房地产“十六条”支持政策的风向意义要大于政策本身

光棍节当天，中国人民银行和银保监会出台了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，通知内容一共十六条，以下是摘抄的几条内容：

抬头中首要指出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，再一次声明政策的原则，也指出“促进房地产市场平稳健康发展”，说明了政策的目的。也就是政策导向没有变化，鼓励自主需求，不要把房子当做投资产品。其实这点并不需要过多强调，强调了也没用，中国老百姓遇到的问题是，穷的人没房住，富的人不知道投什么，这几十年市场经验已经告诉我们，只有房子能保值增值，股市亏的一塌糊涂，买理财遇到“飞单”，买信托的话也遇到暴雷，那就花钱吧，但花了咋办，以后养老怎么办？市场上只有追涨杀跌，没有太多理性判断，房价涨的时候，大家手头有点钱就全买房子了，房价跌的时候，自然没这么多人买房子了，而且刚买了房的老百姓还有去找开发商退房的，觉得亏了，所以，还是两难，市场变化决定了一切，目前稳房价，稳预期是最重要的。

一、稳定房地产开发贷款投放，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。

好家伙，一视同仁，你要是银行，你能一视同仁？这里不是歧视民营企业，是民营企业被歧视惯了。

“大哥，听说政策上不歧视俺们了，咱们谈谈？”

“从来没歧视过啊，俺们讲政治的”

“# #&#，那我们那笔贷款可以继续了？”

“那得看上头的意思……”

“上头不是有意思了吗？”

“那也就是意思意思”

“那是啥意思？”

“你再问就没意思了”

“我不是那个意思……”

二、支持个人住房贷款合理需求。

具体包括首付比、贷款利率等方面的差异化要求，这个我觉得银行执行的还是挺好的，根据笔者了解，目前很多银行已经开始增加个人按揭贷款额度了，这样至少对于存量地产项目的去化还是有很大帮助的。

三、稳定建筑企业信贷投放。

这条也是看到了几个民营地产龙头出事情，拖垮了多少大型建筑企业，房地产开发商就是个组织者、包装者，以前基本上不用自己掏钱。靠信托非标做前融获得资本金去拍地，预售款、按揭贷款都被从监管户套出来再去拿地，工程就靠建筑企业垫资，最后以房抵账。

四、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。

这他妈的挺猛的，银行、信托原来是死扛，因为监管老是查，现在好了，合规展期，不怕不怕啦。

“大哥，政策下来了，咱们谈谈吧”

“谈个P，我躺平了”

“躺平也得换个好姿势啊，配合下”

“成，你来先把售楼处那波大妈安抚下”

“# &#*#”

五、保持债券融资基本稳定。

这个有点扯，民营地产还能发债的也就个位数了，而且还是需要项目做抵押做反担保增信，请债券担保机构对债券增信，才能发出来。这个让我想到，旭辉，刚在境内发个债，在境外的美元债就展期了，民营龙头，想说爱你还真不容易。

六、保持信托等资管产品融资稳定。

以前都是限制这类非标，资管新规以后，融资类信托规模一再压降，其他各类资管通道也基本封死了，现在好了，存量规模要维持，客户还款后腾出规模又可以做了，不再持续压降了，这对信托这类干非标的确实是喘一口气。本来都在搞转型，要做标债，要做主动管理，非标团队都走了不少人了，现在又得把看家本领拾掇起来再干一波了。

“哥，又有额度了，你的项目可以推了”

“NM，离职转单都快签完了”

“机会又来了，没准还能再干两年”

“……”

七、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。

指名道姓，开发银行、农发行，你们赶紧放款，这一波其实挺有效的

“是你叫我放的啊”

“放呗”

“好哒”

“……”

八、鼓励金融机构提供配套融资支持。

这条针对银行的政策挺多、挺复杂的，这么解释吧

“放吧，保交楼为前提”

“真的放？”

“对滴，但是要# %%# # &&”

“哥，要求还挺多的，具体怎么执行啊？”

“都写了，自己看，自己琢磨”

“那要是不良怎么办？”

“尽职免责”

“具体怎么执行啊？什么叫尽职，免得什么责”

“滚……”

九、做好房地产项目并购金融支持

AMC要出大招了

十、积极探索市场化支持方式

针对司法重整的项目，要市场化处理。这个等于没说什么，因为说不清楚。

十一、鼓励依法自主协商延期还本付息

主要是针对个人住房按揭的老百姓的，毕竟疫情这三年，大家工作和收入都受影响，也有交了首付、做了按揭，但是迟迟交不了楼了，老百姓的想法很简单，我交钱了，就得住上房子，但是开发商跑路了，贷款还得继续还。当然，这个也不排除变成任务，然后就是：

“先生您好，我是XX银行个贷中心，最近我们针对XX，可以申请延期还本，要不要了解下”

“……”

十二、切实保护延期贷款的个人征信权益

挺好的政策，信用是基石，但是操作还是挺复杂的，“经人民法院判决，裁定认为应予以调整的，……妥善处理”，中间省略一堆字，然后你懂的。

十三、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排

这条对于部分银行的作用还是很大的，某年年底，突然出了集中度管控要求，导致当年地产贷款余额不多的银行，在后续年份没有新增额度了，及其痛苦，现在好了，过渡期延长，虽然不是取消，但至少有个通道，审批下，继续做。

十四、阶段性优化房地产项目并购融资政策

目的是用好现有政策，“加快推动房地产风险市场化出清”，虽然政策没变，但是提加快速度的要求了，很多迟迟推不动，或者犹豫的，可以提速了，审批官的手也要送一些了。

十五、优化住房租赁信贷服务

保障性住房不纳入地产集中度管理，另外，支持自持物业企业的信贷支持。本来开发贷受限的情况下，银行全部去搞经营性物业贷款了，当然，钱转一圈到底干啥去的都不好说。现在又说这个事了，那当然要抓紧继续了，不过这个市场也已经白热化了，银行之间相互竞争，拼价格，拼抵押率、拼期限、拼还款方式，相互置换他行贷款，唉，这个其实要鼓励新增，存量互抢也没啥意义。

十六、拓宽住房租赁市场多元化融资渠道

债券、金融债、REITS，这个政策就是鼓励下，没啥实质性意义。不过有了这个政策，交易商协会和交易所还是会表态的。