谁在“恶意不买房”？

占国内GDP四分之一的房地产业今年继续延续疲软的趋势。根据统计局的数据来看，今年前三个月全国商品房销售额同比减少22.7%，销售均价同比减少10%。

对于楼市的冷暖，我们既爱又恨。在这样的大背景下，3月和4月的高层会议都提到了在坚持“房住不炒”原则的同时，要满足购房者的合理需求，支持各地从当地实际出发完善房地产，支持刚性和改善性住房需求。

于是，“恶意不买房”应运而生。

你的钱还是你的钱，但这笔钱能够拿来做什么，在山东青岛薛家岛街道办事处，这可能不能由你自己来决定。

青岛市西海岸新区薛家岛办事处6月中旬发布“关于做好促进居民购买新建商品房的通知”，要求截止6月底，每个合作社完成网签新建商品房不少于2个。

该通知还要求，“凡恶意不买房，如查到银行有巨额存款，一律提醒谈话”；该项工作还将纳入2022年度社区工作考核。而薛家岛街道的社区工作人员也向“南方财经”记者证实确有此事，“完不成的话，我们社区是要扣分的，社区书记也是有可能要被扣钱的。”

在楼市疲软的大背景下，地方为救楼市推出的一些刺激措施也能够被理解，但类似这种“恶意不买房”，也着实令人大跌眼镜。

不出所料，这一消息在微博上也是引来的批评多过看好的。

这才不到一年功夫，关于楼市的规定就出现了180度的大逆转，去年恨不得把房地产直接火化，现在转移到ICU病房里，什么药都上，只为救活楼市。

当我们在说谁在“恶意不买房”时，我们想说的其实是什么？

1. 刚需购房者还有多少？
2. 房地产投资者还有多少？
3. 兜里有钱的还有多少？

这三个问题，决定了买房群体的基本面。

但在回答这三个问题之前，我们有必要去深究的是，为什么房地产对地方来说如此重要？

房地产业，其中包括住房建设和销售、服务以及上下游相关附属产业的需求约占国内GDP的30%，这其中的泡沫问题我在之前的文章中也曾介绍过。

去年开始，为抑制房地产泡沫，采取了“五道红线”的监管措施，减缓抵押贷款和开发商融资的增长。

而卖地的收入，同样也占据着地方总体收入至少约三成左右。

基于此，房地产从某种意义上已经不单单是个人住房的刚需、投资、钱包鼓不鼓的问题了，房地产更是关乎经济走势、地方收入的大问题。

对房企来说，这些问题又演变成了系统性的金融风险问题。其中就包括恒大在内的一些房地产行业巨头在巨额债务的重压下开始慢慢丧失支付能力。

今年的大背景之处在于，疫情封控导致的一些城市生产生活停顿，经济下滑，这让本已“末路”的房地产市场遭到进一步打击。

这也是我们对房地产又爱又恨的源泉。

在坚持“房住不炒”的原则之下，地方因城施策的效果如何呢？在推出降低抵押贷款利率、放宽信贷、提供补贴和放松监管等举措之下，根据统计局公布的数字来看，效果并不算太好。

截止今年5月份，房地产销售指数连续11个月同比下跌，今年4月和5月主要城市的房市交易量同比下降超过40%，新房成交额则下降了近60%。

也不只是地方，房企也在艰难“去库存”。近期还有房企推出“小麦抵首付”、“大蒜抵首付”、拆迁改造以“房票”补偿等令人生疑的促销手法。

在这样的花式促销下，市场的力量被无限弱化。

从正面来看，房地产的确是“支柱产业”，对上下游产业带动效应强，对投资和消费影响大，对经济金融稳定和风险防控具有系统性影响。

但如果从楼市“起飞”算起来的话，我们对房地产的某种依赖也超过了数十年，这数十年我们的经济增速也是腾飞的，不过这种腾飞伴随着对房地产的依赖，我们也不禁要问，是否是有尽头的？

要回答这个问题，就得弄明白下面这三个问题：

1. 刚需购房者还有多少？
2. 房地产投资者还有多少？
3. 兜里有钱的还有多少？

刚需购房者还有多少？

我们都知道，房地产市场由供需关系决定，供大于求则房价下跌，供不应求则房价上涨，这其中的供求方也不单单指的是房企，更多的还是土地问题，其中的敏感性不提。

问题是，刚需购房者在经过数十年的“洗礼”后，这个数字还多吗？

对于刚需的统计，目前为止没有看到过有关部门、机构的数据。但对于刚需的定义，却有诸多不同，换句话说，我认为刚需本身就是一个“伪命题”。

这就好比过去认为咖啡不是必需品，但随着经济的不断发展，生活水平的不断提高，过去不算是刚需的香烟、牛奶、咖啡，在今天也慢慢被定义成了刚需。

如果以房子来算，刚需是否要计算农村自建房？是否又要计算县城乡镇购买房？拆迁房、改造房、产权房，我们很难去定义刚需，如果按照正常的情况计算，一套房住一个家庭，儿女长大后再购房这算是刚需的话，那么正常情况下，一个家庭的“住房刚需”更替，应该是按照儿女结婚长大的年限来决定的，这其中又根据房产价格、自身收入以及买房意愿有不同的变更。

由于没有相关的数据，那么按照这数十年来的房地产发展，以及城市化进程的不断前进，包括农村人口进入城市后的购房，最重要的一点是人口交替买房刚需十来年显然远远未到，我们再剔除掉投资买房、提早买房等主观因素。

个人判断，刚需购房者至少是少于家庭已经有一套房在名下的。

也就是说，和过去相比，今天的刚需购房者一定是越来越少的。

第二个问题，房地产投资者还有多少？

要回答这个问题，我们首先要剔除掉最上面的一部分人，也就是中产阶级以上的人群。首先这部分人占比不多，其次考虑到国内能够投资的渠道实属不同，买房对他们来说又是相对轻松的，因此这部分人手里一定是有多套房的。

当我们看房产投资者时，应该把目光放在相对多数的中产阶级，他们才是“房产投资”的主力军。

2009年，国际知名房地产服务机构仲量联行新发布的报告显示，国内投资者在中国房地产市场投资份额的比重已经由2008年的36%上升到今年上半年的70%。

08年，也一直被我们认为是房地产投资属性开始的一年。如今十二年过去了，相关数据也难以查找。

但如果我们以近两年来的经济背景来看，中产阶级的缩水无疑是事实。

最能够体现中产缩水的就是消费数据。反复的疫情，令经济增速回落的幅度超出市场预期。消费在其中尤其疲软。2020年疫情初年，我们是全球GDP唯一增长的经济体，但消费在那一年就在开始减少。

那一年GDP增长2.3%，数据显示，经济增长主要来自投资和出口，消费则有所下滑，向下拉动GDP0.5个百分点，和消费活动相关的一切数据指标都有所下滑，人均消费支出、社会消费品零售总额等等，2019年和2020年都在下滑。

2020年国内社零总额39.19万亿元，同比减少3.9%；虽然2021年全年社会消费品零售总额440823亿元，比上年增加12.5%，但到了今年，统计局截止到目前的数据来看，消费水平和消费意愿大概率又回到了2020年的时候。

消费和房产投资看起来是两个毫不相干的关系，但消费又关系着人们对于未来是否乐观的前景，更重要的一点是，房地产的投资属性在过去几年里急速下降，秉持着“房住不炒”的原则下，升值属性可能性不高，但保值属性依然还在。

最重要的一个问题是，兜里有钱的还有多少？

早在2015年时，央行就为推出存款保险条例做出过一次统计，当时对外公布的数据显示，我国存款超过50万元的人数不足1%。

而2019年也有一项数据显示，存款超过40万元的人数也是不足1%的。而30万元比二者较少一些，所以说拥有30万元存款的人数会更多一些。

考虑到这几年疫情带来的冲击，让顶层的更富了一些，中层和下面的更穷了一些，那么我们折个中，存款超过30万的人，可能不超过2%，介于1%以上和2%以下之间。

即便以目前二三线城市的房价来看，只算上首付的话，也至少需要三十万的存款方能达成。

基于此，房地产的疲软可能不是因为人们不买房（可能有人的确不买房），而是因为人们没钱买房，这是最重要的一个原因。

“恶意不买房”的人终究是极少数，更多的人应该是“善意买不起房”。

房地产的投资属性，早在2018年甚至更早，就有类似“房地产投资时代已经过去”这样的论述。但以当时的情景来看，即使是在2019年，一些地方的房产价格依然是以普遍上涨作为结束那一年的。

疫情是黑天鹅这不假，疫情带来了类似于多米诺骨牌的效应这也不假，但真正的问题恐怕不是简单地用“疫情”就可以完全归咎的。

目前的房地产总市值占GDP的比例为411%，远远高于世界平均水平的260%，这无疑已经蕴含着比较明显的泡沫。

作为占GDP约四分之一的重要支柱产业，房地产的重要性不言而喻，但也恰恰是因为这种重要性，房地产变成了如今骑虎难下的尴尬境地，要想彻底改变乃至摆脱经济和地方对房地产的依赖，真正要关注的点或许不在于房地产本身。

关键在于我们能否在房地产之外，找到另外一块足够大的蛋糕。

路径依赖是我们难以摆脱的现实问题，就像一个人手里拿着锤子，看什么都是钉子。

这种依赖，既发展了我们，也制约了我们。

end.

作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。