体供应下滑，成交量价双涨，其中蓝田主要受万科·四季花城等项目影响，供需两端均拉升至郊县各区域首位，整体存量增加，去化周期相比上月加长；存量最高为高陵，为57.13万 ；临潼去化压力最大，需52.8月消化周期。

图5：郊县住宅供求量价走势

图6：郊县住宅存量及去化周期

QY-3新房营销动态

登记核验

本月，共39个项目上架登记，共计房源6046套，截止12月2日，参与登记人数11410组，核验通过7876组（4个项目尚未结束核验），撤销2449组，其中保利·三一云城因疫情等因素影响，撤销率达到100%；确定摇号项目12个（3个千人摇）。

图7：大西安意向登记统计

图8：10月西安新房市场意向登记项目情况

开盘表现

本月，新开盘市场平均去化率47%，与上月持平，与去年同期相比下降5%；自首开至今，几乎每次开盘即罄的绿城全运村项目，在11月30日时因疫情管控影响，开盘仅去化53%，秦汉的紫薇越秀·馨樾府首开仅去化18套，去化率7%。

图9：大西安开盘成交统计

图10：主城区与外围区域开盘解筹率比较

图11：西安11月项目开盘情况

以上数据来源：前研数据，前瞻顾问整理

22年11月趋势研判

政策层面: 供需端政策均有优化空间，后续若市场难以调头，不排除进一步松绑；企业端监管部门金融支持有望进一步延续，预售资金监管等政策或进一步完善；保交楼及相关政策将持续落位，通过定向回购等支持”保交楼“或将成为地方政府下一阶段的重要方式之一。

市场层面: 对企业而言，除寻求融资渠道外，销售回款才是“治本”关键；而12月是项目年终冲刺期，企业将会在排货、营销等加大力度促销售；长期看，房企融资功能有望逐渐恢复，叠加稳经济政策的持续加码，缺失的市场信心有望逐步重塑，市场也随之逐步筑底回稳。