#头条创作挑战赛#

这是熊猫贝贝的第1294篇原创文章

金九银十，新学年开学季，十月重要的全国会议在即，中国的房地产经济和楼市，怎么样了？

客观来说，不怎么样，别说什么化学反应了，就连往水潭里面扔石头荡起涟漪的小波动，都没有出现：

2022年以来面对低迷的楼市，各地也是频发松绑政策，房贷利率不断走低，首付比例也是在不断下调，各种购房补贴也比比皆是，在这些利好条件之下，今年买房相对于此前的高点来说，一套房本金加上利息节省个大几十万成为了常态，在今年五六月份的时候，部分城市楼市逐渐回稳，可到了七八月份市场又出现了回落的情况，这让今年楼市回暖的希望感觉是越来越渺茫了，不少投资者都把希望寄托在了“金九银十”期间，并认为这两个月作为传统的销售旺季，应该是能够给楼市提升一定的销量的，可事实真是如此吗？

在刚刚9月份过去的中秋假期，楼市的销量依然不够理想。

中指研究院数据显示，2022年中秋假期期间（9月10日-9月12日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年中秋假期（9月19日-9月21日）下降31.6%。多城市新房成交规模较去年中秋假期降幅仍较大，西宁、南京等地降幅均在七成以上，中秋假期市场情绪仍较低，购房者置业信心不足。

2022年的金九银十恐怕没有什么想象力了，虽然银十有小长假的存在，但是2022年的十月份，疫情管控和国家重要会议的举办，毫无疑问是更具有影响力，更值得关注的事情。

虽然各路自媒体不遗余力，还在鼓吹什么“真正会赚钱的投资客，已经开始买房了”这样的论调，但是实际上，中国楼市的现实情况，从市场的层面，已经不是想炒作，就能炒作起来的低迷现实情况了。

当然，房子是中国人的价值信仰，期待国家在金融和政策上转向的群体绝对存在，而且，这种心态也非常好理解，但是，一些关于中国房地产经济，楼市，还有房产价值的，关键而又微妙的变化，正在发生。

这篇文章，聊聊关于楼市以外，但是又密切关联楼市和房产价值走向的几个微妙变化。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源：头条图库

1

新学年多地推动教师轮岗，学区房，还能引领房价高地多久？

长期以来，学区房几乎是中国楼市中“不跌的神话”，北京、深圳、上海等许多一二线城市都出现过单价超过20万元的高龄“老破小”学区房。

2021年，中央首次明确提出“防止以学区房名义炒作房价”，在这之后，炒作学区房的风气及时被刹住，随着一系列均衡教育资源的政策出台，部分一二线城市的热门学区房价格回归理性。

2021年4月30日，中共中央政治局会议召开，会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。其中，“防止以学区房名义炒作房价”的提法备受关注。

在此之前，学区房炒作问题在多地频现，而当“防止以学区房名义炒作房价”被明确提出后，各地都在积极出台政策进行回应。

来到2022年的新学年和开学季，全国范围内教师轮岗已经被大面积推开，包括江苏、江西、上海、深圳等多地。

北京更是率先宣布今年9月秋季开学后，全市16个区都将开展教师交流轮岗。北京教师交流轮岗实行的是“双向流动”，教师既可以从优质校流向一般校，也可以从一般校流向优质校。教育部门希望通过教师的定期交流学习，实现教育均衡的基本目标。

以公立小学为价值基石的学区房，迎来前所未有的价值颠覆冲击。

教育资源均衡大趋势之下，学区房会不会彻底“凉凉”？这是一个好问题。

事实上，国家向学区房动手这个动作，动作本身释放的信号比实际的效果，要重要得多。

政策调整到市场，有一个消化过程，实际上关于学区房这个话题我已经写过很多文章了，其中一个核心，就是态度比结果重要。

什么意思？

这本质上是国家对地方房价管控的一个明确态度表达，过程可以长，但是主线的思路不能体会错：

依赖配套资源强行拉高房价的玩法，以后不会存在了。

学区房和学校是不会移动的，学区房的价值就成了地方管理者的管理课题，教育公平是一方面，更重要的，是保障房产价值的健康。

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2

城投公司也拿不动地了：不赚钱的生意，连地方国资都玩不下去了？

受经济下行影响，上半年全国一般公共预算收入105221亿元，按自然口径计算下降10.2%。

收入减少，但支出压力却越发增大。

上半年全国一般公共预算支出128887亿元，比上年同期增长5.9%。其中，全国卫生健康支出11259亿元，比上年同期增长7.7%。

一增一减之下，地方更加依赖土地收入了。然而，上半年的国有土地使用权出让收入23622亿元，比上年同期下降31.4%。

简单来说，三分之一的地没人要了。

2022年二季度，一线城市、二线城市、三四线城市流拍率分别为4.71%、14.44%、22.86%。

你可能觉得，这个数据已经非常难看了。

但即使是这个数据，还是在地方城投大量托底拿地后，“美化”过的结果。

集中供地以来，22个热点城市加起来，地方城投贡献了土地出让金9000亿元，拿地超1000幅，占全部出让土地的38%。

最为夸张的，还数去年的第三轮集中供地。

彼时，城投类公司和平台掏出了超3000亿元给地方财政。去年我们抽取了12个重点城市，发现城投拿地比例已经到了极为畸形的51%。

其中，深圳、无锡、苏州、南京、广州的比例都超过一半。

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为国接盘，居功至伟！

这还是大城市的城投平台，小至区县一级的城投平台，开发商看不上，更得仰仗城投。

到今年上半年，情况更加严峻了。

不少小城市的土地，几乎全都由地方城投兜底。

例如，甘肃嘉峪关，城投拿地比占了88.79%；湖北的黄石，城投贡献了53亿给当地财政，占总金额的70%......

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为什么说城投进场是兜底，而不是抄底呢？

因为，这些“土地清道夫·财政奶牛·兜底王者们”，拿的大多数都是比较差的地块。这些资产难以开发，在市场上变现的难度很大。

他们拿的地中，郊区占比达61%。

比如，福州、天津、上海、深圳、厦门城市郊区的地块，甚至几乎全部被城投包圆。

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正因如此，城投公司在兜底拿地后，没有办法及时“回血”。

不少城投公司拿了地后，并不开工，而是把地囤着，挂在账上作为好看的“资产”，或者通过融资来减轻压力。

数据显示，平台类公司拿地开工率只有16%，低于平均水平17个百分点。

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例如，广州去年第二第三批次集中供地中，由地方国资城投摘得的地块，没有一块开盘入市，甚至完全没有项目进入规划方案设计阶段！

按照正常流程，6-8个月，就能完成从拿地到开盘的操作。

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为什么会出现城投拿地不开发的表现？

开工就亏损，去化不确定，虽然城投是地方财政支撑，也不可能在不赚钱，缺乏预期和信心支撑的生意上死扛啊。

在中国，城投作为地方融资的一个平台，是具有地方政府信用背书的，换句话来说，是不能破产和债务暴雷的。

地主家也没了余粮，城投的兜底能力大幅下降。

2022年前两轮集中供地，地方城投平台公司拿地金额分别下降至1488亿元和980亿元。

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具体的金额占比，是从51%降到30%，再降到25%。

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毕竟，城投的兜底游戏不可能无限持续下去。

今年以来，出于对债务风险的考虑，国家对城投拿地的限制也有所收紧。
不止是商票逾期，2021年，城投非标违约也发生了54起，是五年来最高。

客观来看，有一说一，房地产这生意，就算亲儿子来了，行业不好，市场不灵，一样也玩不转。

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3

“房贷是普通人一生成本最低的一笔贷款杠杆”观念，在2022年，行不通了？

从市场的角度来看，不吹不黑，2022年，提前还房贷，已经是没有悬念的一种趋势。

不用听各路所谓砖家叫兽振振有词的各种理由分析，事实上当下背负房贷的业主们，自己都会算账。

房贷是普通人一生成本最低的一笔贷款杠杆，这个观念，放到过去几十年可能都是对的，但是不好意思，放到2022年的当下来看，任你口灿莲花，说到天上去，也不成立了。

叠加国家金融连续降低LPR，这给在过去几年利率高位上车买房的业主，又带来了沉重的一击。

提前还房贷成为趋势，是对经济和货币环境再正常不过，再直白简单的一道数学题。

如果老百姓手上的钱无法在经济环境中获得能够覆盖，甚至超越房贷利率收益的回报，那么，还房贷就是资金效率最好的去处。

事实上，这种趋势的出现，更深层次地折射了两个共识：

第一个，未来房价的涨幅很难出现覆盖月供利息成本的情况了；

第二个，当下中国经济环境中，资金投资没有比银行利率更高，具有确定性，并且安全地去处了。

国有大行，大额存单4%的收益率都保不住，动辄5+的商业房贷利率，孰轻孰重，这个账，不用多说。

一个经济环境中，只有金融部门这样不事生产，不产出增量的经济角色能赚钱，那么居民部门，和实体企业部门，自然会主动降杠杆。

而金融赚钱，是典型的经济存量环境特征，存量环境，杠杆就是具有巨大不确定性的风险因素。绝大多数人，会在对未来收入预期和信心不足的情况下，尽量主动去解决杠杆风险。

而且，存量环境，房价也难涨了。

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写在最后：

中国房地产经济和房产价值逻辑剧变之下，给楼市参与群体几个观点分享

具体房地产经济和楼市，实际上进入9月以来，没有多少动静，但是往往巨大的变化，都是发生在不经意间。

楼市还是楼市，但是楼市以外，一些微妙和关键的变化，正在陆续出现。

说话听音，看事要抓关键，文章最后，分享几点个人对于后续楼市和房产价值的观点，不一定对，权当抛砖引玉，供各位读者朋友讨论和参考：

1、教师轮岗，是对学区房的价值稀释，地铁审批收紧，是对抹平物理距离的房地产开发摊大饼模式的叫停，不确定的时代，紧抓确定性。

自用可以考虑，投机炒作，做好粉身碎骨的心理准备。

2、中国房地产经济和行业的风险出清，并没有完成，只是阶段性风险转移了，所以，珍爱生命，远离期房。

3、房价在未来短期不存在暴涨暴跌的可能和风险，而分化行情，是未来的必然。

这就意味着，很多房价承压，有下行风险的城市和地区，房价可能不会最大的风险，地方债务和金融风险，都值得重视。

遇到人口流出，房价承压，缺乏经济基本面支撑的城市，特别是铁饭碗很多，地位很高的城市，买不如租。

4、十月份重要会议对房地产领域的走向可能有所影响，但是不能报以太大的期待。

更多的，是方向上的明确，其实现在全国除了一线城市全面放开已经是明显趋势，更重要的是房地产未来想要继续玩下去，就需要有经济基本面的支撑，把关注放到如何增加居民部门收入，提高中国经济增长上面，才是关键。

以上，就是对近期中国房地产和楼市领域，几个微妙而又关键的动向，进行的专题解读和分析，和各位朋友们，进行一个分享。

图片来源：头条图库

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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