关注，央行、银保监、证监会重磅发声支持房地产

证监会放开特定涉房业务公司在 A 股融资

对于涉房地产企业，证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许以下存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在 A 股市场融资。

具体来看：

自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超过 10%；

参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过 10%。

多年以来，证监会全面落实党中央、国务院有关部署，发挥资本市场服务实体经济发展的作用，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。资本市场对于涉房企业的股权融资政策，既严格限制主营业务为房地产的企业股权融资，又合理保持资本市场融资功能的有效发挥，更好服务稳定经济大盘。

年内 LPR 报价还有两轮调整窗口，考虑到房地产市场企稳回暖还需政策持续加力，市场仍期望 5 年期以上 LPR 能有所调整。自 8 月 LPR 非对称下调后，多位专家也都表示年底前 5 年期以上 LPR 报价仍有下调空间。

当前房贷利率已处于历史低点附近，但无论是与企业贷款利率对比，还是从名义经济增速角度衡量，居民房贷利率都处于偏高水平。与此同时，在经历二季度的大幅下调后，多地房贷利率已降至 5 年期以上 LPR 报价决定的最低值附近。接下来，为推动房贷利率进一步下行，除了进一步放宽首套房贷利率下限外，需要 5 年期以上 LPR 报价先行下调。

利好政策频出

稳定房地产市场在稳定宏观经济市场中发挥着重要作用，" 稳地产 " 对 " 稳经济 " 的重要性不言而喻。房地产市场的利好政策也在国庆节前夕纷纷出台。

9 月 29 日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市可自主决定在 2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

9 月 30 日，人民银行下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，5 年以下 ( 含 5 年 ) 和 5 年以上利率分别调整为 2.6% 和 3.1%。

9 月 30 日，财政部、税务总局发文支持居民换购住房个人所得税退税。2023 年 12 月 31 日前，对出售自有住房并在 1 年内重新买房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

这也是近段时间以来各项稳楼市举措的再升级。

重磅政策：

自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

首先：二手房个税就是二手房个人所得税，是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。比如，房子的原价是100万，卖方以1000万的价格卖给买方，则要从这900万差价中征受一部分作为个税税收。

各地的政策各不一样，大部分城市是全额收取1-2%作为交易个税，而且基本5年以上家庭唯一住房免征。

举例来说上海等城市基本二手房个税按照1%收取，但也有少数城市比如北京征收不符合满五唯一的按照差额收取。

对于大部分城市来说，一套房可以节省税费在3-5万，而北京等城市少部分房源可能节省几十万以上。
按照《个人所得税法》规定，个人出售自有住房取得的所得，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。同时，1999年12月，财政部、国家税务总局、建设部就有关问题又作出了明确规定，具体分三种情况征税：

1、个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。即按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税，合理费用指卖出财产时支付的有关费用。

2、个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。

3、职工出售以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。

主要有两种情况可享受个人所得税优惠政策：

一是对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

二是对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售住房应缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳，购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金，购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

但需要注意的是，在当下市场交易环节中，所有税费都约定买房缴纳，那么后续卖房一方获得退税，这如何计算，另外是不是会影响销售房价，这需要政策清晰化。

其次：新政策对于大部分城市市场影响不大，但对于北京等少数城市换房客户可能有一定影响。有利于增加有个税的房源流动性。

第三：整体看，最近包括央行、财政部等都在针对房地产市场发布定向稳定宽松政策，有利于市场逐渐稳定。

之前降息叠加了之前央行降低贷款最低标准20个基点将叠加降息的影响。直接计算，从基准4.45降低15个基点，也将月供减少88.48元，另外累积30年月供减少3.18万元。

第五：整体看房地产微调宽松的政策内容越来越宽，政策力度越来越大。但目前看，市场的信心依然没有完全恢复，期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策。

目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看，多个城市利率均出现了轻微的变化。但当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，依然影响房地产市场的稳定

另外市场也关注二套房贷款利率下限以及一二线城市房贷利率下调的政策。

当然929政策这肯定是个好消息，证明了，政策还会越来越宽松，特别是房贷利率还有巨大的下调空间。加油！

2022年政策全面刺激市场还未见底

8月截止月底，累积已经超过90城市当月发布了稳楼市政策接近120多条

在5月来，连续单月稳楼市政策超过百次以上，8月份楼市调控继续高位运行，各地井喷救市政策持续出台。

2022年截止8月，年内房地产调控已经超过700次（2021年同期只有420次）！同比上涨接近67%，2022年房地产调控继续刷新历史记录。

简单的总结2022年8月来全国各地房地产政策，调控政策松绑主要有几个特点

降息持续，最低首套房利率已经拉低到4.1

首套和二套房房贷利率下限降至4.1%、4.9%，房贷利率下限达2019年以来新低，各地房贷利率仍有进一步下调空间。

房贷利率下调，可降低购房者置业成本，持续降息是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。

保交楼政策持续出台，交付难待解

8月19日，据多家媒体报道，住建部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。

国常会强调地方“一城一策”灵活运用信贷等政策

限购限贷政策取消范围越来越大。

上海、西安和济南等城市放松限购政策，主要涵盖对本地户籍和非本地户籍放宽购房条件，对住房被纳入保障性租赁住房管理的家庭新增购房资格，对国企员工、相关人才提供购房支持等政策。无锡、苏州、福州等城市限贷政策逐步宽松，主要涵盖降低商贷首付比例，降低个人住房贷款利率下限，开展组合贷款，允许商贷转公积金贷，第二套贷款认贷不认房等相关措施。

从一二线到三四线都开始发布房地产调控政策（多城市多次发布救市政策）。8月接近20城提高了公积金贷款额度和降低了首付成数。年内已经超过200城市有各种购房补贴。

公积金政策成为市场宽松最集中的政策方向。楼市政策松绑成为绝对主流，所有房地产政策都是宽松救市政策。

松绑城市级别越来越高，从一季度的三四线城市松绑为主，逐渐到了4-8月份二线城市成为松绑城市主力，其中包括成都、杭州、厦门、南京等热点楼市城市也加入稳楼市救楼市行列。超过30个二线城市最近2个多月发布了超过100次稳楼市政策，成为最近楼市调控主力。

发布政策不断升级，多城市不仅仅只发布一次政策，不断升级，政策内容不断加码。

政策内容不断升级，从一季度的各种针对限购政策，二季度来全面升级到针对信贷宽松的政策，包括房贷首付和房贷利息降息的政策越来越多，公积金政策已经成为稳楼市标配，前期的限售政策取消也越来越多，二套房认定标准变化，叠加各种人才政策，税费减免。

购房补贴城市越来越多，购房补贴额度越来越高。

多孩家庭成为定向放松的主要对象，全国超过50城市，在购房上包括武汉、泸州、杭州、东莞等在内的多个二线三线城市在发布的楼市调控政策中特别提及多孩家庭住房需求。杭州等热点城市针对多孩家庭摇号也开了绿灯。整体看，稳楼市政策力度越来越大！

整体看政策内容越来越宽，政策力度越来越大。但目前看，市场的信心依然没有完全恢复，期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策。

第三：楼市企稳依然艰难，期待更多稳楼市的政策

截止2022年8月，全国卖地最多的100个热点城市合计卖地金额只有8489宗，合计卖地金额也只有18571亿，同样在2021年同期，100个卖地最多的城市合计卖地9814宗地，卖地金额高达29738亿，热点城市卖地金额同比少了38%。

从土地市场走势看，房地产市场整体依然在调整过程中

首先：从100城卖地金额看，同比下调幅度明显，在2021年全（全市）2.97万亿的基础上，2022年只有不足1.85万亿，大部分城市土地成交均明显下调

从各级城市卖地数据看，2021年1-8月市场有6个卖地超过千亿城市，而在2022年1-8月只有杭州上海与北京。22城2022年首批次供地共计成交4969亿元，同比下降52.7％；涉宅用地成交面积则不及去年首批次的40％。

第二批次集中供地2022年仅仅成交5287.9亿

三条红线等依然严重抑制了房企融资，特别是私企开发商基本全面暂停，房地产市场全面速冻。房企融资难题，特别是私企还未真正解决。

市场需要更多针对改善需求的政策，特别是一线城市，目前看，大量的改善需求很难入市，导致市场并不景气。

后市预测，市场期待更多一二线城市稳楼市政策

相比往年楼市调整博弈期很长，楼市下调缓慢，本轮市场因为很多大型房企被抑制了融资渠道，叠加销售端按揭放款放缓，楼市调整速度非常快，从价格的下调速度看，刷新了历史记录。

需要注意的是，当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题，更多是对经济的预期问题， 特别是针对烂尾楼业主，银行在放款和预售资金监管上存在一定问题，应该出台有针对性的扶持政策，避免断贷等极端情况影响市场难得的企稳。

预计2022年四季度市场有望逐渐降低，9-10月份市场依然会在低位徘徊。