今年的房地产市场，看起来仿佛比去年更难一些，持续了半年之久的“稳楼市”，效果甚微，问题来了，未来楼市靠谁来买房？

一、住房总需求下降

近日，贝壳研究院发布了《2021-2035住房市场需求预测报告》，数据显示，当前我国住房总需求已进入下降期。

回想房地产繁荣昌盛的二三十年，自商品房兴起以后，房子被作为商品在市场中交易，房地产市场迅猛发展，房价也一路飙升，尤其是房地产“黄金十年”，无论是买房自住也好，还是冲着买房投资赚钱去的也罢，买房的人趋之若鹜，妥妥的卖方市场，那个时候的房子，用“抢”来形容也不为过，房子被当做是规避通货膨胀最好的理财产品，房价每年的涨幅几乎都跑赢了GDP增速，那时见面第一句就是，“你买房了吗”。

也正是因为房地产市场的飞跃式发展，城镇化进程持续推进，如今中国老百姓70%的家庭财富都变成了房产，央行发布的一份报告显示，我国人均住房套数已达1.5套，也就是说，大部分人都有了自己的住房。当然，由于资源分配的不均衡，有人持有不止一套住房，有人或许还在为了买第一套房而拼命奋斗。有房住，再买房的几率就不大了，毕竟如今的房价也很高，加之“房住不炒”深入人心，除了刚需和改善，购房需求整体下降也就不难理解了。

二、人口因素的影响

当前我国住房总需求已进入下降期，除了大多数人已经有房住的原因之外，在贝壳研究院的这份报告中，重点提到了人口因素。

报告指出，人口因素是住房需求的底层力量。人口支持比为15~64岁的劳动力人口数量与15岁以下和64岁以上人口数量之和的比值，相当于人口抚养比的倒数，反映社会生产力。根据日韩等国经验，人口支持比峰值领先住房需求峰值3~4年，住房发展阶段均经历快速增长期、高位震荡期和下降期。而报告认为，中国人口支持比已经在2010年达峰，也就是说，我国有刚性需求购房的人口处于下降阶段。

报告中提到的人口因素，在很多文章中也曾被提及，任泽平先生就说过，推动房地产发展的长期因素就是人口。而自第七次人口普查数据出炉后，关于“房价拐点”的论点也更了。2020年中国新出生人口为1200万，比2019年下降了18%，比刚刚放开二胎的2016年下降了33%，几乎成为新中国有记录以来新出生人口和出生率最低的一年。人口出生率的逐年下降，叠加人口老龄化的加重，劳动力人口数量自然就会下降，这与贝壳研究院报告是一致的。

三、未来楼市靠谁来买房

我国住房总需求已进入下降期，是否意味着未来楼市就没有人买房了呢？当然也不是，未来的楼市依然会有购房需求，只是与现在相比，会有一些变化。

报告指出，未来新增住房需求可以分为三类：人口从农村向城镇异地转移带来的刚性住房需求，城镇居民和就地城镇化居民住房面积增加带来的改善性住房需求，城镇老旧房屋拆除重建带来的拆迁更新需求。而就购房需求的占比来看，未来改善性住房需求主导地位将会持续提升，2035年占比接近六成，拆迁需求其次，2035年占比超3成，刚性住房需求最低，2035年占比仅1成。

首先，我国城镇化水平虽然已经比较高了，但和发达国家相比，依然还有不小的差距，随着城镇化进程不断推进，未来还会有大量新市民涌入城市，加上我国地域间人口迁徙流动，那些基本面较好的城市，不会缺乏购房需求。其次，虽然大部分人已经有房住，但随着家庭人口增加，总会存在换房需求，也就是我们说得改善，而这样的需求，在未来将会成为购房主力。最后，今年的多地实行的“房票”，就是拆迁换房的需求，也会为楼市带来动力。

综上所述，当前我国住房总需求已进入下降期，那么未来靠谁来买房？不用担心，购房需求一直都会有，只不过，不同时期，不同阶段，购房需求在变化而已。