救市，必须放大招了

今年楼市的主题词就两个字——救市。

据数据统计，2022年上半年，各地出台楼市宽松政策已超460次，覆盖城市超200个。

细数这些政策，大部分都围绕着限购、限售政策上做文章，比如放开落户、购买套数放宽、二手房取消限售等。

而在限贷上，无论是对购房者的贷款，还是对房企的信贷，都还没彻底放开。

也就是杠杆这个大杀器还放在工具箱里，没被拿出来。

就在8月24日，国常会对于房地产层面明确，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

字数越少，信息量越大，“一城一策”和“信贷”两个词意味深长。

其一，中央对地产宽松政策的容忍度在上升，其二、如果需要，各城市可以放弃自2010年以来出的所有的限贷政策。

一句话总结，兴楼市，还得靠杠杆。

01 为什么此时国家开始放大招，肯在限贷上松绑？

因为救市实际效果着实不及预期，到了加码的时候。

上半年货币水龙头几乎开到最大，上半年净投放现金5186亿，投放量是去年同期32亿元的162倍！同样也远超疫情更严重的2020上半年的2270亿。

而楼市呢，却还在摆烂。

就说二季度的数据，各类房贷不仅没有增长，反而下降了1105亿元，新增贷款为-1105亿元。

个人房贷方面，正常情况下全国每季度新增个人房贷在8500亿左右，而二季度，个人房贷只增长了200亿，缩水了98%，真是令人触目惊心的数字。

房企贷不了款，没钱拿地，也就没有新项目的销售额输血，只能靠老项目去化来还债。

购房者看不到房价上涨的预期，加上赚钱越来越难，越来越多人愿意手持现金度寒冬，甚至提前还贷都成了当下最流行的理财产品，别提再加杠杆买房了。

钱印了，但信心没了。

02

房地产是地方政府、房企、购房人三方的游戏，后两者没活力，政府也吃不消。

根据数据统计，上半年地方各省市全部是财政赤字，没有任何一个省级单位有财政盈余，经济第一、二大省广东和江苏，财政赤字都达到了2000多亿，

财政赤字的背后，很大原因在于卖地收入的腰斩。

据数据统计，1-7月国有土地使用权出让收入28279亿元，同比下降31.7%，这是1987年有记录以来历史增速的最低纪录。

土地收入拉低财政收入，进而影响了体制内人员工资、城市建设、教育发展、基建投资等方方面面。

房企没钱拿地，购房人不敢消费买房，而政府财政又吃紧，如何破局？

地方政府必须以扼腕魄力，担起救市主体责任，必须用更大力度的贷款松绑来刺激楼市。

03

“一城一策”的号令枪还没打响，其实各地政府已经按捺不住迫切的心情。

截至8月中旬，今年以来约有83城相继放松限贷：

兰州、贵阳、南通等57个城市的首套房首付比例均已下调至20%；

郑州、宜昌和肇庆等44个城市实行认房不认贷；

太原、银川、襄阳等，首套贷款已结清再购买二套房，首付比例更是下调至20%；

... ...

不仅是三四线城市，强二线城市也蠢蠢欲动。例如苏州，二套、贷款已结清，首付比例由50%下调至30%，又如南京，传闻将下调二套房首付比例。

天津、南京、苏州、长沙、重庆、郑州、福州等一众二线城市，更是直接首套房的利率降到了4.1%，利率史上最低，史无前例！

除了北上广深杭还没动，全国90%以上城市都开始放松贷款政策，用火力全开的救市来形容一点都不过分。

04

住房消费市场利好消息频出，房企的信贷也开始出现了转机。

8月25日，龙湖集团成功发行2022年度第一期中期票据，规模15亿，票面利率低至3.3%、2.86倍认购。

这个票据开的很不简单，先看担保人——中债信用公司，背后股东是北京国有资本、中石油、中石化等，妥妥的国家队。

再看担保方式“全额无条件不可撤销连带责任保证担保”，这意味着，当被担保对象发生违约后，担保方要全额、无条件、不可撤销地履行被担保人应尽的全部义务。

这应该算是国资以最高规格支持为民企融资站台了。

据知情人士透露，这次被纳入中债信用担保的中期票据发行试点房企有八家：龙湖集团、金地集团、碧桂园、旭辉控股、新城控股、远洋集团、美的置业和滨江集团，较5月的名单增加了3家。

国资出面为优质民企站台，一方面说明了当下投资者对房地产行业确实缺乏信心和预期，没有国家队担保不敢入场。

一方面也印证了，即使行业触底，优质民企还是可以融到资的，目前能获得融资的民企虽然少，等救市效果凸显，这个名单放开是迟早的事，

05

每次的大行情归根结底，都是放松了信贷政策，降低了买房的门槛，变相地上了杠杆，房价随着大涨，比如09年利率打折，15年降息降准。

但这次的救市和以往不一样，虽然信贷松绑，但力度还不够大，3字头的利率还没来，认房认贷还没取消，各地政府还在克制。

马上就是金九银十了，到时候看市场回暖情况，如果仍没有好转，到时候真正的大招该登场了。

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