楼市再无“泡沫化”，房地产是否走出至暗时刻

在经历了长达2年多的寒冬后，今年下半年，政策面的暖风终于吹向了房地产。

先是9月22日，国开行向沈阳发放了首笔“保交楼”借款，之后的9月23日，银保监会在谈及国内重点领域金融风险时表示”房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转“，而央行也在十一之前送出了大礼包，宣布自10月1日起，下调个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。

政策是下来了，但是具体的效果还有待观察，就像一个快要死的病人，你不能指望给他喂第一口药就马上指望他立马站起来。

就像当年房地产火热的时候，中央三令五申说”房住不炒“，不过房价依旧像脱缰的野马一样向前狂奔，直到祭出”三道红线“之后，房地产的热度才开始慢慢减退。

为什么房地产发展到最后一定会和金融挂钩，发展出泡沫是不是必然，以及眼下房地产是不是真正触底？

要解决这些问题，我们首先得了解房地产是如何金融化的，这里要分三个阶段。

第一阶段：住房商品化改革

事实上，上世纪我们搞住房商品化改革，除了很多人提出的中央与地方分税制改革的原因外，主要是为了缓解当时年轻人房屋紧张的问题。

因为当时很多知青返城，回城的时候都到了结婚的年龄，走的时候，兄弟姊妹还能挤在一个屋檐下，但是都结了婚，大伯和小姨子，嫂子和小叔子再挤在一个房间就很不合适了。

国家能分的房子有限，年轻人也需要房子，于是顺理成章引入市场化机制，成立房地产开发公司，盖房子，满足社会普遍居住需求。

此时的开发商是真盖房子，大家也是真的住，但是市场化毕竟和国家分配不同，房子比原来贵了，但贵的主要还是房子本身。

第二阶段：农村人口进城

中国的城市化能够迅速发展实际上和农村人口进城有着密切关系，而这里面有一点很少有人提及，就是上世纪取消票证。

票证这一套是我们在计划经济时期和苏联学的，当时的目的是为了解决物资供应紧张的问题。

城市搞票证，农村搞工分，有钱没票，有票没钱都买不到东西，即使有钱有票，换一个地方，没当地的票也不行，除非你有全国票证。

农村就更难了，连个票证也没有，进城更是什么物资都买不到，所以人口都牢牢地被绑住，无法得到充分流动。

票证经济取消后，人口才真正得以流动，这时候城乡二元经济带来的发展不平衡就凸显出来了。

城市比农村发展好太多，比起农村单一的农业，城市有商业，有服务业，更多的产业意味着更多的发展机会，而更多的人进城也意味着产生更多的购房需求。

第三阶段：住房货币化改革

其实房地产真正高速发展，土地财政真正崛起都是搭上了金融的快车。

前面说了，既然农村人口大量进城，城市的土地又不够用，那不如直接把城市的区域扩大，这样一来可以扩大土地开发面积，满足工业、商业和住宅等不同需求，二来也能让更多的农村人口转变为城市人口，加快城市化进程。

但土地是农民的命根子，失去土地的损失，国家要补偿，于是拆迁征地，是又给房又给钱。

但是这个钱虽然是地方政府出，但还是要开发商把地竞标走，而开发成住宅，最终落实到房价由购房人承担。

这时候，房价实际上就落实到地的价格上，而地的价格高低其实是背后撬动了多少金融资源，简单来说就是贷款。

贷款的价格越高，地也就越值钱，但值钱不值钱关键是要人买，此时又需要财政出面，怎么让房价值钱呢？那就是配套设施要跟上，好学校、好医院都得跟上，政府办公区域也要跟着过去，新引入的企业也要在周边，路要通，地铁也要直达。

有了这些，民众自然也是用脚投票，跟着买，而且这样还会带来一个示范效应，即跟着规划走，买了总没错，以后还得涨。

而中国的房地产基本也在这套模式下基本成型，并由此进入黄金时代。

如果回顾这三个阶段，实际上金融工具一开始就在发挥作用，因为住的需求是必须现在就要满足的。

但是房地产中地和房的获取都需要高成本，计划经济时代是分房，是不计成本的，当时市场经济下是买房，就需要付出对等成本。

很少有人能拿出那么多钱，所以需要借助金融工具，把房子抵押给银行，用银行的贷款实现自己住的需求就成为一种必然。

有限度的金融化不是一件坏事，但是投机性的金融化就危险了。

但为什么出现投机性泡沫，也有两个重要因素：第一，钱印多了；第二，没东西投。前一个，和货币发行量有关。第二个，就是市场上缺乏好的投资产品。

先说第一个，人民币发行的一个重要基础是外汇占款，但这只是发行阶段，如果想继续放大货币量就要靠银行端一边吸收存款一边发放贷款。

但即使到了2010年，房地产已经让全民负债的情况下，我们的储蓄率依旧达到了30%，这其中很大原因是房屋交易的活跃。

你买房他卖房，房屋和货币不断相互转化，于是贷款和存款循环上升。

再说第二个问题，为什么到了后来大家有钱都买房？

把钱存银行一度利率非常高，但这也只是昙花一现，之后存款利率就不断下降，但大家却不紧张，因为后来有了理财产品，收益同样很高。

但是理财产品中又有很大一部分投资到房地产领域，而维持稳定收益就需要终端的房价不断上涨，反过来，房地产涨得越多，这些背后的理财产品收益率也就越稳定。

但这背后折射出一个深层问题，就是国内机构的风险投资能力不行，而市场上好的投资标的更是缺乏。

当国外的风投机构可以投资苹果、谷歌、微软这些硬核科技的时候，我们只能投资一些搞电商的、做游戏的、送外卖的。

回到正题，那么房价越涨，你不投资，钱就会贬值。我们的CPI是不纳入房价的，如果纳入这个因子，那么这些年通货膨胀已经翻了不知多少倍。

这边有通胀的压力在，那边没有好的投资品，连理财都跑不过房价的时候，房子就彻底沦为一种投资品。

只要大家都愿意交易，那么即使是空置的也无所谓，而在开发商那里，从最初满足人住需要盖房逐渐演变到为市场创造投资品。当房子彻底脱离住的属性后，泡沫化也成为了一种必然。

事情发展到这，市场就差第一个吃螃蟹的人跳出来说，我不买房了，也差一个宏观原因，就是经济确实发展不动了。

恰好2020年，疫情来了，经济一下被打入寒冬，在随后的两年里，疫情对收入的影响逐步渗透到房地产市场，逐渐成为房地产行业的凛冬。

但疫情不过是外因，内因还是要回到房地产本身，这个行业是有天花板的，天花板在于人口，如果没有不断新增的人口，那么这个行业的需求总有一天将被耗尽。

实际上，中国人口的老龄化趋势在很早之前就被提出来了，而最近的一次人口普查也印证了这一观点。

虽然现在鼓励生二胎甚至连三胎都放开了，但是与老龄化人口相比，新增人口根本弥补不了这个缺口，也就是说未来的几十年我们很大概率要经历人口断崖式下跌。

那么在这个时候如果房价还在不断上涨又没有那么多人口支撑，那其实就是在投机，而投机性的金融化就是泡沫，当年日本就是这么垮掉的。

然后再看最后一个问题，房地产是不是真正触底了，其实从市场交易还是官方表态，触底只是说大家不再疯狂投资了。但离真正的风险出清还有一段距离。

有个转变，就是关于系统性的风险，比如“保交楼”，由更高层面开始牵头化解，融资方也开始转为政策性银行。

但是局部风险化解还是要靠地方出台灵活政策，但围绕的不是新增住房而是存量房，毕竟那么多房子抵押在银行，如果全部出风险那将是社会不可承受之重。

比起当年日本房地产泡沫之后的房价暴跌以及美国次贷危机之后普通民众的流离失所，前车之鉴告诉我们硬着陆并不是一件多好的事。

当下，房地产距离走出至暗时刻仍然尚待时日，但改变原有的经济增长结构却是当务之急。

当初发展房地产是为了居者有其屋，但现在要想把生活质量再提高一个台阶，需要发展的则是实业，尤其是硬核可以创造出增量利润的实业。

西方发达国家为什么发达？技术专利、硬核科技、品牌效应，正是这些硬核的东西支撑起他们的高利润，也是他们的底气所在。从没有听说过哪个国家靠发展房地产成为世界强国的。

资金支持，驱动科技创新，成就伟大企业，创造巨大利润，再向社会分配，他们曾经走过的路，就是我们未来要走的路，而且要比他们走的更快更好。

至于房地产，走出至暗时刻是需要的，但更多是保住手头的财产不会被湮灭，毕竟这是每个家庭的财富所系。

但未来的经济发展，未来的收入增加，依旧要靠实业。实业兴国，房地产，终究只是个过客。