未来十年不买这种基金，就相当于十年前没有买房

最近有人在咨询我：现在很多人都在提前还房贷，问我怎么看？

我说：这很大程度其实和现在银行理财产品的收益率下降有很大关系，人都是看利益的。比如以前嵌套了信托的银行理财产品能给到8%以上的年化收益，而贷款才5%，这中间存在差价，当然大家更愿意去买收益更高的理财产品，而不是还贷款。但是资管新规出来以后，理财收益这几年也大幅缩水，有些信托产品甚至暴雷，不再保本保收益了，再贷款已经不划算了。

嵌套信托的银行理财产品收益下降，而很多信托又和房地产息息相关，其实也反映了房产大幅增值的时代落幕。

过去15年由于房价的上涨，使得我国居民家庭的财富增长率达到了年化超过14%，这是一个非常非常高的数字。

然而随着未来出生人口下降，老龄化加剧、经济下行等等因素的影响，未来十年的房产几乎不太可能再实现14%以上的年复合收益率。

大部分人都是后知后觉者，先知先觉的人还是少数。比如十年前如果有人告诉你多买几套房有可能就能实现财务自由，可能很多人都不会相信，即使有人相信了，又觉得办理贷款、还贷这些特别麻烦也打消了念头，只有真正去做了执行到位的人最终尝到了房产增值带来的财务自由的甜头。

旧的时代已经落幕，新的时代已经开启，那什么是新的时代呢？

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新的时代已经到来

房地产让财富快速增值的时代已经一去不复返，新的时代到底是什么时代呢。我们来一起探讨一下，这两年我们经常听说的词语有：卡脖子、百年之大变局、国产替代、专精特新、科技创新、产业升级、高端制造、碳达峰、碳中和、新能源等等。这些关键词语我们不能只是简单听听，而是要去分析出未来的趋势方向。

从资本市场来看，国内注册制会全面普及，我们可以看到几乎每周都有好几家公司上市，再加上科创板的推出、北京交易所的成立，这些都是为这些新兴产业公司上市融资铺路。

可是这些新兴的公司在上市之前也需要融资的，他们是找谁融资拿的钱，就是找的股权投资基金。因此可以预见的未来，将会迎来一波新兴产业股权投资的红利期。

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股权投资收益回报有多高

我以国内顶级的股权投资机构高瓴资本为例子，目前的高瓴资本管理着超过5000亿的资金。过去15年，根据相关的数据，高瓴资本的平均年回报超过了40%的收益。而根据GGV纪源资本相关数据，过去20年中国市场IRR更是达到了50%。这样的收益回报是房产和股票基金都远远赶不上的。

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如何做先知先觉的人

随着百年之变局的到来，中国要想真正实现民族伟大复兴，就必须跨过当下的各种卡脖子，抢占高新技术的前沿阵地。这也是至少是未来十年的趋势，而各种政策的扶持必然会诞生一大批新兴的行业和公司，而这里面往往就隐藏着财富和先机。

而作为普通投资者或者传统生意人想转型的，最好的方式其实就是借道股权投资基金，实现自己资产的增值和升值。

举个简单例子，恒大的许家印如果把自己造车花的400多亿直接以股权投资的方式去投资新能源车产业，比如投资比亚迪、宁德时代、造车新势力等，这400亿已经变成几千亿元了，如果许老板现在拿着几千亿市值的新能源又是何等的风光，这又是和现实版完全不同的另外一个故事了。

总之，投资者完全可以借道顶级的私募股权基金，利用专业团队的能力去布局更多新兴产业的独角兽公司，从而实现资产的增值和升值。

今天的股债利差是5.63%，从历史数据看股债利差跌到3%以下，股市很可能意味着顶部，股债利差涨到6%以上，意味着很可能是底部。

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