行业步入寒冬以来，房企一再被降级、融资环境恶化，不少房企出现境外债违约现象。

01

违约

11月8日，海伦堡中国控股有限公司（以下简称“海伦堡”）公告称，公司2023年10月到期票据项下金额为1485万美元的利息违约。

美元债违约公告

根据票据条款，上述美元债余额为2.7亿美元，于2022年10月8日到期应付利息，海伦堡有30日的宽限期。

但受宏观经济、房地产市场及金融环境等不利因素影响，加上多轮疫情影响，海伦堡于2022年11月7日宽限期届满前尚未支付利息，已触发票据条款项下的违约事件。

值得注意的是，此前海伦堡提出同意征求，以豁免上述票据违约事件相关的部分条款，并对该美元债至少90%本金发起交换要约。

《小债看市》统计，目前海伦堡共存续3只美元债，存续规模6.4亿美元。

近日，海伦堡2023年3月到期的美元债交换要约完成，发行3.15亿美元新票据。

存续美元债

10月21日，由于违约风险增加，穆迪将海伦堡的企业家族评级从“Caa1”下调至“Ca”，高级无抵押评级从“Caa2”下调至“C”，主体展望仍为“负面”。

今年下半年以来，由于对海伦堡流动性和再融资风险的担忧，多家国际评级机构陆续下调公司评级，其再融资压力加大。

2022.6.20

穆迪将海伦堡的公司家族评级（CFR）从“B2”下调至“Caa1”，该公司的高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa2”；

2022.7

惠誉将海伦堡的长期外币发行人违约评级（IDR）从“B+”下调至“B-”，评级已被列入负面观察名单（RWN）。

在岸债券方面，主要由广东海伦堡地产集团有限公司（以下简称“海伦堡地产”）发行，目前仅存续1只私募债，存续规模10亿元，将于2022年12月25日到期。

今年以来，海伦堡被评级机构降级、商票逾期、供应商声讨欠款等负面消息频出，公司流动性疲弱，财务灵活性受限。

行业步入寒冬以来，房企一再被降级、融资环境恶化，不少房企出现境外债违约现象。

02

流动性疲弱

据官网介绍，海伦堡创立于1998年，总部位于广州，已发展成为一家涵盖住宅开发、商业运营、创意科技产业等多元领域的综合性集团。　

海伦堡重点聚焦珠江三角洲地区、长江三角洲地区、京津冀地区、华西地区及华中地区五大区域。

海伦堡官网

近年来，在“千亿目标”指挥棒下，海伦堡通过产融结合、多轮并进方式，进行规模快速扩张。

2020年，海伦堡实现年度销售额650亿元，距离“千亿目标”还有不小的距离；2021年销售金额同比增长8.99%。

今年前7个月，海伦堡实现销售额285.6亿元，同比减少52.6%。

据克而瑞数据，2022年1-9月海伦堡以245.9亿操盘金额在房企中排第47位；以229.7万平方米操盘面积位居第31名，属于TOP50中小房企。

克而瑞数据

土储方面，截至2021年底，海伦堡拥有的权益口径总土地储备面积3026.48万平方米。

然而，海伦堡的土地储备大部分位于三四线城市，去化面临一定压力。

近年来，海伦堡地产业绩下滑明显，今年上半年实现营收120.75亿元，实现归母净利润3.49亿元，同比下滑59.1%。

净利润变动

截至2022年中，海伦堡地产总资产为1684.77亿元，总负债1317.54亿元，净资产367.23亿元，资产负债率达78.2%。

近年来，海伦堡地产的财务杠杆水平逐步走高，且高于行业平均水平，杠杆风险较大。

财务杠杆水平

从“三道红线”看，截至2022年6月30日，海伦堡净资产负债率45.5%，剔除预收款后的资产负债率66.9%，现金短债比1.35倍，归为“绿档”。

《小债看市》分析债务结构发现，海伦堡地产主要以流动负债为主，占总负债的82%。

截至2022年中，海伦堡地产流动负债有1079.7亿元，其中一年内到期的短期债务合计103.98亿元。

相较于短债规模，海伦堡地产流动性尚可，其账上货币资金有139.53亿元，较2021年末下降21%，还可以覆盖短债，短期偿债压力可控。

在备用资金方面，截至2021年末，海伦堡地产银行授信总额有713.1亿元，未使用授信额度为479.25亿元，表面上看财务弹性较好。

银行授信

除此之外，海伦堡地产还有237.84亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计205.02亿元。

整体来看，海伦堡地产的刚性债务有309亿，主要以长期有息负债为主，带息债务比为23%。

近年来，海伦堡地产借款总额的加权平均实际利率高于行业平均水平，融资成本较高。

在融资渠道方面，海伦堡地产主要依赖于银行借款、发债、信托及资产管理融资安排的借款，其中信托及资产管理融资安排的借款占比较高。

2021年和2022年上半年，海伦堡地产筹资性现金流净额均为净流出状态，说明在融资环境恶化情况下，公司面临较大再融资压力。

筹资性现金流净额

另外，和一些闽系、粤系房企一样，海伦堡地产存在一定“明股实债”嫌疑，其少数股东权益增加迅速，且与少数股东损益占比不匹配。

在资产质量方面，海伦堡地产的存货在千亿以上，规模十分庞大，存在一定去化和减值风险。

总得来看，海伦堡地产业绩下滑，对债务和利息的保障能力下降；融资成本高企，非标融资占比高；融资环境欠佳，再融资压力较大。

03

错判形势 拖累扩张

1998年，黄炽恒在广州番禺成立华景房地产，他是学建筑出身，对项目设计规划要求颇高，创业初期公司产品走高端路线。

后来，凭借华景新城、中颐海伦堡、海伦堡御院等项目，海伦堡一度垄断了番禺南部的高端市场，江湖称其为番禺楼市“高端王”。

随后几年，黄炽恒又成立广东海伦堡地产集团，在珠三角快速扩张，跃升珠三角知名地产品牌。

2009年，海伦堡进入昆明、武汉等地，开启全国化布局战略。

值得注意的是，这些城市多是二三线市场，海伦堡在这些城市中所拿的地块也均有一个共同点，即地价“非常便宜”。

2013年，海伦堡业绩首次突破百亿，布局长三角核心城市--上海。

但随后数年，海伦堡扩张转向审慎，不仅放弃了高端定位，拿地也转向了价位较低的二、三线城市。

海伦堡创始人、董事长黄炽恒

由于项目布局比较冷僻，后期销售都比较困难，大大迟滞了海伦堡的扩张步伐。2015年，海伦堡房地产销售仅98.02亿元，尚未突破百亿关口。

从2016年开始，海伦堡启动战略升级，通过产融结合、多轮并进的方式实现快速规模化，并确定“3年冲刺千亿”的业绩目标。

当年，海伦堡销售金额达到185.7亿；2017年达到351.1亿元，连续两年大幅增长。

为了缓解资金压力，满足继续扩张的野心，2018年10月和2019年5月海伦堡先后两次向港交所递交招股书，然而均以失败告终。

接连两次的上市受挫后，黄炽恒没有急于进行下一次的冲刺，而是“另辟蹊径”寻求其他突围机会。

2021年4月，海伦堡旗下物业板块海悦生活正式递交招股书。

今年以来，海伦堡被评级机构降级、商票逾期、供应商声讨欠款等负面消息频出，公司流动性疲弱，财务灵活性受限，最终发生债务违约。