关于房地产未来底层发展逻辑猜想

1、外资抄底中国楼市？

我国的楼市确实存在很多外资的影子，中指研究院事业部研究主管在10月8日的一场月度分析会上就提到了“截至2022年9月，外资企业贝莱德、大和房屋、易商红木、凯德等外资企业，在国内房地产市场正加速布局”。包括近期还有媒体报道，美国最大的房地产投资集团——黑石集团筹集了近500亿美元（折合人民币约3600亿）来抄底中国楼市。

外资企业确实是来了，超低的物业基本都是城市核心位置的商业物业、比如商场、公寓、写字楼等商业物业。2021年中国地产调控，相续暴雷的企业进行去杠杆，商业物业这几年的估值处于历史的地位，商业物业的缺点是变现能力差，这些缺钱的开发企业，急于变现，商业物业几乎是白菜价，外资收购过后通过专业化的运营，是一笔稳定的现金流，产生长期收益。这也是外资大举抄底房地产的根本原因。

那么住宅市场几乎没有外资的介入的身影，我国房地产住宅市场的上层的政策依然不变“坚持住房不炒”，在这个大前提下谈回暖都是痴人说梦罢了，所以，看楼市走向要看上层政策的走向，才能判断未来我国房地产的发展方向在哪里，各位基于这个大前提我们就来探讨一下未来的房地产底层逻辑。

2、深圳可售型人才房真的来了！

继10月31日财政部发文加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助后，深圳保障性住房分配节奏明显加快。

11月9日深圳4422套可售型人才房即将配售门槛大降，2万/平起，直接申请！ 这就是深圳的可售型人才住房，这个新闻没有在业内引起强烈的反响，只有媒体的相关正向报道。

11月9日晚间，深圳市住房保障署联合宝安区、龙岗区、龙华区、光明区住建局发布《关于安居君兰湾府等六个项目住房面向人才配售的通告》，将配售住房共4422套，其中两房户型1957套，三房户型2465套，分别为安居君兰湾府、安居鸿栖台、安居玥龙苑、安居颢龙苑、星河开市客环球商业中心、华侨城九樾广场。

深圳住建局人才政策

11月9日晚间，美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，最近准备入市的人才住房，是深圳整个保障房体系的一部分，最终的目的是使深圳房价有一个平稳发展态势，最终实现深圳住房“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的目标。

大家注意这个表述“最终实现深圳住房“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的目标。“看到这里你是否想到了什么？

深圳

我们先来看看这几个问题

1、人口问题。

深圳在这方面的困难要大得多。深圳只是中国的一个城市，落户门槛极低，每年吸引几十万人口。深圳特区成立40周年，人口从30万猛增至2500万，（常住人口1400万，实际管理人口2500万）。

2、土地问题。目前深圳居住用地占比仅有11%，根据规划，深圳可供开发的土地面积仅剩20平方公里，深圳承当保障房重任的安居集团只能去公开市场拿地，挤占商品房开发资源。庞大小产权房问题不敢去碰。

3、分配问题，深圳目前有30多万人在轮候公租房，到2035年公租房也就是34万套增量，算上安居房和人才房中的租赁部分，考虑到人口增长，这些也是远远不够的。

深圳给自己定下的目标是，60%市民购买或租赁政府盖的房子。那么问题来了，深圳能复制新加坡模式吗，哪怕6成人全租住在政府的房子里？

新加坡公寓

3、新加坡住房模式

新加坡组屋只分配给本国公民，且入籍门槛极高，人口总量稳定。基本上解决的就是存量住房缺口的问题就行了。

新加坡的住房成就的确斐然：

1、新加坡有超过80%的人住在政府提供的组屋里。

2、加上私人住宅，新加坡超过90%的人拥有自住房，人均住房面积超过30平米。

3、年轻人进入职场后，2-3年就能买得起组屋。

4、随着组屋保障体系足够强大，越来越多的人开始改善居住条件，购买私人住房，组屋居民占比有所下降。

如此成就的前提是：

1、政府获得天量廉价土地资源。依据是1955年颁布的《新加坡土地收购法》，这一法律使得政府完全控制了土地资源和价格，不被市场左右。到2001年，新加坡政府拥有土地总面积占比达到了90%。

2、新加坡组屋价格很便宜，从单价到面积，全方位与人均收入挂钩。90%的人能够买得起三房户型，70%的人能买得起四房户型。通常情况下，三房户型是个人年收入的3倍，四房户型是两个人年收入的2倍左右。一般情况下，年轻人工作几年时间，靠积蓄就能买得起一套房，而且购房支出占新加坡人收入的比例常年低于25%。

3、住房资金来源。

新加坡建屋局建房资金来源有三种方式，一是政府直接拨款，二是政府超低利率贷款，三是银行贷款。

个人购房资金来源，核心是建立公积金制度，以2008年的数据为例，员工缴纳20%，企业缴纳14.5%。公积金贷款利率也非常低。此外针对特定购房者还会给予额外补贴。

4、合理的住房分配制度。

新加坡组屋的分配制度主要是三种结合，抽签制、订购制和直接选购。

抽签制：供不应求时使用，避免人为干扰。

订购制：先向建屋局提需求，等建房计划，适合住房需求不太迫切的人，但能满足个性化需求。

直接选购：分配滞销组屋。

在住房短缺问题基本解决之后，新加坡及时开放了转售市场，价格需接受指导。

新加坡将居者有其屋的理念深入发展，保护土著的利益，最终仅有20%的人口拥有自己的住房，新加坡模式也不是万能钥匙。

4、香港楼市带来的思考

目前是深圳的房地产已经在走香港的老路，到了不得不改变的时候了。

香港之前还有一些实业产业，随着房价快速攀升，香港沦为金融、服务为主的社会，没有实业的仅靠发展房地产，这个地区能有未来吗？

深圳面临同样的困境，因为高房价华为等企业的迁往东莞、佛山等地。深圳面临制造业的持续外流，这是一个不好的信号。

深圳楼市务必进行改变，抛弃香港的房地差发展路径，作为我国社会主义先行示范区，深圳作为一线城市的楼市方向标，多内地市场有着很强的引领作用。

从这次人才住房政策释放以及价格比周边降低很多的可售型人才住房，我个人感觉深圳的房地产在慢慢转向，一个房地产的时代落幕，另一个房地产的时代徐徐升起。

结语

我们期待深圳作为社会主义先行示范区的引领和不断探索，我们期待这次转向，我们期待走出类似新加坡住房模式的全新路线，缓解年轻人的压力，让我们的不再为房子而郁郁寡欢，房子依然是衡量财富多少的标的物，但终将实现“居者有其屋”社会本真的价值取向。