2022年，房企如何才能摆脱困境？

由于受疫情冲击影响，今年上半年中国GDP同比增长2.5%，低于预期。当前在全球经济景气下滑的大背景下，我国外需前景并不乐观，而内需也显得十分疲弱，经济复苏力度明显小于2020年。

而导致我国内需偏弱的主要原因就在于房地产业，自2021年下半年地产投资增速进入下行通道以来，至今仍然没有明显改观。事实上，自央行“三道红线”政策实施以来，中国房地产行业就进入了一次深度调整期，此次调整对于众多房地产企业来说也是一场流动性的信用危机。

恒大因债务危机而倒下后，又接连出现多个万亿、千亿房企相继爆雷，而这也正是这些房企长期以来所采取的高负债、高周转、高增长的“三高”发展模式”所酿成的后果。

2022年上半年中国房地产行业统计数据显示，房企销售额同比下降48.6%，千亿房企数量大幅减少；上半年百强房企累计销售金额30564.6亿元，同比下降50.3%，整体业绩腰斩。

今年上半年房地产市场下行压力巨大，表现为刚需买不起，改善在观望，居民房贷更是两度负增长。重点30城累计成交面积同比下降48%，其中一线城市累计成交同比下降35%，26个二、三线城市累计成交同比下降50%。

导致房地产销售大幅下滑的主要原因是：

1、以恒大为首的一线房企不断爆雷，致使市场信心缺失，购房者普遍担心项目能否按期交付以及是否会出现烂尾情况；

2、房地产市场的定律，“买涨不买跌”正在发生作用，购房者的心理也完全符合这一定律，市场观望情绪浓厚；

3、受疫情冲击的影响，居民就业及收入预期下降，首付和月供还贷压力上升。

毋庸置疑，我国地产业目前正处于一系列恶性循环之中，“三道红线”政策出台后，房企资金链收紧，信用风险上升；由此导致市场对房地产行业信心下降，银行开始十分谨慎对于房企贷款的发放，而购房者因为担心房屋不能按时交付，购房心态已经发生了变化，变得很消极，原来有购房打算的人也暂时处于观望状态。

以上两种因素相互交织在一起，就使得中国房地产进入了一个多年来少见的一个极度疲弱的局面，要改变这一局面，仅凭房地产行业自身的力量，很难有所作为。

实际上，这一轮以“三道红线”为标志的房地产调控，就是中国房地产降杠杆、挤泡沫、软着陆的过程。目的是给让一路高歌猛进，采取三高模式，长期依赖债务驱动经营的房地产企业踩刹车，促使已经有明显金融化风险的房企，回到低杠杆、低风险的稳健健康的经营模式上来。

笔者认为，要促使房企摆脱目前困境，需要从以下几个方面着手：

1、发挥政府的宏观调控作用，调控政策适度转向

为改变当前房地产市场的极度疲弱状况，房地产金融政策可实施逆周期调节，房地产调控政策也应从去杠杆过渡到稳杠杆。适度放松居民按揭贷款政策，引导房地产交易尽快恢复正常化。此外，还应下调首付比例，放松限贷政策标准，继续下调房贷利率等。

2、金融机构对房企债务实行展期

目前房企面临困境的核心问题是资金链断流，缺乏经营资金，金融机构当前可以做的就是对房企债务做展期，目的是先止血，保证资金链不断裂，阻断行业陷入持续下滑的危机。

这一措施虽然无法使房企经营状况得到根本改善，但是可以暂时缓解房企资金紧张局面，短期不用还债，达到以时间换空间的目的。

3、国家出手购买，或鼓励大型优质国有房企购买那些出现暴雷问题房企的资产、项目和股权

2008年美国发生金融危机时，美国财政部分别向房利美和房地美输入了1198亿美元和716亿美元的援助资金，使得美国房地产市场熬过了这一段危机时期，之后房地产市场复苏，财政部并未亏钱损，反而有盈利。

现在对一些问题房企的资产重组工作正在进行之中，以上措施肯定会实施，只有采取必要手段及时化解房企当下的流动性危机，挽救几个一线标杆房企，才能盘活房地产资产，激发市场信心，促使整个房地产行业尽快走出低谷。

然而，中国民营房企的老板们的表现实在是太差强人意，，一个个不是躺平，就是暴雷，能看得过去的没有几个，这就给政府出手化解危机造成了困难，而且也大大增加了处理这些烂摊子的成本，目前的恒大就是其中的典型案例。

4、在房地产企业风险没有得到彻底释放之前，中国房地产不可能实现复苏

事实上，2022年中国房地产所面临的最大风险，就是中国经济的基本面能否支撑楼市价格？金融业与房地产行业是相辅相成的，银行的贷款利息收益、开发商的利润最终还是需要市场购房者来买单的。

当经济处于不断增长的情况下，这一部分增量为银行和开发商的利润买单，由此形成了房地产发展的良性循环。然而，目前我国许多地方政府已经依赖赤字维系经济运行，深圳就是如此，数据显示，深圳从2002-2020年19年间，有18年为财政赤字，仅有2013年财政略有盈余。

这说明地方经济的基本面对于股票和房地产的支撑不足了，存在着泡沫，但这些泡沫在经济发展过程中，会被不断增长的经济增量所夯实、消化，过去的中国经济增长就是如此实现的。

问题是，2022年许多地方的经济增长能否达到预期目标，以此来维系当前房价的预期泡沫，达到以时间换空间的目的，现在还很难说，自疫情爆发以来，全国已经有23个城市发布了限跌令，这只起到能暂时阻止房价下跌的作用，并不能从根本上解决问题。

总之，当前中国经济内需不畅的一个重要堵点就在于，房地产业的风险还没有出清，使得其无法成为金融机构顺利放水的端口，因此，在经济增长起着重要推动作用的房地产，就无法在“保增长”中挥出其应有的作用。

结语

综上所述，如果房地产僵局得不到破解，与其相关联的上下游行业的债权债务、金融票据等风险也不能得以释放，进而会影响到中国经济的整个发展全局。由此可见，采取积极稳妥的措施，促使房地产企业尽快摆脱困境，是打通内需堵点，推动经济发展的当务之急。