随着我国房地产快速发展，房地产已经成为万众瞩目的行业，经济的好与坏，房地产有很大话语权，现如今的房地产，俨然达到了骑虎难下阶段，高不成低不就，房价下跌会导致资产贬值，需求和购买力又无法支撑房价上涨，站在国家层面，稳住房地产是唯一办法，而当下，稳住房地产最主要的就是防止房价大跌，回顾过去，我国房地产有2次面临艰难处境：

第一次是2008年，全年全国商品房均价为3800元/ ，房价不涨反跌，跌幅为1.7%。

第二次是2014年，全年全国商品房均价为6324元/ ，房价涨幅从2013年的7.7%骤降至2014年的1.4%，去化压力达到峰值。

然而，这两年的房地产危机都通过棚改得以化解，令楼市再度突破瓶颈，不可否认，棚改是楼市转危为安的镇心剂，对楼市有起死回生的功效。2022年楼市再次面临艰难处境。

从楼市内部数据看

根据国家统计局公开数据显示，2022年1月-7月，房价变化、销售情况、房地产开发投资数据、房屋新开工数据都不容乐观。

从房价变化来看，据中指研究院发布的《7月百城价格指数》显示，7月份新房价格环比下跌的城市为47个，比6月份多6个，二手房价格环比下跌的城市为69个，比6月份多11个，从2020年6月份-2022年7月份整体来看，从2021年11月份开始，百城新房价格上涨和下跌城市数量持续维持在各占50%左右，而二手房下跌城市4次临近70%的数量占比，相比之下，房价走势出现逆转，由涨转降。

从销售情况来看，2022年1月-7月，全国商品房销售面积同比下降23.1%，比1-6月还下滑0.9个百分点。

从房地产开发投资来看，1-7月全国房地产开发投资额同比下降6.4%，比1-6月份下滑1个百分点。

从房屋新开工面积来看，1-7月全国房屋新开工面积同比下降36.1%，比1-6月下滑1.7个百分点。

以上4个楼市内部指标，无一不体现出楼市处境不容乐观，一方面经济复苏不明显，人们观望情绪较高，进而导致购房需求下滑，另一方面房企融资压力较大，越是大型房企，所面临的债务压力越大，在融资渠道收窄（三线四档管理）的前提下，没有余粮继续扩大投资，甚至推迟存量土地开工时间，购房者和房企都在观望，部分房企还直接躺平，对此合肥还专程召开房企会议严查房企“躺平”行为。

从楼市外部环境看

任何行业的发展都离不开经济温床，从改革开放以来，我国保持着经济快速增长趋势，即便是2020年新冠疫情出现，全球经济进入负增长，我国GDP增速也没有出现负增长，然而随着时间进入2022年，经济复苏远低于年初预期，2022年上半年的GDP增速仅为2.5%，与全年5.5%的目标相差3个百分点，上半年3个百分点的差距，意味着下半年要达到8.3%的增速，才能实现全年5.5%的增长率，很显然，这并不容易实现，经济增长的放缓，影响着各行各业发展，其中影响最大的便是房地产。

此外，根据央行发布的最新半年度存款数据显示，上半年人民币存款增加18.82万亿元，其中住户存款增加10.33万亿元，随后的7月份，消费虽有所增加，但仍然比较保守，7月份住户存款减少3380亿元，要知道，2021年7月份住户存款减少达到1.36万亿元，表明消费信心虽有提升，但仍未得到侧底恢复，换言之，2022年的居民家庭，相比消费更愿意存钱。无独有偶，央行二季度储户问卷调查结果表明，投票“更多储蓄”的调研者占比58.3%，比一季度上升3.6个百分点，投票“更多投资”的调研者占比17.9%，比一季度下降3.7个百分点，进一步突出存钱意愿上升，投资意愿下降。

21城率先启动，棚改去库存或“重启”

住建部在2021年11月4日印发的《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》决定，将北京、沈阳、南京、苏州、宁波、长沙、成都、西安等21个城市作为第一批城市试点城市先行，探索城市更新新思路，试点期限2年，从2021年11月到2023年11月。

短短几句话，信息量巨大，从中我们可以得到3个答案：一是首批试点城市涵盖了一二三四线城市，意味着城市更新将全国推动，并且2年后就有望全面启动；二是老旧小区改造任务将提前完成，老旧小区改造总数量为21.9万个，从2019年-2021年共计开工11.4万个，2022年全国计划开工5.1万个，按照每年约5万个老旧小区改造效率，也就是说，到2023年底，老旧小区改造任务将提前完成，这一时间节点刚好赶上城市更新试点结束，全国启动城市更新；三是城市更新将会突破传统方式，会出现新的城市更新思路。传统方式简单粗暴，比如棚改，只要有开发商愿意拆，基本不会考虑改，而本次要探索出更高效的城市更新方式。

事实上，城市更新终究还是离不开棚改，举个例子，扩建地铁、修高速、环城路无法避免清除规划路线上的障碍物，这些房屋只能面临拆迁，又比如D级危房，居民生活在这些楼栋，房屋随时面临倒塌风险，只能依靠拆迁重建解决，可见棚改是城市更新不可或缺的方式之一，以唐山为例，截止到7月底，2022年棚改新开工3308套、基本建成6545套，意味着城市更新带来了不少房屋拆迁，与此同时，山东省发布的《关于公布2022年我省保障性租赁住房、公租房保障和城镇棚户区改造等计划任务的通知》指出，2022年，烟台计划新开工6874套，计划基本建成5338套，在内行人看来，城市更新颇有当年（2015年）通过棚改去库存的风范，但是仔细一看，这一次城市更新也与2015年不一样，区别明显。

区别一：棚改规模小，拆迁难度大

当下，棚改最大的问题还是拆不起，规模越大的棚改区，越存在拆不起情形，货币化安置成本一年比一年高，而就地安置也经常出现谈不拢情形，导致大规模棚改在近两年并没有出现，未来棚户区改造也只是小规模行为，主要还是以小规模安置为主，也应了住建部所提“城市更新，要防止大拆大建”要求，说白了，以后地方城市不会再举债进行大规模拆迁行动了，另外，开发商的融资受到“三道红线”管理，也再难有机会举债实施拆迁。

区别二：城市更新并非为楼市去库存

城市更新的主要目的是对城市基础设施升级和补漏，让城市公共设施、公共环境更好地为居民服务。在更新过程中，与2015年最大的区别就在于：过去以楼市去库存为主，而现在，以在保护环境的基础上提升为主，换句话说，现在楼市虽然面临库存压力，但绝不会再通过棚改来去库存，一方面我国城镇化率已经达到64.72%，大规模棚改拆迁不再适用于当下环境，继续棚改拆迁只会让房屋更加过剩；另一方面大规模棚改拆迁对城市更新而言，所付出的成本比回报更大，资源浪费更多，“杀敌一千、自损八百”，不值得。

总结

楼事君认为，城市更新虽然会重启“棚改”，但国家只是希望棚改为城市更新服务，并非让棚改达到楼市去库存目的，这也意味着本次重启“棚改”，与2015年不一样，根本目的发生改变，对楼市的整体冲击就会很小，加上我国正大力推动安居保障工程（安置房、公租房、长租房等）来解决高房价问题，还抱有棚改拆迁一夜暴富幻想的，可以醒醒了，当然，也不排除在城市更新被列入征收区域的房屋、土地，这些幸运的家庭大多在农村或者远离市区的郊区。

最后，笔者再啰嗦一句，与其守着老房子等待拆迁暴富，不如走出去提升阅历和专业技能，这样才会让生活更有意义！