上海楼市2022年12月刊：热度回暖，因改善及刚需项目供应充足

*监测周期2022年11月1日-30日

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本月观点：

本月数据快报：

政策与热点

• 11月13日，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置三个方面，明确了16项举措支持促进房地产市场平稳健康发展。
• 具体16条措施包括：1、稳定房地产开发贷款投放；2、支持个人住房贷款合理需求；3、稳定建筑企业信贷投放；4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；5、保持债券融资基本稳定；6、保持信托等资管产品融资稳定；7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；8、鼓励金融机构提供配套融资支持；9、做好房地产项目并购金融支持；10、积极探索市场化支持方式；11、鼓励依法自主协商延期还本付息；12、切实保护延期贷款的个人征信权益；13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；15、优化租房租赁信贷服务；16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。

• 自2021年9月底对房地产政策进行边际调整以来，本次政策力度最大、措施最为具体。第一是金融政策支持对象范围广，涵盖需求端（居民）和供给端（房地产企业和建筑企业）融资需求。第二是金融政策支持的融资渠道多，既有房地产开发贷款、信托贷款，还有债券融资。第三是金融政策工具多，既有对存量融资合理展期、不调整贷款风险分类，还有房地产企业债券发行增信支持，以及支持金融机构发行房地产项目并购专项债。第四是金融政策执行进一步优化，如延长房地产贷款集中度管理政策过渡期（这一措施我们今年5月就在呼吁），以及保障性租赁住房项目贷款不纳入房地产贷款集中度管理（已有政策）等等。不过，整体政策方向未变，“三道红线”和贷款集中度管理仍未取消。

• 11月8日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。11月23日，“第二支箭”扩容首批民营房企落地，中债增进公司在民企债券融资支持工具政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。
• 11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。近期，央行拟发布保交楼贷款支持计划：至2023年3月31日前央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行、专款专用
• 11月28日晚间，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时指出，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。此被称为地产行业的“第三支箭”。
• 11月3日，上海市市场利率定价自律机制发布《关于切实落实上海市房地产调控精神促进房地产金融市场有序运行的决议》，进一步要求各商业银行严格落实上海市房地产调控政策，维护房地产金融市场秩序。《决议》强调，要继续加强对首付资金来源的审查，强化对借款人及其配偶收入证明真实性的审核，审慎评估借款人家庭偿债能力，严禁变相规避调控政策和住房信贷管理规定。决议同时要求各商业银行要切实防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场。
• 11月25日，央行再次宣布降准，共计释放长期资金约5000亿元。央行公告称，决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。

商品住宅市场特征

商品住宅市场

11月上海商品住宅市场热度回暖，一方面相关政策支持，市场整体信心增加，另一方面，热门改善及低积分刚需项目供应充足。成交面积环比大幅走高，均价环比微升。11月中旬第七批次新盘上线，截止12月2日，57个新盘中，31个已结束认购，其中8盘触发积分制。本月推出的第七批次新盘，是今年以来供应量最大的一次，主要为改善及豪宅项目，备案均价6万以下/平的项目为24个，均价6-10万/平米的项目为21个，备案均价10万以上/平米的项目为12个；本月总供应124.66万平方米，环比升58.89%，同比升39.61%，成交量为92.71万平米，同比升27.88%；全市成交均价为60960元/平米，同比升9.78%。

商品住宅-成交排名

11月位于闵行区浦江板块的华发建发缦云项目为商品住宅成交面积冠军，项目所处板块为低密度社区，步行范围内有三所学校，是第六批次热盘，入围积分达66.12分。

公寓市场

11月公寓市场供应规模环比涨幅明显，成交面积环比大幅上升，受高均价的新盘供应增加影响，成交均价小幅回升；本月供应面积为115.76万平米，同比涨幅44.15%，成交面积为79.20万平米，同比涨幅35.74%。本月成交主力项目多位于外环外，多为刚需改善项目，成交均价环比微升至60273元/平米。

公寓市场-成交排名

11月公寓市场销售冠军于闵行区浦江板块的华发建发缦云项目。本月成交TOP10项目中，第六批次的华发建发缦云、建发熙和府、中铁虹桥逸都、招商璀璨公馆，和第五批次的象屿招商蟠龙府、中铁湖光逸景均触发积分。

别墅市场

11月上海别墅市场供给规模小幅增加，供应面积为8.9万平米，环比涨幅11.43%，成交规模环比涨幅15.05%，同比降幅4.50%，成交均价为64993元/平米，同比增长1.62%。本月成交TOP10楼盘大多数位于郊环外和外郊环地段。

别墅市场-成交排名

11月别墅市场销售冠军为位于宝山区杨行板块的万科四季都会项目。该项目距地铁1号线富锦路站约800米，致力于打造万科2020买好生活计划及15分钟生活圈理念，未触发积分制。

商品住宅存量

11月上海商品住宅存量环比涨幅7.72%，去化周期增加至6.7个月。

上海各环线商品住宅存量

11月上海商品住宅内环内存量占比下降0.76百分点，内外环存量占比增加0.99个百分点，外郊环占比增加1.89个百分点，郊环外占比下降2.12个百分点。全市商品住宅存量依旧主要集中在外环外区域，其中郊环外存量占比达40.60%。

上海各区域商品住宅存量

11月南汇区仍为存量最大区域，其次为金山区和浦东新区，卢湾区住宅存量最小。

市场结构性成交分析

成交区域结构

11月成交区域结构中，闵行区、金山区和青浦区成交量位于榜单前三，其中闵行区成交面积环比涨幅达94.21%，闸北区成交均价最高达115100元/平米。

成交板块结构

11月位于青浦区的徐泾板块为成交榜首，其次为临港新城板块和浦江板块；其中，徐泾板块的象屿招商蟠龙府项目为成交主力，均价为60237元/平方米。临港新城板块的雅戈尔星海云境项目为成交主力，均价为33023元/平方米。浦江板块的华发建发缦云为成交主力，均价为62551元/平方米。

成交环线结构

11月外环外仍为成交主力，其中外郊环成交占比较10月降0.55个百分点，郊环外成交占比下降10.31个百分点，中外环成交占比上升12.45个百分点，内中环成交占比下降0.27个百分点，内环内成交占比降1.32个百分点。

成交环线结构-项目排名

11月天汇世纪玺为内环内销量冠军，成交均价高达12.64万元/平方米；大华锦绣华城为内中环销量冠军，成交均价高达10.18万元/平方米；中外环，大华朗香公园映项目销量最高，成交均价为5.62万元/平方米；外郊环，华发建发缦云为本月商品住宅销售冠军；郊环外，雅戈尔星海云境项目为本月商品住宅销售面积冠军。本月，中外环商品住宅成交量显著上升。

成交总价结构

11月上海500-800万总价和300-500万总价的项目成为市场成交主力，成交占比分别上升5.38个百分点和5.56个百分点；而200-300万总价段项目的成交占比下降5.64个百分点，800-1000万总价项目占比上升0.83个百分点，1000万以上总价的豪宅项目成交占比降4.68个百分点，整体成交结构趋于稳定。

成交总价结构-项目排名

11月总价500-800万的项目销售占比最高，其中销冠是浦江板块的华发建发缦云项目；总价300-500万元项目中，南桥新城板块的中铁湖光逸景项目销量占比最高；三林板块的浦发仁恒有园项目在总价800-1000万元的商品住宅中销售面积最大；北蔡板块的大华锦绣华城在总价1000万以上项目中占比最高。

成交均价结构

11月均价5-10万元的商品住宅成为成交主力，共成交4459套占比53.72%，较10月上升12.09个百分点；均价3-5万元的商品住宅成交占比29.57%，较10月上升1.05个百分点；均价2-3万元的商品住宅成交占比8.31%，较10月下降7.22个百分点；均价10万元以上的商品住宅成交占比较10月下降5.8个百分点。

成交均价结构-项目排名

11月均价5-10万项目的成交量最高，其中位于浦江板块的华发建发缦云项目在该均价段内销量最高；均价3-5万元项目中，位于南桥新城的中铁湖光逸景项目销量最高；均价10万元以上的项目中，位于北蔡板块的大华锦绣华城项目销量最高。

成交户型结构

11月成交户型上来看，仍然是90-120平米成交套数最多占总成交量的58.31%，成交占比环比上升3.25个百分点，此次90平米以下新房成交占比环比下降2.68个百分点，120至200平米成交占比上升0.78个百分点，200平米以上新房成交占比下降1.33个百分点。

成交户型结构-项目排名

11月90-120平米户型销量最高，位于闵行区浦江板块的华发建发缦云项目在该户型段成交第一；90平米以下的面积段中，位于大场板块的大华朗香公园映项目成交量最多；140-200平米的面积段中，位于北蔡板块的大华锦绣华城项目销售面积最大，均价为10.24万元/平方米；200米以上的面积段中，位于三林板块的浦发仁恒有园项目销售面积最大，均价为12.06万元/平方米。