很长一段时间以来，地产开发一直是中国最“吸金”的行业。尽管互联网经济在中国开启了高速发展，一众的互联网巨头相较于国内头部房企来说，还是稍逊一筹。

时过境迁，当国家的调控政策开始发挥威力，老百姓再难负担天价房的时候，中国地产行业迅速滑进“隆冬期”。目前，中国的前4大房企中，有两家已经暴雷，老大碧桂园目前处于暴雷的边缘！万科的情况又如何呢？

一、 头部房企暴雷

2021年，国内最大的新闻莫过于恒大集团的“债务暴雷”，作为中国第一大房企，恒大在中国地产界具有风向标的作用！近2万亿的债务危机爆发，给了行业一记响亮的耳光，同时揭开了中国楼市转折的序幕。

孙宏斌带领的融创中国前几年风光无限，不仅携150亿资金入股乐视，从股东干成了老板。更是在2017年的时候，花了632亿购买了万达旗下的文旅和酒店项目。大手笔并购之下，融创中国的债务总额也在急剧攀升！

融创目前的债务总额约为1万亿，今年3月份，融创一笔美元债务宣布展期。债务无力按时偿还，实际上已经宣布融创中国出现了债务“暴雷”。去年恒大，今年融创，头部房企的“暴雷”对行业和市场的影响尤为显著。

再来看碧桂园的情况，从2017年开始，碧桂园的销售额就连续夺得行业冠军，是中国地产企业之中当之无愧的老大！但销售收入激增的背后，实际上隐藏着巨大的债务风险，碧桂园的负债总额达1.65万亿，仅次于恒大！目前，碧桂园的市值已经跌去了8成，评级被调成了“垃圾股”，行业龙头正徘徊在暴雷边缘。

万科的情况如何呢？

二、 情况不容乐观

万科的负债总额高达1.54万亿，公司的资产负债率从2019―2021年虽然逐年递减，但仍然维持在80%以上的高位。债务总额高涨，但万科的情况，相较于另外3家头部房企来说，却是要好很多。

2021年末，万科剔除预售款后的净资产负债率为69.80%，净负债率为29.7%，现金短债比为1.5，全部维持在“绿档”水平。从这个角度来看，虽然万科的债务总量庞大，但债务结构比较健康，比其它的地产公司更加稳健。

值得注意的是，2022年上半年，万科累积合同销售额同比下跌39.26%，累积合同销售面积同比下跌41.11%，楼市的下行压力加剧对万科的营收端造成的冲击很大。

根据万科公布的Q1季度财报显示，公司经营活动现金净流量为-132.59亿，同比下降178.55%。如果经营活动的“造血功能”持续保持这样的负增长状态，即使万科的债务结构再优良，未来也免不了会迎来“暴雷”的命运。

而今年对所有的地产公司来说，都可以称得上是最艰难的一年！那这种情况未来会改善吗？

三、 今天很困难、未来更难熬

1-5月，全国商品房销售面积为5.19万平方米，同比下滑23.6%，全国新开工面积为5.2亿平方米，同比下滑30.6%！行业债务高企的背景下，今年对于所有的房企来说都是十分难熬的一年，地产行业的没落正在持续发酵。

今天很困难、未来更难熬，楼市发展的一个黄金判断法则，为“短期看金融、中期看土地、长期看人口”。楼市下行压力加剧，地方政府纷纷开展“救市措施”，给买房者更宽松的准入资格。银行金融机构和住房公积金也纷纷下调了首付比例，提供更为优惠的贷款利率。

一套组合拳下来，楼市的景气度并没有得到太大的改善。国家卫健委日前在《求是》杂志上刊发专题文章，指出中国的人口将在“十四五”期间迎来负增长！

对于众多的房企来说，这意味着未来的发展势能将被极大地削弱。同样也说明目前的行业困境并不是暂时的，在未来会继续持续下去。属于地产开发企业的“黄金时代”，已经一去不复返了。

总结

中国前4大房企，已经在恒大和融创中国迎来了暴雷，老大碧桂园正处于暴雷的边缘。虽然万科的情况要稍微好一些，但如果营收端情况不得到改善的话，未来将不可避免地陷入到“暴雷”的处境当中去！属于地产开发商的时代一去不复返，平价房的“新时代”很快就会降临。

对于众多房企的暴雷，朋友们有什么看法呢？欢迎留言讨论。