5月楼市初露暖意,持续了5个月的“救市”终于有了成效。
数据统计显示:5月全国楼市成交上升,部分城市率先企稳反弹。5月份二线代表城市楼市成交量环比上升8.31%,三线代表城市成交量环比上升27.2%,50城二手房成交量环比增长约14%。
01
刚需没有撑起楼市,改善助力楼市复苏
2022年的“大救市”,是从“救刚需”开始的。然而从1月到4月,楼市效果并不理想,反而新房同比价格出现了2015年12月以来的首次下跌。
1-2月份 救市“试水”较为谨慎
①央行1月“降息”,但下调幅度仅5个基点,救市”之初较为谨慎;
②高层表态:“房地产是支柱产业”、“要确保合理住房需求”、“保持房地产健康发展”等,只是在大方向上引导,给市场吹暖风,并没有进一步的表示。
③地方救市:动作主要集中于金融端。包括降低房贷利率、降低首付比例、放宽公积金贷款、发放购房补贴等。
3-4月份 救市集中在二三线城市
①3月:郑州“十九条”、哈尔滨“十六条”,率先从政策端开始动作,前者放松限购限贷,后者放松限售。
②4月更多城市开始放松“四限”,这个时候新一线城市和一线城市还保持着矜持,“救市”动作主要在三线城市和普通二线城市,“救市”对象主要还是刚需,但是结果也看到了,楼市并未有起色。
③429中央政治局会议后,楼市“救市”版本升级,目标直指改善。
5月份 大救市迎来了高潮
进入5月,“两行一会”、深交所先后表态,支持落实429会议精神,2022年的“大救市”迎来了高潮。
新一线城市也几乎全部加入了“救市”阵营,各种花式松绑开始上演。
比如长三角城市的“以孩促房”,长沙的“房子长租出去算无房”,各地调控松绑更加精准,比如成都放开远郊区限购,开启了因区施策模式,新一城城市陆续效仿。
楼市调控风向开始转变,从刚需转向改善。
5月下旬更有两大重磅利好:
先有央行年内第二次“降息”,一次性降低15个基点,叠加此前首套房贷利率可降低20个基点,国内可执行首套房贷利率直接降到了4.25%。
后有总理陆续召开的3次稳经济会议,提出6方面33项措施,每次都提到了房地产,喊出了“能出尽出”的最强音。楼市信心备受鼓舞,购房预期也得以提升,多地楼市迅速复苏。
02
“稳地价、稳房价、稳预期”调控下,房产还有投资机会吗?
从刚需“救不动”楼市,到改善撑起楼市一片天,实质说明了一个问题,“救市”还得持续释放购买力。
根据央行2020年数据,超4成家庭有2套(含)以上住房,纯刚需更是少之又少,只有4%的城镇家庭没有住房。直白点,刚需购房的体量不足以消化房地产供应,不足以盘活存量市场。
429会议后,“救市”版本升级,目标直指改善,现在能买房的,除了刚需,很大一部分人买房就是为了对抗通胀。美国加息,俄乌战争,全球通胀,加之国内疫情反复,如何让财富不贬值、让有能力的人有需求买房,成了“救市”松绑2.0版本的重点。
为什么改善客还会持续投资房地产?房地产还值不值得入手?
10大理由供你参考:
①城市化进程
住房和城乡建设是最大的内需。我国仍处于城市化快速发展时期,城镇化率达到了63.9%,有望实现75%。城市化率每提高1%,就有1400万人进城。
②大基建
全面加强基础设施建设,现代城市化进入快速发展期,城市基建和公共配套、城市旧改将开展大规模建设,城市完成更新升级。
③支柱产业
房地产业规模大、链条长、牵涉面广,对上下游相关产业带动效应强,对投资和消费影响重大,对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。
④土地财政
土地财政占全国财政收入约40%,商品房销售额增速每降10%,拖累下一年土地出让收入约15个百分点。面粉贵,面包贵。
⑤成本攀高
建材行业全线涨价,房价更将水涨船高。建材行业的价格始终保持较高水平,各类瓷砖、混凝土等全线上调价格,且供货紧张。
⑥通货膨胀
人类已经进入全球性的高通胀时代。2022年以来,全球物价水平上涨愈加严峻。1月全球大宗商品价格指数同比上涨46%,创1995年以来新高。
⑦资产配置
我国住房资产在城镇家庭资产中占比约六成。房价每下跌1%可能通过消费间接拖累GDP0.3个百分点。
⑧国家定调
中央国家级会议高频发声支持房地产满足合理住房需求。316金融委会议、429政治局会议、518云南会议、5月国常会、525全国大会......
⑨因城施策
各地响应中央部署,积极出台利好楼市政策。2022年以来超120省市放松房地产政策,次数超300次,全方面涵盖放松限购、限贷、限售....
⑩改善需求
房地产行业正进行着新一轮洗牌。城市分化、房企分化、项目分化。改善需求正成为主流,换仓升级为好城市、好房企、好项目的优质资产。
03
2022年下半年几点买房建议
5月超80城房贷利率快速下调,再创新低。
房地产一半是金融。
每一次降息房价不是大涨就是小涨。
2022年至今,各城市的首套房贷利率普遍调到了5以内,个别地区甚至出现了4.25%的利率。具体变化有多大?
拿2021年高点5.75%来说,最高降幅可达150bp,相当于房价打7折。
假设商业贷款100万、等额本息、30年月供偿还的方式计算:
①5.75%的情况
此时月供为5835.73元,利息总额为110.09万元。
②4.25%的情况
此时月供为4919.40元,利息总额为77.10万元。
也就是说,按照4.25%发放首套贷款,最高可节省利息33万元,每月月供最多可以减少916元。
没有对比就没有伤害,如果你是去年高位买的房,等于要多掏一套房的首付(按全国均价计算)。
而今年买房的朋友,房价不涨账面也赚了30%。
山东齐河县首套10%已废除、郑州首套20%已被叫停、南京二手房放松限购叫停、武汉经开区取消限购“一日游”徐州4.25低利率调整到4.6%…
部分政策为试探性政策,市场一旦回暖即快速收回,置业黄金窗口期一闪即逝。
2022下半年买房建议
可以肯定的是,未来的楼市调控会是宽松的政策,刺激楼市回暖的政策会不断发布,直至房地产行业进入平稳发展的阶段。
一旦楼市回暖,想保持房价不涨,想保持房价平稳,可以说,几乎是不可能的,房价要么上涨,要么下跌。因此,买房也需要根据实际情况来。
主体思路:
一线城市的房子,一直都会最优质的资产,现阶段,楼市低迷,就是最好的买房时机,并且,现在需要跑步入场。
二线城市的房子,大多数的二线城市,未来的房价也肯定会上涨的,因此,如果在一二线城市,也需要即刻入场买房。
多数三四线城市的房子,未来的房价不会大涨也不会大跌,对这些城市的房产,可以优选选择孩子需要上学的学区房、优质地段的品质项目,基本可以保证不贬值。
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更新时间:2024-09-04
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