大华董事长：从副镇长到亿万地产富翁往事

在上海房地产市场上，虽然过去时民营地产公司占主导地位，当下是国资央企占据上风。

但有一股力量不容忽视，那就是上海本地的房地产公司。

其中大华是其中的佼佼者。

并且在原本的龙头绿地集团遭遇债务危机后，大华后来居上，大有成为上海本地地产带头大哥之势。

今年大华开出的楼盘就有：

大华锦绣四季均价：53358元

大华朗香公园映均价：57000元

大华峯荟均价：132000元

大华锦宸府均价：101000元

大华紫悦府均价：66000元

不过，大华开发的楼盘虽然多，但许多人对大华这样一家从上海本地发家的地产公司，并不太了解，甚至其背后的实际控制人显得很神秘。

今天翼哥就来为你抽丝剥茧，解读那个神秘的大华。

进而可能为你购房、选房也许有一丝丝帮助。

一、从集体企业到民营企业

大华地产在全国地产行业来说，虽然并不声名显赫。

但他确实地产行业内最早的拓荒者之一，即便从全国范围来看，比大华历史更早的房地产开发公司寥寥无几。

1988年，上海市宝山区大场镇成立了一家镇办企业——大场房地产公司。

这时候的大场还属于集体所有制企业。

10年后的1998年，大场房地产公司改制，并正式改名为大华集团，注册资本11亿元，有两大股东：

上海宝山区大场镇经济联合社持股85%

上海华翔房地产开发有限公司持股15%

这时候的大华仍属于大场镇政府所有的企业。

2002年底，上海宝山区大场镇经济联合社将其所持大华集团75%的股权、上海华翔房地产开发有限公司将其所持大华集团15%的股权转让给金惠明等34名自然人股东。

由此大华集团摇身一变，从镇办企业变成了民营企业。

大场镇政府只保留了10%的股权。

从此，大华集团成了金惠明控制下的民营公司，也是从这个时候，大华集团开始快速发展，把握住了商品房时代的巨额红利。

据说，2002年，大华集团的董事长金惠明是以5282万资金买入了大华的48%的股权，成为了大华集团的实际控股人。

那么金惠明到底是何许人也？

二、低调的最牛副镇长

作为大华集团董事长的金惠明行事非常低调，基本不出面参加媒体活动。

即便是在大华集团官网，翼哥也没有搜索出一篇关于他的报道。

查阅其简历，情况如下。

金惠明，1953年6月出生，中国籍，高中学历。

1969-1976年历任大场公社团委委员、新华大队团总支书记；

1976-1980年历任新华大队党支部书记、大队长；

1980-1983年历任大场公社党委委员、管委会副主任、副业组组长；

1984-1993年历任新华村党总支书记、上海申新实业公司董事长；

1994-1998年历任大场镇副镇长、上海申新实业公司董事长、新华村党总支书记、大场房地产开发经营公司总经理；

1998-2004年历任公司总裁、上海申新集团董事长、新华村党总支书记；2004年至2015年担任大华集团董事、总裁；

2016年起任大华集团董事长。

也就是说，大华集团董事长几十年的人生基本都是在宝山区大场镇度过的。

最为关键的三个职务分别是新华村支书、大场镇副镇长、大华集团董事长。

当然金惠明最终还是实现了从副镇长到亿万富翁的华丽转身。

2021年，金惠明家族以150亿元的财富排名胡润百富榜的475位。

实际上，大华集团的控制权是掌握在以金惠明相关的家族手中。

这是翼哥从相关资料中截取的大华集团股权架构图。

图片可能不太清楚，翼哥为你稍加分析。

第一层：大华集团股东

上海华强投资30%

上海华绣投资26.0273%

上海华禾明实业13%

大场镇经济联合10%

上海华禾惠实业8.3909%

上海华禾宁实业8.3909%

上海华禾顺实业4.1909%

第二层：7家股东持股方

除了大场镇经济联合10%的股权是有大场镇政府所有，其他6家都是个人所有的民营企业。

上海华强投资：金惠明70%、金玲30%

上海华绣投资：华强投资、金惠明、华禾明实业、金福民、王建华等23名个人股东

上海华禾惠实业：金惠明50%、金毅30%、陈洪珍20%

上海华禾惠实业：华强投资、华禾明实业分别持股

上海华禾宁实业：华强投资、华绣投资、华禾明实业分别持股

上海华禾顺实业：张宝根、张荣菊、沈静佳、华强投资、华禾明实业分别持股

通过如此复杂的股权嵌套，金惠明、金建明、金福明兄弟，以及金惠明之女金玲隐藏在大华集团七位股东的背后，并成为大华集团实控人。

整体来看，金氏家族在大华集团持股总额超过50%。

一方面，金氏家族牢牢把控大华集团；另一方面，大华股东中还出现了“套娃”现象，相互渗透，形成一个紧密的关联方。

比如，二股东上海华绣投资中有华强投资、华禾明、华禾宁三个机构股东的身影；第五大股东上海华禾惠实业中有华强投资、华禾明的身影；第七大股东上海华禾顺实业中又有华强投资、华禾明。

除了家族成员持股外，大华集团还有其他自然人股东，主要是高管层。

三、落后狂飙的大华如何面对未来

成了民营公司的大华，进一步放开了手脚，并抓住了旧城改造的机遇，特别是通过大盘开发一步步壮大自己。

2005-2006年间，上海大华成为上海市商品房销售面积、金额的“双料冠军”，也一度成为上海本土民营房企的领头羊。

如果大华就此乘势而上，抓住此后资本化浪潮与房地产结合的“黄金十年”，上海大华或许也成为行业巨头。

不过，大华集团趋于保守，错过了企业进军全国、全面扩张的窗口期。

2013年，大华集团营收151亿元，净利润26.07亿元。

2018年，大华集团营收153亿元，净利润40.17亿元。

4年的功夫，大华集团营收仅微增了2亿元。

昔日的上海地产龙头被众多挑战者纷纷超越，甚至差点掉出全国百强房企的榜单。

这时候的大华才回过神来，才开始迅猛发力，开启“买买买”模式。

2018年，大华集团新增土地货值195.3亿元，名列全国房企89位。

2019年，大华集团新增土地货值720.2亿元，猛增至38位。

不止于此，2021年以来，大华集团拿地频频，已先后在上海、杭州、济南、大连、无锡等城市扩张。

2021年，大华集团权益拿地金额高达260亿元，位列第27位。

在这种情况下，大华的排名也直线上升。

2021年，大华集团销售金额559.9亿元，排名51位。

从领跑到落后，再到奋起直追，上海大华的后程冲刺，却也是对自身状态的“透支”。

上海大华正经历由“稳”向“快”的转变，激进式发展加剧集团经营风险。

截至2021年底，大华集团：

总资产2072.69亿元

总负债1626.7亿元

其中，流动负债高达1232.19亿元，而账面资金只有252亿元。

虽然相比较恒大、融创、泰禾等民营房地产来说，大华的情况要好得多。

不过，也许是为了更好的获得利润最大化，大华的“副作用”绝不在经营数据上。

不过，立即发作，而在项目品控、企业口碑的问题频发。

由于大华作为上海宝山曾经的的乡镇企业，该公司在魔都拿到了不少旧改项目。

所以大华向来喜欢造大城，例如：

上海开发的大华社区：占地3.5平方公里、

大华锦绣华城：占地3.3平方公里

大场老镇改造社区大华新界：占地2.5平方公里。

翼哥最早知道大华，是源于南京浦口的大华锦绣华城，我有一个同事买了那边的房子，那里真可以用城来表示。

一连开发了十几年。

大华锦绣华城位于浦口老城区，北靠老山、南临长江，占地面积1800亩，，总建筑面积180万平方米，建成后的锦绣华城将入住5万左右的居民。

大城开发难度大，管理难度大，房子升值也很缓慢，这就带来了口碑遗留症。

加上最近几年突然激进的扩张方式，财务压力进一步传导至项目质量上。

例如近年来上海大华斐勒花园、上海大华碧云天屡被业主投诉。

特别是坊间诟病不已的“装修包”在大华身上更加表现突出。

尤其上海第六批新房中，被外界一度预测大热的大华锦宸府最终并未触发积分，购房人终于开始用脚投票。

不过，被当头棒喝的大华能否就此警醒呢？