4年后华为喊活下去看惠州地产（1）

（背景：2022年10月已过半，乘着黄金周惠州楼市明显上扬、为全年最好，得第三方数据来看，除龙门惠东外来访约17000组成交约2000套。本文成稿于22年9月初）

危险与机遇并存，有危险才有转机，有人喊，总比不做声要好！

8月底的早几天，华为任老板说出【活下去】，那几天除了股价波动，其余真可谓：忠言逆耳、良药苦口。

看眼前几个重点新闻，就知道经济环境的严峻：

1-在2022年上半年全国31省（直辖）市财政收支状况，财政盈余全部为负数，上海最好也是-18亿自给率99.5%，四川最差为-3694亿自给率仅为40.3%。

2-在2022年6月全国地方性债务总额34.75万亿元且还有增加的可能。靠高债务、高杠杆的投资拉动经济模式没有大的改变。2021年全国财政收入为30万亿（支出35万亿），其中一般公共预算收入为20.25万亿（支出为24.63万亿），政府性基金收入9.8万亿，其中的8.7万亿为国有土地使用权出让收入/卖地收入的土地财政（支出为11.36万亿）。

3-上半年全国GDP增速为2.5%，全年全国GDP增长目标5.5%挑战巨大，二季度增幅仅为0.4%，难能可贵顶住压力保持正增长。

4-在5月释放的救市计划12万亿元，然而3个月后，绝大部分资金却没有企业【需要借钱扩大生产】，钱竟然借不出去。以往每年资金一半进入房地产行业，开发商借钱拿地建房子卖，民众借钱按揭买房。而2022年时，一般点的企业，银行不敢放贷。强好的企业，却不需要贷款。广大企业、民众都在想方设法省钱存钱，对未来预期不明，这12万亿自然就是大部分被动回流又还给央行了。

5-在2022年上半年，特别是进入8月后首套房贷款利率低至4.1%史上最低。时隔近10年后首套房首付款重回2成按揭贷款8成。仍然无法扭转个人贷款余额不及2021年规模，多数银行按揭贷款不良率有上升的势头。在7月底出现了近300多个社区业主因交楼逾期而主动停贷，而8月出现了二手房（现房）放盘量明显增长，却出现少有的“提前还房贷”反常情况。

6-在2022年2月克而瑞报告显示全国【广义商品房库存/已出预售证待销售量】达38.47亿平方米，按100平米每套折算约为3847万套，按户均3人居住面积计，目前此已出证待销售房屋可解决1.15亿人口居住问题。而统计局公示的【在建待领证可售量】2022年1-6月全国房企的房屋施工面积为84.88亿平米，其中住宅为59.94亿平米/约为6000万套，这3847万套+6000万套接近1亿套住房新增供应量。

7-在22年4月上上【广义商品房库存/已出证待销售量】的前10名城市如下：青岛2560万平米，武汉2123万平米，沈阳2091万平米，惠州1900万平米，太原1842万平米。而30个二线城市库存去化周期超过24个月的有13个，仅7个是在12个月内，而哈尔滨长春呼和浩特大连兰州昆明沈阳等城市去化周期超过30个月，库存风险巨大。三四线城市形势严峻到去化周期平均高达25.83个月。（笔者所在的惠州全市去化周期在2022年6月接近约33个月）。

8-按照2021年上半年我国GDP为53.21万亿，而房地产行业GDP为3.97万亿，占比7.46%；而同期建筑业占GDP比重为8.3%，此两项相加已占到同期全国GDP的15.76%，再加上钢材、水泥等建材、装修施工就业、家电等，房地产综合下来占GDP的20—25%水平是站得住脚的合理推导，也表明房地产依然是推动经济增长的重要组成部分。

综合下来，已很好回答——为什么要坚持房住不炒、坚持保障群众住房需求？为什么要救楼市？为什么要推行积极稳健的房地产政策调控，为什么会降低贷款利率，为什么要降低首套房首付门槛。因为房地产关系到就业、民生，更关系国民经济平稳增长、国家财政大计，更更关系到人口增长、关系到年轻人结婚成家生宝宝、关系到民族复兴。

笔者所在的惠州，广东省GDP总量第五2021年达4977亿元，人口604万，市域面积11599平方公里，在2015年随着深惠一体化加速，2018年的深圳都市圈，因为地理位置得天独厚紧邻深圳，在深圳人多地小房价贵的大背景下，变成了深圳人的居住生活后花园，特别是受到2013年厦深高铁通车后“工作在深圳，居住在惠州”真实兑现，房地产行业被极大的带动，连续多年成为跻身全国房地产供应成交前10位内，广东省供应、成交一般不是第1就是第2的宝座（佛山市偶尔成交总量会多一点，如2021年佛山比惠州就多了89万平，为1144万平）。

在2022年的当下，市场大挫，广大房企从业人员日子很难过，几乎所有2017—2021年所有的土地出让，楼板价都是6-7000元/方，在2022年8月以来，同一板块区域内，同时在售的住宅房价竟然比临近竞品的楼面地价还低，让绝大多数地产人始料未及。而那些经历过2016-2020年楼市火热、日光盘频出、一房难求的从业者们，甚至怀疑那些是不是真的？有恍若隔世之感。