黄奇帆对房价的5点看法

【黄奇帆对房价的5点看法】

未来5至10年，房地产开发将进入新常态，具有五个特点：

1、负债率已降至70%。全球房地产开发商的负债率不超过50%，香港为40%。中国高出80-90%。中央设定的标准是70%（三条红线） 可预见的未来，负债率将处于90-80-70-50-40。40% 应该差不多。

2、开始结构性开发建设，大型建筑和大规模开发逐渐消失。

3、房地产中介跨境经营逐步减少。对比过去，从事房地产和金融、制造和商业的房地产商将越来越少。

4、房地产公司数量将大幅减少。目前，中国房地产开发商独立法人企业达9万家，以9亿城市人口计算，每万人拥有1家。美国不超过500个。未来10年，9万会变成1万。

5.房地产开发商销售模式将发生重大变化，出租和出售并举。

黄奇帆谈到进入新常态的原因：

1、14亿人已经到达天花板，总人口呈下降趋势。

2、我国的城市化已经达到了65%，虽然欧美是75%，但是我们的城市化是把农村的青壮年城市化，剩下的都是老年人。我们最多再增加5-6个点，仅此而已。

3、我国老龄化速度加快。目前，21% 的受访者预计2035 年老龄化将超过30%，2050 年老龄化将达到50%。

4、去年房地产开发商建了6亿平方米的没卖掉的房子，普通人买了20%的这样的房子作为投资。 自1990年以来，我国房屋建筑面积达到400亿平方米，300亿平方米掌握在老百姓手中，其中闲置的有60亿平方米。房价不涨，开发商和房主都高兴不起来。

5、2020年我国人均住房面积达到50平方米，已经是欧美发达国家的标准，这意味着需求已经见顶。

6、 2020年，新建20亿平方米的住房，这意味着中国14亿人口的新建住房相当于世界70亿人口的一半。

7、土地价格和房地产价格，全国基本一样，20年翻了4番。

8、旧城改造基本完成。

9、公共设施建设基本完成。教育部规定，学生人均学校用地50平方米，目前已有3000所高校达到。

10、房地产融资已见顶。

因此，房地产行业的现状并不是政府调控的结果，而是出现了拐点和进入了新常态。