明年起，做好资产泡沫破灭准备？3大信号出现，楼市走向逐渐清晰

当前房地产市场究竟有没有泡沫？专家们的看法并不一致。北京大学经济学院董志勇就说过：“不要任何时候都污名中国房地产市场，因为房地产市场仍然是未来经济发展的一个重要支柱，他们有很多困难，但目前为止个人觉得中国房地产没有泡沫。”

与之观点相反的专家有很多，比如银保监会主席郭树清表示，房地产领域的核心问题就是泡沫比较大，金融化泡沫倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投机，他认为这是很危险的。

另外，原央行副行长吴晓灵则表示，留给人们在泡沫中狂欢的日子不多了，为潮水退却后做准备，是每个国家、每个人都需要面对的现实。吴晓灵的话直指高房价，也惊醒了不少仍然沉浸在虚假泡沫中狂欢的人。

关于房地产究竟有没有泡沫的问题，从三个方面就可以看出来：

首先从房价收入比来看，通常国际上认为房价收入比在4-6左右，根据诸葛找房数据研究中心监测的100个重点城市平均房价收入比情况来看，2021年房价收入比为12，超出国际合理水平。现在一线城市的房价6-7万/平，一套房子下来600万-700万。深圳的房价收入比在2020年曾经达到48，北京、上海也在30以上。这就意味着普通人在一线城市是买不起房子的。

有人认为房价收入比不是测度住房泡沫的重要指标，它测度的仅仅是对房价的承受能力，租售比才是测度住房泡沫的重要指标。因为租赁住是解决住房消费的问题，租赁反应的是基本面。国际标准认为租售比通常为1：200到1：300，而据诸葛找房数据研究中心发布的《2022年上半年重点50城租售比调查研究报告显示，上半年50城租售比为1：617，远远偏离国际标准。

居民杠杆率飙升。2000年的时候，居民杠杆率只有5%，2015年就升到39.9%，2020年就到了62.2%。居民杠杆率增速之快，是有目共睹的事实。数据显示，住房占居民家庭总资产的77%，居民房贷规模已经达到了38.8万亿。然后就是楼市负债率，即房企的金融杠杆也更高。比如在2022年，净负债超过100%的有：阳光城166.59%，中交地产211.4%，富力地产123.3%，保利置业集团103.83%，首开股份142.76%。很明显，目前房企的负债率很高。

通过以上3点可以看出，我国楼市确实存在着泡沫，当然这种泡沫依然在可控范围之内。随着楼市3大信号出现，未来房价走向逐渐清晰了。明年起，请做好资产泡沫破灭的准备。

1.房地产资金被限制。“3+2”5红线制约。比如针对房地产融资的“三道红线”，针对房贷的“二道红线”，目的就是预防高负债风险。

还有“棚改”变“旧改”，住建部已明确，今后不再进行“大拆大建”，大力推行大量的保障性住房，目的就是为了保障新青年新市民“住有所居”。

另外，严禁违规资金流入房地产，比如有企业用经营实体的资金购房，造成虚假需求导致房价上涨，不只影响到刚需购房，还影响到实体发展。

2.土地供应施行新的监管要求。设施“两集中供地”制度，全年不超过3次集中发布公告及集中组织出让活动。

3.房地产预期明显降低。目前，大部分人已经不再看好房价，截止6月份，房地产开发投资额下滑5.4%，房屋开工面积下降34.4%。根据国家统计局公布的数据，70个重点城市，新房价格同比下跌的城市有48个，二手房价格同比下跌的城市有51个。房价下跌已经成为一种趋势。

疫情之下，各行各业都有自己的实际情况，老百姓最担心的是自己的职业，炒房客也不再看好房地产。据2022年9月份重点城市二手房挂牌量排行榜显示，重庆突破了25万套，排第一；武汉突破20万套，排第二；杭州第三，突破18.6万套。据有关数据显示，目前有13个中心城市二手房挂牌量超过10万套，分别是重庆、武汉、青岛、成都、佛山、苏州、杭州、广州、沈阳、哈尔滨、郑州、济南、天津。