央行救市 涉及保交楼、房企风险化解

 近两日，一份中国人民银行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》）在网络广泛传播并引发热议。
  从具体内容来看，《通知》从保持房地产市场融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度六大板块，共计十六条措施支持房地产市场平稳健康发展，被称为“金融16条”。
  此次《通知》，信息量大，内容重要，直面当下市场痛点，被认为支持力度空前，将对当前房地产市场产生重要作用。

  关于房企融资

  1.稳定房地产开发贷款投放。
  坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。
  金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。
  2.稳定建筑企业信贷投放。
  3.支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。
  对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期，调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。
  自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
  4.保持债券融资基本稳定，支持优质房地产企业发行债券融资。
  推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。
  5.保持信托等资管产品融资稳定。

  关于“保交楼”

  6.支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。
  支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的主体发放“保交楼”专项借款，用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
  7.鼓励金融机构提供配套融资支持。
  鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。
  8.做好房地产项目并购金融支持。
  鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。
  鼓励金融资产管理公司，地方资产管理公司发挥在不良资产处里，风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。
  9.积极探索市场化支持方式。
  对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。

  关于购房者政策支持

  10.支持个人住房贷款合理需求。
  因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。
  11.鼓励依法自主协商延期还本付息。
  对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。
  12.切实保护延期贷款的个人征信权益。

  关于金融机构管理

  13.延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。
  对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。
  14.阶段性优化房地产项目并购融资政策。
  相关金融机构要用好人民银行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。
  关于住房租赁
  15.优化住房租赁信贷服务。
  商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理，商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。
  16.拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。
  支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营；鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放，稳步推进房地产投资信托基金(REITs) 试点。

  市场利好

  1.多举措为房企减压。
  此次新政，从信贷、信托、资产管理、债券等全渠道稳定房企融资，从开发贷、按揭贷、并购贷、保交楼、破产重整、贷款展期、租赁融资等涉及房地产的多方面融资，以及目前需要迫切融资的领域等，明确政策支持。
  坚持国有、民营等各类房地产企业一视同仁，满足房地产项目合理融资需求；加大利用发债、信托等支持房企融资；房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资可展期一年等。
  房企融资环境宽松、渠道增多；欠钱的房企，还款期限也放宽。这些举措，将进一步改善金融机构对民营房企的风险评级，解决民营房企融资难题。此外，更能有效缓解房企偿债压力。对于未出险的民营房企，是极大支持。
  2.保交楼依旧是重中之重。
  保交楼依旧是重点，建立保交楼专项借款，探索市场化支持方式，对保交楼提供融资、并购金融支持等。在各种政策支持下，确保烂尾、逾期交付项目逐渐复工、交房，有利于增强市场信心。
  宏观层面上，从多举措为房企减压，到多种方式保交楼，其主要目的就是希望稳妥推进去杠杆的进程、降低风险处置的影响，稳定市场预期，保障民生不受冲击，最终实现房地产市场平稳发展。
  3.购房贷款政策或进一步宽松。
  支持刚性和改善型购房需求，在今年的各项调控举措中，贯穿始终。本次再次强调要因城施策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限。
  符合条件的城市有望加快落地降低房贷利率，已经下调商贷利率的城市不排除根据当地实际情况继续调整优化。未来，房贷利率、首付方面，或会进一步放宽。
  对于受疫情影响失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，鼓励依法自主协商延期还本付息、切实保护延期贷款的个人征信权益。有利于消除购房者的担忧情绪，稳定市场预期。
  在市场信心低迷、观望情绪浓厚的当下，这16条重磅政策，对于提振市场信心有着积极作用。随着后市各项政策细则的逐步落地，将会带动买房信心的恢复，购房需求或将会持续释放。

  以下为政策原文：