利率降了，现在该不该买房？

央行公布10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。财政部、国家税务总局公布对出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠政策。

人民银行党委、外汇局党组召开扩大会议。会议明确，加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展。更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推“保交楼、稳民生”工作

超20城支持公积金做首付：加快刚需群体入市步伐

调整房贷利率下限城市增多，首套房贷利率破4%

最近集中发声维稳“楼市”。那么，在新时代政策的指导下，未来房地产行业又将如何发展？

房地产能不能启动起来？

第一，中国房地产市场发生了根本性变化，已经不是供不应求的市场，而且全国出现了房地产的急剧分化，有的城市目前严重供过于求，有的城市可能是供求大致平衡，有的城市可能还出现稍微的供不应求，房地产市场朝着多元化方向发展了。

第二，过去房地产高杠杆高周转是以快销售为基础的，一旦销售不畅这个模式就运转不下去了，而现在企业恰恰是销售出问题导致高杠杆运转不了。不是没有钱，是没有市场了。千万不要救有些企业，救不起来的，把钱给了这些企业，房子建起来，仍然卖不掉。所以，房地产现在不是流动性问题，而是市场出问题了，才导致了流动性问题。这个观念一定要建立起来，砸钱是没有用的，钱砸得越多可能拖累越大。

第三，房子有双重属性，一个是消费属性，一个是资本属性，消费属性是用来住的，资本属性是增值保值。但双重功能是以消费属性为基础的，有消费属性才有资本属性，没有消费属性就没有资本属性了。从1到8月份的数据来看，大部分房子已经丧失资本属性了，只有极少数稀缺性的优质房子才有资本属性。

第四，房地产企业将出现大面积分化，一部分房企将离开这个行业，剩余的房企也要发生投资方向的变动。未来房地产包括三个分支行业，第一个是建设不动产，就是盖房子；第二个是管理不动产，像现在的物业公司；第三个行业是金融不动产，把大量的不动产收集起来接受委托，把它作为酒店经营，这未来是一个大行业。

第五，房地产不会恢复到过去的辉煌了，它对就业增长、地方政府的贡献不可能达到过去的状态了。需要寻找新的产业代替房地产，才能保证中国经济持续发展，而这个时间最少需要 5 年，只有找到了代替的产业，经济才能逐渐恢复常态

刚需一定要买房

但投资需谨慎再谨慎

房地产有没有形成泡沫？泡沫有多大？这关键要看住房供给的刚性需求，也即是买房是用来住的。如果住房供给过多超过刚性需求，泡沫就会形成。

但房子只要有居住的功能，就会有另外两个属性：金融属性、投资属性。这两种属性一定会产生两个需求：投资性需求和投机性需求。而这两个需求又拉动了住房供给一定会超过刚性需求。

泡沫一旦挤破，所有人的财富将缩水，进而导致信用关系断裂。所以，我们提出要抑制房地产泡沫。

房地产泡沫抑制有两层意思，一个是不能继续吹大；另外一层意思是，现在也不能挤破。既不能现在挤破也不能继续吹大，就得抑制资产泡沫，所以提出中短期对策和长效机制相结合。

中短期有两个对策：一是严格控制投机性需求和投资性需求。这两股需求拉动住房供给，一定会让住房供给超过刚性需求，就是限购限贷。一旦放开一定会让住房供给远远超过刚性需求；二是从资金和新房价格上约束开发商，不能无限制地盖下去。

另外一个叫长效机制。共有产权、租售同权、调整一线城市空间布局、房产税等等，都属于长效机制。

比如调整一线城市空间布局，北京非首都功能迁至雄安新区，上海的长三角空间布局，广州、深圳的粤港澳大湾区。

再比如房地产税，让人们知道不能持有太多的房子，因为成本很高。房地产税一旦实行，房价是跌还是涨？这主要看城市，有人抛有人接，就不会跌，有人抛没人接，那就一定会跌。

如果要住，那一定要买房子。但如果投资，建议大家谨慎再谨慎，千万不要用十年二十年前的观念看现在房产！