文 / 子木

6月70余城出台政策超百条。

结合着上半年，整体救市频率和力度皆已达到历史顶峰。

那么楼市到底救没救起来呢？

有人说没有，有人说有，每次进入楼市转折期，信息面就开始混沌起来，因为大家都会根据自己的主观思维去臆断。

事实上，分化时代楼市不能统一而论，房价涨不涨还要看基本面，这跟运动员一样，枪声一响，可能拉出好几个身位。

最近就有很多读者跟我反应，去房管局签合同，挤满了人，甚至还在排队，感觉楼市突然热起来了。

万科老板郁亮也在刚刚召开的2021年万科股东会上，表示：

“短期看市场已经触底，但恢复是一个缓慢温和的过程。”

郁亮有一个特点，就是不说假话。

每次楼市下行，第一个跑出来大喊“活不下去了”是他，楼市反弹第一个跑出来笑容灿烂的也是他。

春江水暖鸭先知，头部房企扛把子在这个节骨眼上表态，寓意非凡。

那么楼市是否触底，哪些城市又率先热度起来了？

为此我分别找这些读者求证，把身边所有能调集的资源都汇集在一起，帮大家盘点一下6月，最真实的行情到底是怎样的。

理性看楼市，才是一个成熟韭菜该有的气质。

1

首先我们先站在山峰向下看。

这次用市面上公认真实度最高的贝壳数据+中指数据论述，再辅以线下的情报佐证。

先来看第一张图。

贝壳50城²二手房月度成交量走势

5-6月，贝壳50城二手房成交量实现了连续环比增长，环比增幅分别为14%、25%。

成交环比增幅扩大，佐证了郁亮的观点，楼市的确在复苏，购房者在政策的连续刺激下，开始走进楼市，不再过分观望。

贝壳50城二手房价格指数走势

在价格层面，也比上个月跌幅明显收窄了。

一般房价会滞后于成交2个月左右，在5-6月连续成交量增长下，房价大概率会在7月彻底“筑底”。

筑底的意思就是稳定在一个区间，很难继续下探。

贝壳50城二手房带看客户量指数（以2020年1月值为基期值100）

跟成交量匹配的还有二手房带看量，数据显示，50城6月的二手房带看量也在连续增长，看房子的人明显多了起来。

贝壳50城二手房景气指数走势

贝壳数据最重要的二手房“景气指数”也在表明，市场运营在不断触碰“枯荣线”，从较冷转向平稳。

6月的复苏，跟过去一样，同样具有头部效应。

北上广深四大一线城市复苏最强，成交环比大增122%，其次是二线城市84.4%，和三线城市56.1%。

跟过去一样，楼市行情的头部效应明显，还是跟一个地方的“产业+人口”的驱动力有关。

一线城市中，复苏力度的排序是：

上海 >北京 >广州 >深圳

这个数据贝壳和中指是一致的。上海反弹是最夸张的，主要在于市场停摆2个月后，前期积攒的买房需求集中释放。

再叠加首轮供地热度创造历史，也给了买房和开发商极高的信心，整个城市正在“V型”反弹。

前几天浦东新区和奉贤新城都出现了日光盘，二手房市场中豪宅市场领头，行情大涨，目前二手房带看量已经恢复至疫情前8成水平。

这也跟当地“三价就低”政策松动有关，我打听了好几个中介都说，现在很多房子都可以做到市场价的8成以上。

上海行情激烈反弹，会把情绪逐渐蔓延到其他一线城市。

北京、广州、深圳到现在都没有出台任何放松政策，也证明高层对当地的购买力充分自信。

一线城市就是这样，无论放水还是经济反弹，都是第一受惠地，也是每轮房价周期的领头羊。

除了深圳目前还可以继续等以外，其他三个城市该上就上，不然再去拿到好房源的概率会逐渐缩小。

2

一线城市反弹后，后面紧跟着就是二线城市。

二线城市的战场更加复杂，被分为强二线城市和弱二线城市，都被“马太效应”深深影响着。

从上半年出台过政策的二线城市行情走势来看：

目前主要核心城市率先进入反弹周期，弱二线则被远远甩在身后。

比如成都、杭州、苏州、西安等城市在6月成交明显增长，而郑州、兰州、哈尔滨等弱二线城市行情，步履缓慢，增长有限。

成都是6月复苏力度最激烈的二线城市，也是读者反应房管局排队最热的地方，不出意外，接下来房价会进入反弹区间。

当地一个长期合作的中介小哥跟我说，5月新政出台对市场刺激效果明显，6月每天都会带4-6组客户看房，而5月基本每天在1组左右。

6月整体供应激增，需求也在激增，二手房出现了“单日破千”的现象，带看量出现单周破10W+现象。

不出意外，成都6月成交量稳超5月1.2W套，再次刷新近年新高。

前几天，有读者问我，说市场上最近抨击成都楼市的人不少，说新政出台，挂牌量高达16万套，大家都在抛盘，这个城市完蛋了……

能说出这话的，不是坏就是完全不懂楼市。

一个城市不能用单一的需求或者供应数据去评断市场，要看整体的比例。

大海跟小溪不一样，水大则鱼大。

成都是大市场，人口高达2100万，而且整个市场处于发展中期，还没有像北上广深一样进入存量市场阶段。

这意味着，新房会极大分流二手房客群，再加上成都倒挂新盘盛行，二手房自然出货率不是那么高。

而且，成都的二手房主要库存在郊区，而不是主要城区。郊区的库存会影响城区的房价吗？

不会。

这种市场类似于广州这种大市场，分化明显，核心区长期上涨，突破天际线，郊区可能长期滞涨，甚至不如二线城市的房价。

成都作为西部龙头城市，基础比较扎实，无所谓情绪上的偏见，一步一个脚印向上走就可以，剩下的只能靠时间去沉淀。

惊悚标题和夸张数据的确可以博取流量，大家都爱看，但却不是事实。

不是事实，又如何能正确研究楼市，做出判断呢，一切皆徒劳罢了。

3

成都之后是苏州。

苏州我在之前的文章里提到过很多次了，5月新政出台后连夜赶文章，告诉大家赶紧上车，时不我待。

那时候也有很多人质疑，苏州行情没涨啊，再等等，房价万一继续下跌呢？

这个城市一直都被我评为“中国房价最洼地”，没有之一，经济强劲，购买力充沛，这些年全靠政府调控压房价，不然早跟杭州持平了。

前几天我还特地去了一趟苏州，核心板块新盘的备案价已经在加速上调了，5月前还愿意等外地人社保，现在基本都拒收，因为当地人都在排队买房。

二手房中介门店排满了人，之前愿意下调价格的业主，转头向上报价。

有的城市抄底时机稍纵即逝，一定要在暴风来临之前上车，等到自以为行情来了的时候，其实已经晚了半拍。

可惜很多人不明白这个道理。

苏州之后，长三角的南京和杭州都在新政后迎来行情复苏，杭州房价的韧性要优于南京。

南京二手房成交虽然在上涨，但房价有些过度透支，所以这次新政后，放量抢跑的改善群体偏多，而且都在下调价格。

接下来再重点说说西安。

西安也是读者反映房管局排满了购房者的城市。

这个城市原来创造过连续几年的上涨周期记录，后在去年下半年二手房指导价后，一夜冰封。

那时候我对西安的评价是，短期回调，长期看涨。

涨的逻辑是，西安在西北片区拥有最高的城市能级，也是绝对的领头羊，这会虹吸陕西以及整个西北部的购买力，也是所有财富资源的汇集地。

经过半年时间的回调，西安房价挤出了一定的泡沫，高新、曲江等核心板块已经在年后筑底。

5月28日出台新政，放松限购限售，公积金降首付，房贷利率低至4.6%，政策力度给得很足。

西安新一轮购买力得到释放，而且最近取消了二手房指导价的压制，导致市场底部形成了较高的置换预期。

比如前几天，金地中央公园，均价1.9万/平米，遭遇西安买房人哄抢，开盘去化1076套，去化率高达91%。

现在的西安行情复苏明显，但效果刚刚好，如果继续刺激，楼市又会进入暴涨阶段。如果再涨起来，而后打压，调控效力就会大打折扣。

4

关于复苏的城市还有很多，比如最近的京津冀老大哥天津，山东双子星青岛和济南，浙江第二城宁波，还有经济黑马城市合肥……

这些城市以后再慢慢详聊。

写这篇文章的目的，主要是告诉大家：

以6月为界，一二线核心城市的政策底+市场底，“双底已触”，很难出现更强烈的刺激政策，也很难指望房价继续下跌多少。

这时候如果有买房计划，就要趁机入场上车。

按照目前的形势，不出意外，7月份疫情会彻底结束，新一轮经济增长周期开启，是信心建立的大月。

等市场信心建立起来，人们对收入有了稳定预期，上半年积压的需求就会陆续释放，尤其是核心一二线城市，成交频率会逐渐加快。

房价涨多少，没有人能预测到，但可以确定的是，等到8月份再去买房，买到好房的难度会大大增加。