2022年第三季度， Vinhomes的创始人范日旺先生成立了VMI 房地产投资和管理股份公司（VMI JSC），注册资本达到18万亿越南盾（约7.4亿美元），他本人持股90%。

官方宣称，这家企业成立初衷，旨在支持小规模投资者们进入二级房地产市场，以提高Vinhomes集团产品的流动性和价值。

范日旺先生 图源：tinnhanhnhadat.vn

同时也有人怀疑，作为越南顶级房地产开发商，Vinhomes是否存在资金链问题，故以此为筹资渠道？

01 引发越南房地产市场热议的“众筹”平台VMI JSC（Fantasy Home），到底是什么？

要问为什么，先看是什么。

VMI JSC这家公司，其运作模式类似于“众筹”房地产。

将一批房地产产权分成好几个部分，个人投资者只用出资最低一个房屋价格的2%（例如一套价值60亿越南盾的房子，投资者最低只需出资价格1.2亿越南盾，就可以参与其中）；投资到期后，投资者们可以收回投资款，获得VIM承诺的7.5%年利息；另一方面，这一投资证书也可以转让，投资者们可以通过平台申请将自己持有的投资证书转让给其他投资者。

VMI JSC（Fantasy Home）的宣传海报 图源：tinnhanhnhadat.vn

为什么越南房地产行业，会出现这样的运作模式呢？

近期，越南各大银行开始收紧信贷，包括个人购房贷款，首付成数提高并且贷款利率也随着越南央行的基准利率政策变化而升高。普通投资人需要付30%的首付，才会比较容易被银行批准授予贷款。光是这些限制，就提高了越南大部分人投资房产的门槛。

越南首富范日旺成立的VMI出现后，相当于向更多小规模投资者们融资，覆盖更多层次的消费人群。例如价值60亿越南盾（约24.5万美元）的一套房地产产品，就可以拆分成50个投资份额，单个投资者最多可购买24个份额，待到5年合约到期后，可按照协议中承诺的年利润和最高房地产市场价涨幅，提取升值利润。

VMI JSC（Fantasy Home）的发布会 图源：vietnamnet.vn

其实，这一模式，并不是Vinhomes老板范日旺的首创。

单就说在越南市场，就有Infina（允许出资2000万道2亿越南盾投资、承诺年利润6-9%）、KSFinance（百万越南盾投资豪宅、承诺年利润率11%）、Moonka（将价值百万盾的产品划分为千份投资额度，6个月利润率为15-18%）等多个公司。

早在首富范日旺之前，市场上已推出许多类似的保底类的“众筹”或房地产证券化模式的平台

02 关于VMI JSC，Vinhomes自己怎么说？

面对外界的议论纷纷，Vinhomes和VMI 也面对公众做出一番解释。

在公开采访中，范日旺成立的平台代表谈到，目前的越南房地产市场，银行信贷空间收缩非常厉害，且公司债券的发行也受到限制，在这样的环境下，越南房地产企业必须学习“国际市场经验”，推出新的运作模式，以寻求出路。

他们强调，世界上类似的“众筹”房地产投资合作模式早已流行起来，不仅能增加投资渠道，更能覆盖到更广阔的客户群体。而在越南，虽然早已存在一些小型的联合投资模式，但VMI 是一个更加安全投资的模式。

前来咨询VMI JSC（Fantasy Home）的投资者们 图源：vietnamnet.vn

同时，代表们也谈到，Vinhomes旗下的楼盘，像联排别墅或者临街商住，是相对高总价高盈利的产品线。因此，成立VMI，也是为了充分利用这些产品线的特点，降低参与门槛，让更多投资者有机会入场；另外，这也许是更重要的一面，设立VMI，在促进Vinhomes房产在市场流通的同时，也能帮助Vinhomes快速收回资金，以投入其他更多的房地产项目开发中。

Vinhomes列举的产品之一：Vinhomes Ocean Park 图源：villasvinhomesriverside.com

关于具体运作模式，VMI JSC也解释道，投资期限设定在5年，因为这是房地产产品逐步上涨到最佳价格的时间，随着周边基建的逐步完善，人口的流入，Vinhomes也会主动分期逐步上调开盘房价；而关于保底收益率，也只是近似银行存款利息，他们坚称并不存在以高额利率诱导投资者入场行为。

VMI 声称，他们无权持有或出售投资者的房地产产品，并在投资协议中有加入相关规定：投资的房地产产品，只有在投资者持有50%以上的价值、最低回报率达到每年7.5%时才能出售。

另外，在所有情况下，当大多数投资者同意出售时，VMI 将在线上信息平台上发出公告，销售价格将锁定给报价最高的客户， VMI 会让第三方房地产估价公司参与其中，以保证投资者的利益。

再深入观察Vinhomes内部，截至2022年6月30日，该集团内部的总负债达到3969.14亿越南盾（约1622万美元），占公司资本总额的75%，从这一数字来看，Vinhomes已经成为越南上市公司中负债最多的企业之一。

作为越南最大的债券发行公司之一，Vinhomes此举，确实容易招人口舌，但是随着VMI 的Fantasy Home平台业务开展，是否真的会帮助更多有想法的投资者进入二级市场，5年周期后成功退出，还归根取决于越南市场环境和Vinhomes长期的财务能力。