地产股集体飙涨！行业再迎利好消息，机构看好下半年行情

6月29日早盘，地产股逆市飙涨。

滨江集团、信达地产涨停，金地集团、万科A等8股涨超5%，保利发展、新城控股等纷纷跟涨。

板块指数涨2.99%，位列行业涨幅榜首位。

有专家认为，这可能受万科郁亮的发言影响。

2022年6月28日，万科在深圳举行年度股东大会。

在股东大会上，万科董事会主席郁亮对房地产市场现状作出了判断。

郁亮指出，从短期来看，市场已经触底，但恢复是个缓慢而温和的过程。

郁亮：从短期来看市场已经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程，这是我表达的对市场的主要观点。

大家知道今年日子特别难过，这也是我从业以来觉得压力最大的一段时间。

今年1、2月份商品房销售尽管有下降，但目前来看还是上半年表现稍好的月份，一二线城市商品住宅销售同比下降了36%。

到了4月份情况变得更加严峻，同比下滑了59%，因为疫情等因素，环比也下降23%。

5月份尽管同比下降50%多，还是很多，但是环比开始出现了7%的上升。6月份，从目前的情况来看，我觉得环比可能会有比较明显的提升。

二手房市场从6月份开始也出现了一些起色，比如一二线城市二手房挂牌价格有的涨有的跌，但涨的城市个数已经达到50%。

从这些情况来看大概可以判断市场已经触底。

为什么6月份有明显起色呢？我觉得有几个原因：

首先主要原因是从中央政府到地方政府，为了房地产行业健康发展调整了一些政策，这个调整政策或长或短、或大或小会对行业带来积极影响。

第二个我们也可以看到因为被疫情所延误的需求在6月份得到一些回补。

第三个原因，大家知道房地产行业每年有两个高峰，一个是6月份，一个是12月份，12月份是结算高峰，6月份对上半年销售业绩很重要，通常习惯上也会加大力度，当然也包括季节因素。

最后还有一个因素是5月份的基数环比来看比较低。这几个原因使得6月份从环比来看有比较明显的提升。

短期市场已经触底，但我没有用反弹的说法，而是说恢复，恢复仍然需要时间。

前面提到的上升因素里面，除了政策是一个中期的因素，其他很多因素是短期作用，比如疫情所延迟需求的回补。

6月份有起色体现在环比上，同比来看降幅虽然在收窄，但预计还是会有不小的跌幅，从底部慢慢往上走需要时间。

还有一个很大的不同，目前的人口状况、人口结构、收入水平，以及国家对行业的指导原则发生了非常大的变化，行业要进入新的发展阶段。

所以我们不能够再沿着过去的逻辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。

既然行业的日子很难过，万科怎么办？我开始就说这是我从业以来压力最大的一段时间，331的业绩发布会，那个时候市场压力是非常大的，现在至少比那时好一点点。

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郁亮：市场缓慢恢复

根据郁亮分享的数据，虽然今年上半年行业经历了一段艰难时间，根据各地网签公开数据统计，主要一、二线城市商品住宅销售面积1-2月同比下降36%，4月同比下降约6成，但5月情况已出现好转，进入6月之后环比明显上升。

郁亮认为，一方面，一些政策的出台带来积极影响，另一方面，是4、5月因疫情而延迟的需求释放带来的回补。

此外，是季节性因素，每年6月房地产企业通常会冲一冲销售，出现成交量的小高峰，最后是因为5月基数比较低。

以上因素使得6月环比增速比较快。

郁亮强调，市场恢复是一个缓慢温和的过程，恢复仍需要时间。

尽管6月环比明显上升，但同比仍然下降，只是下降幅度相对收缩。

“更重要的是，当前房地产市场所处环境已与过去不同。如今，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。”郁亮表示。

郁亮谈到，还有一个需要记住的很大不同是，我们国家目前的人口状况、结构和老百姓的收入水平以及国家对行业的指导原则都发生了非常大的根本性变化。

基于这些判断，郁亮表示，房地产行业来到了市场底部再慢慢往上走的阶段。

“现在大家的日子都很难过，也是我从业以来压力最大的一段时间。

虽然我们行业很艰难，但放到社会上去，我们行业一定不是最艰难的一个，我们也没任何理由去躺平。”

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行业需要信心

会上，万科董事会主席郁亮谈及行业时称，在战略上，万科在2010年以后明确做了转变，提出要做城市配套服务商，后来迭代为城乡建设与生活服务商。

郁亮认为，“房地产以单一住宅开发为主的时代已经过了高潮，未来一个企业再靠单一地卖房子，已经很难了，人口结构摆在那里，拐点可能今年就到了。但城市发展形态有很多变化，未来靠住宅开发肯定不够，必须做些别的。”

针对经营业务，郁亮预判，物业服务要做到几千亿营业收入，行业规模还没那么大；

物流行业虽然属于如日中天的行业，但整体市场规模也不大。

郁亮称，服务行业不可能出现暴利，应该心态放宽点，未来营业收入、利润，做到与开发业务相比具有相当的比重，是不现实的。

郁亮指出，衡量业务转型能不能成功，可能需要新的概念，比如市场化价值。

郁亮称，2018年秋天，万科提出活下去，今年年初更提出了黑铁时代，但行业需要信心。

虽然行业很危险，但凡是有一丝微光，就要熬下去往前走。

这种时候，更要善于发掘好的一面。

郁亮还称，万科发展至今已经30多年，并且连续30年不间断分红派息，这在房地产行业中并不多见。

万科能够持续发展的定力正是不贪婪，不恐惧，在市场好的时候，要留一份清醒在，万科是老说“狼来了”的孩子。

当然，郁亮也不是完全悲观。

郁亮称，在坏的时候，更要有一份信心。

房地产行业仍然是10万亿元级别的行业，也是古老的行业，不会说没有就没有。

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