中国买家撤离美加澳三国楼市，12个城市或将成为楼市雷区

纽约联储总裁威廉姆斯在10月9日表示，在降低通胀，并以更可持续的方式重新平衡经济活动方面，美联储还有更多工作要做，“我们需要进一步提高利率，基本上让利率高于通胀的水平“，然后保持这些限制性的利率政策，目前市场预期美国9月CPI将同比增长8.1%，连续7个月高于8%。

美联储主席鲍威尔

对此，全球领先的会计机构毕马威在10月8日发表的报告中表示，美联储宁可激进加息，也不想重蹈上世纪70年代初的所犯下的错误（滞胀），但却为更多的新错误打开大门，就像去年美联储主席一直坚称”通胀只是暂时“而延迟加息时所犯的错一样。

德银在10月6日发布的报告也显示，考虑到货币政策的滞后性，美联储仍然专注于滞后的经济数据，例如就业率，这些数据很容易受到未来的修正，并且，美联储现在激进的加息行动还没有体现在经济数据中，对美国经济造成的变化要到未来大约9-12个月后才会出现在经济报告中。正如下图所示，目前亚特兰大联储已将美国经济第三季度增长率下调至0.3%（此前两个季度均为负增长）。

因此，从2022年3月开始的加息要到今年12月才会出现在经济数据中。同样，美联储随后更激进的加息也要到2023年初至年中才会完全反映在经济数据中。

毫无疑问，近三个月以来，美国公布的一些崩溃的关键经济数据指标已经表明正处于经济放缓之中。然而，现在的一些先导信号却已经清楚地表明美国经济衰退即将来临，而不是经济放缓。

而一旦美国经济衰退这些影响预计在未来几个月将变得更加突出，并将持续影响英国、德国、澳大利亚和加拿大这些发达国家的资产价格市场。

紧接着，美国银行在10月7日发表的报告中再次警告说，今年以来美国楼市的下跌幅度是该行分析师们自2008年以来所见过最严重的，甚至美联储主席鲍威尔也在9月利率会议后承认，“美国房价可能会大幅下跌”。最新的数据正在反馈这个变化。

根据美国抵押贷款银行家协会在10月7日发布的数据，截至10月5日，抵押贷款申请量比前一周暴跌了14.2%，并将整体申请量推至1997年以来的最低水平。随着抵押贷款需求下跌至25年来的最低水平，美国现房销售量也出现暴跌。

分析表明，抵押贷款利率上升和缺乏可负担性正在促使住房需求急剧下降，与此同时，待售库存正在上升，交易连续七个月下跌将加剧美国经济面临的衰退力量，对广泛的美国经济指标造成打击，数据显示，美国房地产增加值约占其GDP总量的13%。

正如下图所示，10月9日，美国30年期房贷利率上涨至6.70%附近至2008年美国房地产破裂前的高度，这使得美国房价出现了自美国上次金融危机以来的两个最大月度跌幅，值得一提的是，当时美国经济刚刚进入大衰退，当时高风险次级抵押贷款导致房价下跌。

美国最大房地产信息网站Zillow跟踪数据显示，截至9月，全美最大的50个大城市中，今年第三季度房源降价比例达到67.1%，这些城市占到美国房地产市场销售量的九成。

特别是，近三年以来，美国南部和西部经历了60%以上价格上涨的热点地区。专家预测，考虑到，目前美国房价仍处于历史最高水平，这样会使得这些主要市场的房价至少下跌25%，超出了美联储的承受范围。

分析显示，美联储可能将造成美国房地产市场前所未有的崩溃，这也使得包括中国人（企业）在内的美国楼市投资者正在降价抛售房产以尽快脱手，开始撤离美国楼市，最新数据正在反馈这个变化。

据多家房产机构联合统计到数据显示，截至9月的12个月内，包括中国人（企业）在内的外国买家在美国购二手房量比2021年同期减少36.2%至498亿，买家数量更是下降39%至不到12万人，且为连续第四年下降。

据全美房地产经纪人协会一周前数据，这些买家的购房金额也比2017年的峰值（1530亿美元）下降了65% ，这其中，减少数量最显著的是中国买家，下降了91%，在此期间，中国买家至少抛售了约135亿美元的美国房产。

而同样的情况也发生在加拿大和澳大利亚，就像美国楼市正在发生的事情一样，据加拿大官方数据，该国楼市9月份成屋销售出现明显下降，截止目前，包括中国人在内的外国楼市买家在2022年至今的投资下降了20.2％。据艾伯特大学报告，在此期间，中国买家在加拿大楼市投资额中的新交易数量从135笔下降到了89笔。

加拿大城市一角

另据澳国立大学东亚经济研究局发布的最新投资者研究报告显示，中国买家在澳大利亚的投资额仅为9亿澳元，较2021年下降42%，降至该机构所记录六年以来的最低水平，而和2016年的168亿澳元的投资峰值相比更是暴跌了到了只有零头。

有分析认为，虽然中国买家只是美加澳三国楼市的一小部分投资者，但这部分买家往往是高价房产的客户，他们的大幅退出或进一步助推以美国高房价为代表的发达国家的楼市出现溃散，比如，目前美国购房者和买房者情绪出现明显下降，这突显了美联储主席鲍威尔未来的艰巨任务。

要知道，美国长达数年的股市和楼市正是膨胀于美联储拧开印钞机水龙头向市场释放洪水猛兽般的美元流动性，这就相当于制造了货币上的楼市盛宴，而我们财经研究团队把这称之为“美联储印出来的庞氏骗局”。

要知道，美国在债务赤字率远超大多数国家的情况下，经济还能持续增长的根本原因，就是因为有源源不断大量的美元现金流入来对冲赤字、接盘高估值的美元资产价格和通胀风险，但现在美联储印出来的美元庞氏骗局或正在被揭穿，不用怀疑，这些事情正在发生。

现在的预期是，美联储继续放鹰，市场迅速对短期美元流动性进行了重新定价，美元荒也将随之而来，这意味着借入美元的成本变得越来越高，对于美国楼市杠杆投资者而言，以美元计价的美债收益率涨幅更加明显，对冲成本就几乎相当于一次加息。

而除了利率、货币政策和融资借贷成本，更需要关注碎片化的全球经济趋势，因为，这意味着资本流动、劳动力、人员和技术流动的门槛筑高了，意味着欧美发达市场中的一些城市正在成为楼市雷区，这几年美欧国家的无底线印钞放水造成的高房价庞氏骗局或将开始溃散。

接下去发生的事，我们发现，下面这些城市的房价结合本国经济现状和财政、通胀、财政税收收入增长等综合因素，已有12个城市进入候选名单，分别是，美国的西雅图、纽约、旧金山和丹佛、英国的伦敦和曼彻斯特、加拿大的温哥华和多伦多、新西兰的奥克兰、澳大利亚的悉尼和墨尔本和德国的慕尼黑。（完）