“俄乌冲突”，中国大宗不动产价值爆发

2022年2月24日，随着俄总统普京宣布在乌东部的顿巴斯地区进行特别军事行动，从2021年下半年就开始酝酿的俄乌冲突局势，终于演变成为了正式的现代战争，硝烟就此燃起，打破了二战以来的全球和平和平，彻底掀起了新一轮的大国战争风暴。

现代战争，效率很高，战争是政治的延续，也是最终的手段，伴随着俄乌战争的持续，战争背后各方的利益博弈，也愈发的清晰。

很多人都没有意识到，在这样的时代大背景之下，在具有对全球金融，资产，财富领域直接冲击和影响力的战争极限环境之下，是一个非常宝贵审视资产价值，看清资产安全性，包括千载难逢的布局投资机遇和空间。

战争是烧钱的游戏，还不是一般的点了自然燃烧，是那种泼了汽油，还在旁边开了鼓风机的高效率烧，在经济全球化的当下时代，总是需要有人为战争的消耗买单，毕竟，债务永远不会消失，只会转移。

现代战争给全球金融，资产，财富领域带来了冲击，全球资本流动，趋利避害，追逐利润，在这样的情况下，也是对各类资产价值的极限考验。这就相当于时代提供了一个绝佳的资产价值验证阶段，那些在和平稳定阶段被吹出来的价格泡沫，快速破灭，而真正具有避险属性的底层资产，又会出现暴涨和失真。

那么，在这样一个难得的资产价值验证阶段，从中国的经济环境和价值语境来看，中国的什么资产，会迎来时代机遇和价值证明呢？

01

现代战争冲击之下，人民币资产意外成为避险资本宠儿

资本厌恶风险，资本永远逐利，当面对战争这种极限威胁的情况之下，资本必然用脚投票，全球逃逸，寻求避险。

2022年俄乌冲突以来，因为资本的避险，让全世界的不同资产，在资本真金白银的投票下，有了完全不同的价值趋势表现。

什么黄金，石油，大宗原材料一路暴涨，这已经不是秘密，但是毕竟距离中国经济环境中的投资个体是有距离的，看得见摸不着的机会，那就不是机会。但是在这一轮的资产价值考验大潮中，人民币资产在全球资产类目里面的表现，非常值得关注。

地缘战争冲突，全球资本流动加剧，2022年，中国的人民币成了避险货币，人民币锚定的资产，成了避险资产。

当然，这和中国在过去几十年厚积薄发，经受住了美国几轮来自贸易，科技，金融层面的围住堵截不果以后，依然保持了强劲的经济增长，实现了崛起势头是密不可分的。五常地位，坚决抗疫，还有日益强盛的军事建设，都是人民币和人民币资产看不见的核心。

从2021年开始，这种势头就已经很明显了，人民币在国际货币汇率市场一路走强，2021年以来，特别是2022年1月27日以后（就是下图中那根非常明显的行情大棒子的时间点，那是一年一度的结汇测算，修正数据的日子）人民币的汇率，就一路绝尘，完全可以说坚挺走强，涨疯了。

在岸人民币汇率走势（图片来源：网络）

离岸人民币汇率走势（图片来源：网络）

当然，用全球硬通美元做一个对比非常有必要，2021年，在美元涨了6%的基础上，人民币兑美元（简称人民币汇率）涨了2.21%！

2022年开年至今：美元指数 继续上涨1.23%(截止2月28日)

人民币兑美元又涨了0.8%，人民币还是比外币之王美元强！

货币强，那么对应的人民币资产就必然同步强，中国因为有严格的外汇管制规则存在，主要看行情，具备流动性和行情表现的，就是中国对全球发行的国家债券情况：

受到中国经济率先复苏、人民币持续升值等多重利好推动，中国 国债却引来境外机构的“抢购”。中债登近期公布的统计数据显示，截至2021年1月底，其为境外机构托管的债券规模已经达到30567.75亿元，同比暴涨62.09%，与去年年底相比则上涨了5.96%。

2022年2月21日，中国人民银行在香港成功发行了两期人民币央行票据，其中3个月期央行票据100亿元，1年期央行票据150亿元，中标利率分别为2.50%和2.70%。此次发行受到境外投资者广泛欢迎，包括美、欧、亚洲等多个国家和地区的银行、央行、基金、保险公司等机构投资者以及国际金融组织踊跃参与认购，投标总量接近600亿元，约为发行量的2.4倍，表明人民币资产对境外投资者有较强吸引力，也反映了全球投资者对中国经济的信心。

就连2020年中国发行的国家信用背书的负利率国债，都被欧洲市场哄抢：

中国这只针对欧元区的国债一经发行，就被抢购一空，供不应求。实际订单交易量竟然达到了180亿欧元，是计划发行量的4.5倍，从这里就足以看出，欧洲人民有多么渴求一个安全、稳定的投资环境。

所有的信号都在指向人民币和锚定人民币的流动性资产，全球资本用脚投票，真金白银购买证明了这个重要的定义。

02

看懂规则红利，抓住时代机遇，中国大宗不动产的价值爆发期还有多远？

用大道至简的眼光来看，任何的投资，说到底其实就两个关键动作：择时和选筹。

上面已经充分用数据和事实证明了人民币和人民币资产受到全球资本的追捧，但是必然有一种撕裂感，那就是在中国国内的投资领域，却出现了反向的行情表现：

同为人民币资产的中国股市股票和房产，在2021年中国的经济环境中，表现却并不理想。

股市就不用多说了，超过90%的股民都是亏损，想在中国股市的行情里面赚钱不是什么容易的事情。房产就更惨了，政策市的金融，调控，监管三管齐下的氛围里面，就连一线城市的房价在2021年都被锤的不敢动弹，更不要说普遍跌跌不休，地方政府都要出台限跌令来托举市场的很多城市了。

2021年，是中国经济环境中，核心资产价值风格漂移不定的艰难年份。大量的民间资本和投资群体的保值增值，获得财产性收入的需求得不到满足，加上外围资本对人民币资产的追捧，那么割裂和错位的感受，就自然而然的出现了。

其实，这就是本段开始说的关于投资的两个关键，选筹和择时的问题。

中国国内的人民币资产，正在经历一个中国经济结构调整，经济增长换锚的关键阶段，底层逻辑并不复杂：

1、全面推行注册制的股市，整体指数被不断增加的上市公司摊平和分流了，股市从企业直接融资的渠道，阶段性的成为了国家进行经济调控，间歇性抽水，集中力量搞大事的资金市场，如果国家对于国内流动资本的需求没有消失以前，那么赚钱效应就没有必要谈，板块轮动，指数稳健，有形之手占据绝对主导，强行要求进入的资本贡献动力，固化稳定。

聪明钱不会去这样的地方，因为资本对于流动性的要求很高，动不动进场就被套，虽然金融收割效率很高，但是在国家资本面前，恐怕没有什么侥幸可言。

连索罗斯都被打的丢盔弃甲，稍微有点投资能力的资金，恐怕也要掂量掂量。

2、房地产在中国就是和国家财政关联的政策行业，这个本质到今天已经不是什么秘密了，完全吃政策饭，看政策态度，根据政策的脸色看收益和成长的，简单来说，一朝失宠，态度转变，预期和信心就没有了，这是中国房产当前最核心关键的问题。

投资和资本选择，对于审时度势，分辨态度，更是不用多说。同样是人民币资产，一个海外，一个国内，待遇，预期，情绪，表现，完全不同，撕裂感不就来了？

从选筹和择时兼顾的角度上来看，传统的两个投资渠道，受到国内经济政策的管控和早遇到经济结构调整的阶段，正在经历阵痛的洗牌阶段，降杠杆，挤泡沫，去风险之下，叠加中国严格的外汇管制制度环境，显然不是好的选择对象。

但是，正是在当下全球资产价值考验的极限环境之下，中国国内资产领域中的大宗资产，却迎来了前所未有的时代窗口机遇红利期。

一方面，外汇管制，海外资本无法顺利进入中国进行资产购置行为，还要受到诸多监管，从资产竞争的角度来看，这很正常，就连东南亚各个国家，任何大宗资产都有“外国人持有产权比例不得超过一定百分比”的硬性规定，这就让这一类人民币资产，成为了具备“内资优先”特征的优质资产。

一方面，经历疫情，大国博弈，还有国际冲突局势的多维度考验，中国的大宗物业资产，价值安全性，资产流动性，包括收益情况，得到了充分的验证。

一方面，中国的房地产行业风险出清依然在持续，必然贯穿2022年甚至需要更长的时间进行修复，房地产投资关联的上下游，特别是在建工程和期房投资，对应的风险就被放大，别忘了资本厌恶风险，君子不立危墙之下。

最后一方面，事实说话，以投资为目的买家在2021年合计贡献了约1,392亿元的交易额，约占全部交易额的71%，金额及占比与2020年相比均有相当程度的增长，投资型买家更加积极的参与并完成交易；自用型买家的交易额则共计录得579亿元，约占总交易额的29% 。

安全和资产流动性不必多说，从收益和经营的角度来看：受惠于中国出色的疫情防控和领先于全球的经济复苏，2021年国内写字楼市场呈现强劲的周期性反弹。18个主要城市的全年净吸纳量达到743万平方米，创历史新高。北京、上海、深圳三个一线城净吸纳量史上首次同时突破百万平方米，科技行业活跃的杭州、成都、武汉领跑二线城市的需求。

在投资和出售意愿均有所提升的环境下，预计中国内地商业地产大宗交易额将同比增长10%-15%，有望首次突破3000亿元。

2022年世邦魏理仕中国投资者意向调查显示，投资意向创新高，59%的受访者选择在2022年“更积极投资”。境内外投资者的投资意向均进一步上涨。上海和北京在今年的调查中共同进入亚太区跨境投资目的地前五榜单，尤其是上海跃居次席。

这种国内资产领域的资本动向，说明了什么问题？

很现实，在多维复杂，多变风险交织的2022年，中国国内大宗不动产，有了价值爆发，资本追捧的势头。最重要的还有一点，那就是要看到规则红利（限制外资，优先内资）的存在。

03

展望未来中国经济环境中，各类资产的价值发展趋势和走向

百年之未有大变局，其实从2022年开始，已经进入加速展现的关键时期，在这样的阶段，保护财富，谋求安全的同时，还能兼顾合理的收益，就成了不仅仅是中国国内资本和投资者群体，而是全世界资本都必然追求的目标和方向。

不用说什么宏观大词，复杂分析，人民币和人民币资产，注定随着中国国家不断崛起和持续发展，包括屹立于风云变幻的全球经济环境中的必然趋势，而成为最具有想象力的资本追捧对象。

中国是全球第二大经济体，资产门类丰富多样，当然对应的未来空间和成长也肯定不会一样，所以基于时代环境情况和对国家经济策略和发展规划的认知（这一点很重要，在中国搞投资，就一定要有政策认知先行的意识），对2022年，包括后续几年，中国国内经济环境中，各类可触达的主要资产类型的价值发展趋势，进行几点研判分析：

1、 股市：

简单预测股市行情，没有任何意义，从大方向上来，短期看国家资本需求，中期看市场情绪预期，长期回归经济基本面，而国家态度和管控贯穿全程，两个维度的因素，一个是注册制，一个是实体经济恢复周期，对于2022年来说，其实2021年的行情就已经给出了很好的示范：板块轮动，总量稳定，平稳增长的主线已经很清晰了。

除非是在信息，资本实力，还有金融交易领域有核心竞争力的群体和资本，在这样的市场里面，风险和机遇并存，赌性太强。

当然，这种情况不会一直持续，总是有一个从不成熟走向成熟的过程，但是这个过程有多长，中国金融市场什么时候才能接轨全球资本市场，恐怕存在太多不确定性。

2、 商品房及关联投资：

中国的房地产，长期以来都是作为核心经济资产存在，但是这个逻辑，从2020年其实就已经开始发生了一些微妙的转变。

一方面，是风险出清，关联房地产经济上下游的投资，风险没有充分释放以前，按照当下的经济环境来说，恐怕不是什么理想去处；

一方面，是定位变化，房价出现暴涨的可见支撑，目前没有，市场预期和信心被锤，经济基本面和人口对于高位运行的房价支撑不足。

最后一方面，是资产荒，不可否认一线城市核心地段好房子的资产属性和金融价值，但是这种明牌资产数量和竞争环境，了解一下？

属于中国房地产那个无脑投资，轻松躺赚的时代已经过去了，不是说房地产没有价值想象空间，只是随着经济结构调整和洗牌的过程，核心价值凸显的房产，早已名花有主，投资门槛和所要面对的资本价值争夺，卷的一塌糊涂。至于其他城市的房产，特别是已经进入明显价格下行阶段的房产，还用考虑吗？

3、 大宗不动产：

大宗不动产，以商办，产业物业，物流仓储为主力，主要决定未来价值增长的有两个因素，一个是国内资本关注度，另一个就是实际的运营管理能力和选筹的能力。

兼顾安全性和流通性（大宗不动产是银行金融贷款优质抵押资产标的物。），剩下的就是追逐收益的问题了。

战争总会结束，疫情也早晚要消失，按照这个窗口红利期来看，还真的应了那句笑侃：今天的我，你爱理不理，明天的我，你可高攀不起！

4、 实体和制造业：

实体经济和制造业投资，这个很讲究渠道和眼光，事实上在当前中国经济明显的存量内卷的情况下，真的好企业不需要钱，而需要钱的行业和公司又前景堪忧。

做投资，安全第一位原则，面对实体和制造业就过不去，有兴趣的可以和银行信贷的群体聊一聊这个话题。

不动产属性的投资，最差行情不好，但是资产还在，安全性保障；但是实体经济和制造业，一个市场波动，或者行情损失，那就是真金白银的亏损，甚至还有潜在的负债风险，当然这是对应的，有多少风险，对应多少想象力，是不是？

只不过实事求是的来看，2022年，在中国经济主线思路之下，显然不是一个适合加杠杆去豪赌的环境和时代。

投资最大的吸引力，莫过于稍纵即逝的窗口期和机遇阶段。

2022年，最大的黑天鹅俄乌冲突爆发，给全球各类资产进行了一次极限状态之下的价值考验和回归，能够帮助这个时代当下的很多投资者，对于资产价值有更加深入和全面的认知和理解，有很重要的意义和价值。这样回归本质的机会非常稀有，既然遇到，就要学会把握。