建议取消“限跌令”，释放什么信号？降价的大门，会敞开吗？

“去年打击得有多凶狠，今年拯救得就有多狼狈。”这是业内人士对过去这一年楼市剧变的专业评价，真可谓一针见血。

曾记否，去年下半年“三道红线”、“融资收紧”等雷霆手段将矛头直指开发商，七八月份甚至还出现了不发放贷款的罕见景象，叠加“黑天鹅”事件影响，开发商售楼部关关停停，销售额大幅下滑，很多开发商的现金流都出现了问题，债务违约频发，一些摊子铺得大，资金链告急的房企，一度处于破产的边缘。

去年底，原国家房改课题组组长、原中房集团公司董事长孟晓苏接受记者采访时就指出，“过去一年，中国房地产行业和企业都遭遇了最难的时刻，这是对形势的错判所导致的结果。总体来看，这是一次值得反思的调控，一年中教训很多。”

所以后来发生的事，大家也都有目共睹：信贷政策由紧向松转变，住建部、统计局、央行等部委也三番五次喊话“房地产是支柱产业”、“促进房地产业良性循环健康发展”、“满足合理住房需求”，其目的再明确不过，对调控进行全面纠偏，实现房地产的“三稳”。

紧接着，各地也开始“花样救市”。据不完全统计，截止到6月5日，全国已经有170+城市加入了楼市松绑阵营，上海、广州、杭州、南京等一线、新一线城市，也赫然在列。救市的手段大同小异，不同程度放松限购、取消限售、取消认房认贷、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等。

这其中，南京出台的楼市新政，意义巨大——6月13日，经南京政务服务中心证实，非南京市户籍人员提供6个月社保证明（可以补缴）即可开具购房证明。这等于是给全国其他仍然在严格限购的城市开了一个好头，如果这次南京松绑限购的政策没有被叫停，那么可以预计，接下来苏州、杭州、合肥、福州等一众城市，也会加大松绑限购的力度。

但问题来了，如此大规模的救市，到底有没有用？有人说，有用，朋友圈里最近中介都说售楼处爆满，房价又上涨了不少，市场仿佛一夜之间又回到了2016年火爆时的景象。

对此我们想说，真的是图样图森破。我们宁愿相信世界上有鬼，也不能信中介的那张嘴。据实而言，救市在一定程度上，确实对市场有用，但作用并不明显，因为当前的市场仍然未能恢复2021年上半年的元气。我们看几组数据：第一，克而瑞数据显示，百强房企前5月业绩规模同比腰斩，仅3家企业销售额超千亿，去年同期是15家。不过，5月份从环比角度看，部分房企扭转了销售连月下滑的趋势；

第二，百强房企前5月拿地大缩水，超过6成房企一块地未拿。5月单月，50强房企拿地金额不足400亿元，同比环比分别下降95%和70%。市场不断吹暖风，不断出利好，为什么开发商还是无动于衷？答案很简单，没钱——销售回款不给力，还要还债，很多房企都在静静地等待救援；

第三，今年1-5月，住户贷款累计同比少增1.27万亿，其中5月份居民中长期贷款只增加1047亿元，同比少增3344亿元。要知道，这可是在全国大范围救市的背景下。释放的信号再明确不过：购房者现在都在理性观望，真正出手买房的人，较往年明显减少。

综上，用一句话总结就是，当前时期虽然各地出台了一揽子救市政策，但效果都不太理想。说白了，并未改变购房者的观望态度。受销售业绩大幅下滑和偿还巨额债务等影响，可以说，现在的很多开发商仍然深陷债务泥潭，等着被救。

换言之，当前的购房者和开发商，其实一直在僵持，或者说在相互博弈——购房者等着开发商降价，开发商等着买房人出手。

那么到底该如何才能打破这种僵持的局面呢？在房产专家刘博看来：允许开发商合理降价，才能解决开发商的燃眉之急，才能救房地产，才能刺激大家买房。他解释，现在全国各地“花样救市”，好不热闹，但其实只产生了一个结果，那就是购房者在静静地观望。

为什么会出现这样的结果？一方面，各地救市政策力度不一，让购房者产生了不平衡的心理。打个比方，有的省会城市首套房贷款利率低至4.25%，但有的省会城市仍然是5.5%，这就会让利率5.5%的城市居民陷入观望，利率不降到4.25%的心理预期，他们不可能大规模出手买房；

另一方面，楼市冷了一年多，实际上只是成交量大幅萎缩，但房价仍然很坚挺，更谈不上降到了买房人的心理预期。叠加过去这两年，不少人的收入大幅下降，所以在没有房价优惠的大前提下，绝大多数人仍然是捂紧钱包，作壁上观。

“允许开发商合理降房价”，到底能不能实现？在目前的政策背景下，是很难实现的，因为有“限跌令”的限制——目前全国仍然有24个城市出台了“限跌令”，这些城市包括天津、沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。

不过事情也发生了转机——6月11日，财新网发布《“限跌令”影响房企降价自救 广东省地产商会建议调整政策》文章表示，6月10日，财新获得一份由广东省地产商会近期发给广东省住建厅的文件。该商会建议，调整当前“一刀切”式的限价管控。广东省地产商会向财新确认该文件属实。

什么意思？广东省地产商会认为当前很多城市正在实行的新房“限跌令”，妨碍了开发商降价自救，开发商想降价促销拉动回款而不得，所以广东省地产商会建议调整“限跌令”政策——调整的方式是，不再“一刀切”，而是分区域，核心热点区域，去化不难，房子不愁卖，开发商回款无压力，可以继续严格实行“限跌令”，冷门区域，开发商去化周期偏长，房子严重滞销，应该取消或者放宽“限跌”标准。比如此前限跌10%，现在可以限跌15%或者20%，如此一来，开发商降价空间大，能够更有效地刺激购房者，实现卖房拉动回款，解决自身的债务问题。

地产商会建议取消“限跌令”，释放什么信号？降价的大门，会敞开吗？

在我们看来，商会建议取消“限跌令”，有三点是非常明确的：第一，当前的市场行情仍然很差，开发商新房成交量依然没回到正常水平，销售低迷其实就意味着回款不给力，直接反映的是开发商的资金需求。换言之，当前时期，很多开发商确实有大幅降价卖房的需求。君不见，现在很多开发商搞促销，仍然多限于“买房送车位”、“买房送物业费”等方式，并不敢大张旗鼓地降价，因为一旦开发商降价销售，很可能会招来相关部门的约谈；

第二，今年以来，很多城市只采用常规手段救市，已经不能满足于需求了。救市说白了是救开发商，开发商现在最大的问题是资金流不充裕，急需要卖房回款。但现实恰恰是买房人普遍观望，开发商销售不畅。所以，取消或调整“限跌令”，给开发商更大的降价空间，以此来刺激买房人出手，开发商的问题才能得到妥善解决。当然，降价也要在合理的范围内，否则调控多年以来建立的“稳”基调，会被打破；

第三，降价的大门，不会彻底敞开。一方面，国家对房地产的宏观定调仍然是“平稳”，稳意味着房价不能大幅上涨，也不能大幅下跌。所以即使部分城市调整“限跌令”，允许开发商降价的空间也不会太大。另一方面，还是要维护购房者的合法权益。开发商降价销售，吸引购房者入市，开发商实现销售回款，解决债务问题。这个逻辑看似成立，但有一个问题很容易被忽略。那就是，开发商降价就意味着利润压缩，或者是亏本卖房。这种情况下，开发商建房就无法保障，后期房屋配套设施等投入一定会摊高开销。所以，开发商降价销售，看似购房者捡到了大便宜，实际上可能承担了房屋质量大打折扣的代价。从这个角度来说，“限跌在一定程度上保护了购房者的切身利益”并没有错。

最后，2022年给普通购房者一些建议。不一定正确，仅供参考：

首先，对房地产要有全新的认识，现在虽然在大规模救市，但不意味着房地产会重走老路。国家层面对房地产的定位已经更新了：它是经济的压舱石，不能拖后腿，现在要做的是全力稳楼市，而不是过度刺激，更不允许房价过快上涨。对于个体而言，买房是头等大事，不能总幻想着“抄底”，这样会失去很多机会；

其次，买房要按需行动，但要切记“靠买房躺赢”的时代早就过去了。投资永远是少数人能赚到钱，且往往是最早出手的那批人赚到钱，这是颠簸不破的真理。更不能再对“买房稳赚不赔”持有执念；

再者，不能幻想房价大幅下跌，即使部分城市接下来会调整“限跌令”，但也是在合理范围内调整。在调整阶段，买房更要谨慎，有条件可以上，没有条件绝不硬上。