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1、今年的经济:不及预期
今年的经济大环境,可能是近十年来最糟糕的一年。
年初俄乌战争阴霾笼罩,之后“妖镍”引领的大宗商品物价上涨,美元升值,欧洲能源危机进而引发经济危机,让我们的进出口一再陷入低迷。
疫情反复,奥密克戎传播速度之快,年头让上海静默数月,年底又让北京“居家”,更有数不清受疫情拖累的中小线城市。
经济形势不明朗的时候,大家更愿意储蓄,而不是消费,消费持续不振。
而房地产市场受到重创,从2020年就开始了,“三道红线”、贷款集中度成为悬在开发商头上的达摩克利斯之剑,房地产开发占重要比例的固定资产投资,在今年一直呈现同比下降的趋势。
出口、消费以及投资,拉动经济的“三驾马车”都不振,年初5.5%的GDP增长率怕是很难达到了。
2
投资二线城市更安全?
在这种经济形势下,很多人买房换房的想法发生了转变。
前几天,我们的一个委托人A先生放弃了在北京换房的想法。
作为纯投资需求,他将资产分散在重庆、武汉、成都以及北京等地。
之前打算将回龙观的房产卖掉,然后置换成一套更优质的新房,因为最近不少新房一二手价格倒挂,买到就是赚到,这个置换决定可以说是非常睿智的。
然而,随着年底资金的紧张,他反而选择了在武汉买入一套房子用作投资,放弃了原先的计划。
理由也很简单,就是武汉那边房子总价要比北京便宜很多,而且无论是首付,还是贷款利率都更低。
这对于他来说资金压力小,而且可以留更多的资金在手里,这样也安心。
然而,这个表面看似安全的决策 ,实则存在很大的风险,他可能错过了一次非常好的机会。
3
央行降准
释放更多的流动性
11月25日,央行再次降准,降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。
降准,意味着金融机构缴存在央行的存款更少,它可以向社会释放更多的流动性。
业内预计将释放长期资金约5000亿元,政策层面延续宽信用的信号意义非常明显。
这次降准发生在“金融16条”之后,对于房地产市场的意义就不一般了。
释放的货币,必然有一部分将注入房地产领域,这将给开发商以及全行业带来生机。
11月28日,证监会再发大招,恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
层层利好,市场信心迅速恢复中。
可以说无论是开发商,还是房地产市场,政策底终于来了,楼市最黑暗的时刻已经过去了!
4
流动性增强=房价上涨?
现在的情形与2020年初的美国有着相似之处,同样是经济形势不好,同样是通过降准、降息来释放流动性。
2020年4月份以来,美国M2快速增长,连续13个月同比增长率超过18%;全美房价存在几个月的滞后性。
从2021年初开始快速增长,一直到现在,依然保持着两位数的同比增长率。
图:美国M2与房价增长率变化趋势
同样,也与2008年的情形似曾相识。
也是经济增长不振,为了刺激国内经济,国家投放了四万亿。
2009年,M2月度同比增长超过了25%,创历史最高记录,房价也迎来了快速上涨的时期。
而现在。
叠加上国家对于房地产市场的支持,不仅是金融16条,还有各地不断宽松的调控政策,减少首付比例、降低贷款利率、以及各种购房补贴等等,将“因城施策”发挥到极致。
“救市”的脚步越来越急切,房地产的复苏指日可待了。
相比于那些被疫情打击的实体经济,房产投资依然是最稳妥的投资方式。
这个时间节点,无疑是最佳的投资时机。
5
全国房产投资建议
回到A先生的例子上来,这个时候投资买房没错,但是选择了武汉而放弃了北京,放弃更高杠杆,他这些操作却错了。
面对这样的经济形势,房产投资该如何操作呢?
西瓜姐有几条中肯的建议给大家。
1)房产依然是收益最稳妥的投资方式
疫情三年,不少实体经济都已经濒临崩溃,很多人虽然还在苦苦坚持,但是很难盈利;
而互联网、教培等行业荣光不再,很多人光荣“毕业”了;
而投资股市、债市不亏钱,就已经算是不错了。
而北京、上海这样的城市,过去一年房价依然在上涨;
从历史长周期来看,投资一线城市的房产,一直有着很高的收益率。
2)城市分化:北京、上海仍然是最具投资价值的城市
近日出版的《中国统计年鉴2022》披露了各省市的工资水平,北京年平均工资19.47万元,位居榜首;
排名第二的是上海19.18万元;
而最后一位的河南,人均年工资只有7.49万元,北京是其2.6倍,正是说明了北京和上海的吸引力大,对人口的吸引力决定了这里的房子永远不愁卖。
而反观部分二、三线城市,供给量大,而需求相对不足,这样的结果就是房价一直处于下跌状态。
3)增加负债,提高杠杆
经济形势不好的时候,国家更多的是实行宽松的货币政策和财政政策,最后的结果就是货币超发。
二季度以来M2同比增长速度明显提高了。
图:M2总量及增速变化
货币超发的趋势已经很明显。
在这种情况下,适当增加负债才是明智的,因为你借的钱未来价值将会越来越低。
4)新盘:价格倒挂,更优质
无论是杭州,还是现在的北京,由于新房是政府定价,在房住不炒的政策方针下,其价格与周边的二手房价格形成倒挂。
坐标北京,这两年商品房供应增多,而二手房价格上涨。
为了控制房价,防止“地王”“楼王”的出现,在新房定价上面已经脱离了市场的实际水平。
像中建玖合府,周边的丰和园价格在14万元/平米,而这个新盘只卖11.7万元/平米;
同样还有丽泽的北京瑞府,这样的项目开盘即秒光,也是情理之中。
对于这样的新盘,买到即赚到!
5)二手房:年底“捡笋“进行时
越是年底,越是大家“钱紧”之时,越是投资的最佳时机。
因为业主急于出售自己的房子以变现,加上市场上大部人都打算年后再出手,供给与需求在短时间内出现失衡,所以会有不少房子大幅降价以促成交。
尤其是现在疫情反复,大家买房的热度降到冰点,这个时候,我们更应该逆势而行,当其他人都在观望之时,就是我们出手的最佳时机。
页面更新:2024-04-01
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