有钱人开始进场抢房了？三个信号显示，房子依然不好卖

2022年即将来到6月，前5个月的“答卷”已经摆明了：连及格线都没到，尤其是开发商销售端，可谓“糟糕透顶”。据中新经纬不完全统计，截至5月13日，已公布销售业绩的头部房企，销售额几乎全部呈现负增长，其中，至少有18家房企4月份的销售额出现腰斩，同比下降超过50%。

基于此，5月27日，著名债券评级机构穆迪发布称，“在销售疲软和融资环境趋紧的情况下，开发商仍面临流动性压力。”此外，鉴于购房者信心不足以及融资环境紧张，穆迪预计，未来12-18个月，开发商为了促进销售和现金回款可能下调平均售价。

无独有偶，黄奇帆3月26日接受《财经》杂志采访时直言透露，“房地产市场10大指标，全部出现了拐点”。比如城镇化率、人口老龄化程度、人均居住面积、全国住房库存量、年度房地产建设量、房地产商和居民部门的负债率等都接近饱和了。黄奇帆没有直接说未来房价是涨还是跌，但根据他透露的这些数据，不得不让人浮想联翩：影响房地产的关键指标，基本都已经出现拐点，这意味着未来房地产萎缩是大势所趋。尤其是住宅开发和房地产投资，已经达到天花板了。

然而随着今年全国已有100多个城市出台“稳楼市”政策，叠加央行、住建部、银保监会等频频“吹暖风”，全力托底楼市，我们注意到，进入5月下旬以来，市场上却频频传出“有钱人开始进场抢房了”、“热点城市楼市重启”的声音。

5月30日，房产媒体“大胡子说房”报道称，市场开始出现魔幻的另一面，5月以来，广州、深圳、苏州、杭州、北京等城市，有钱人开始进场疯狂扫货。以广州为例，珠江新城某别墅，总价高达近亿，在广州新政后，立马就被有钱人收入囊中了。再比如深圳某单价12.6万元/平，总价1800万元起的新盘，一共释放出239套房子，但最终登记认筹的人数高达2348人，中签率接近1：10。

此外，不少专业人士直言，上海若不是因为封闭的影响，成交量也早就开始活跃了。有钱人进场抢房的戏码同样会上演。

值得一提的是，专家储殷直言预测，6月起楼市或迎来“上涨周期”。在他看来，尤其是全国头部二三十个一线、省会、强二线城市，因为有人口增量优势、产业托底优势、资源虹吸优势等，房价会率先发力上涨——城市自身的发展优势，叠加金融政策宽松的刺激，到时候肯定会加大市场货币的流通性，很多货币将会进入到房地产市场，而房地产市场也是很多城市的主要财政收入，届时楼市重启的可能性非常大。

此外，财联社5月19日消息显示，在线上专家圆桌会上，如是金融研究院院长管清友和景晖智库首席经济学家胡景晖直言，未来一个月会比一个月好，一个季度会比一个季度好。此外，胡景晖明确提到，“今年六到十月是购房的好时机。”

有钱人开始进场抢房了吗？仅凭部分媒体的极少数案例来看，不足以得出此结论。但是有一点是可以明确的，那就是随着各地频频放松调控，金融信贷政策宽松，这确实给了手上握有资金的购房者加杠杆的机会，同时国家层面也在极力稳楼市，这意味着房地产的底部已经出现或即将出现了，对于真正有需求的购房者而言，这确实可以看作是入场的信号。

为什么这么说？对于购房者而言，真正关注的无非是购房资格和购房成本的降低。一方面，当前市场的基本情况是，很多二线城市、省会城市等，都基本把购房门槛降到了最低，这等于是给购房者以上车的便利——外地人也可以买房，比如合肥部分区域、南京部分区域，相较2021年调控严厉时，确实省事了很多。

另一方面，今年二季度以来，各大热点城市都降低了商业银行的贷款利率，这意味着购房成本大大降低了。5月20日，每日经济新闻报道，360数字科技研究院提供的数据显示，5月20日至5月25日，在其监测的42个城市中，已有17个城市最低可执行“首套4.25%、二套5.05%”的房贷利率。这是什么概念？我们算一笔账，大家就全明白了：以贷款100万期限30年计算，按照此前的首套房5.88%的利率计算，利息总额是113.07万元，月供5918.57元。但是按照央行贷款利率4.25%计算，30年利息总额是77.1万元，月供也只有4919.4元。贷款利率降低给购房者带来的好处是肉眼可见的：利息节省35.97万元，每月月供减少近1000元。

接下来我们再来看第二个问题，6月起楼市到底会不会迎来“上涨周期”？我们认为需要因城而异看待：准确地说是，极少数一二线城市，很可能因为放松调控，再加上购房需求释放，部分热点区域会面临上涨压力，即迎来“上涨周期”，但对于全国90%以上的普通城市而言，楼市一时半会很难重启。即便政策上已经非常努力了，可用的劲全部使出来了，依然很难催热市场。

为什么这么说？在专业人士看来，三个信号显示，房子依然不好卖：

第一、购房者心有余而力不足。据中原地产研究院不完全统计，截止到5月25日，全国已经有122个城市出台了稳楼市政策，措施涉及降首付、降贷款利率、提高公积金额度等。但按照专家的说法，综合来看，各地出台新政依然属于“挤牙膏”，首付降到没有一刀切，利率虽然有所降低，但是购房者真要买房时，却很难拿到最低的利率。公积金新政，更是作用十分有限——企事业单位的人已经有房，而且可能不止一套，购房需求早就彻底解决了，没有公积金的购房者，又只能徒留羡慕。

一句话，在当前的“稳楼市”政策力度之下，购房者很难支撑起2009年、2016年那种“牛市”。根本原因是，2022年购房者身上的杠杆率和十年前有明显不同——资料显示，2021年底，居民部门的杠杆率水平已经较十年前翻了4倍多。此外，和2008年相比，今天的经济环境也更差。这点，我们不过多阐述，大家也都心知肚明；

第二、市场信心低迷。这里不仅仅指的是购房者的信心，还有资本市场，和房企阵营的信心。而俗话说得好，信心比黄金贵。前文，有媒体指出，广州、深圳、杭州、苏州等地，出现了有钱人抢房的眉头，但这毕竟是少数。对于绝大多数人而言，其实当下更要紧的是保障现金流充裕。尤其是经历2021年下半年那一轮“金融收紧”爆锤以后，很多投资者的信心已经尽失了。投资者对自己未来的赚钱预期再也没了信心，对房地产整个行业的赚钱能力更是失去了信心。

正如易宪容所言，降低利率已经无法刺激购房者、投资者的信心了，一方面大家对房地产开始理性看待，不再抱有疯狂赚钱的念想，另一方面，不敢再加杠杆贷款投资买房。基于此，专业人士直言，要挽救市场之于整体经济的信心，房地产是其中重要一环，但是光靠房地产刺激，作用恐怕不大；

第三、房企的苦日子远没有结束，未来一年，仍然会受困于“缺钱”。这绝非我们随口说说那么简单，虽然今年二季度以来，央行释放了流动性宽松的信号，但是据专业人士透露，当下银行等金融机构仍然对房地产企业发放贷款持谨慎态度。尤其是对于资金链出现问题的房企的纾困问题上，金融机构更是唯恐避之不及。

贝壳研究院数据显示，2022年房企预计到期债务约9603亿元，虽同比下降约25%，但偿债规模仍处于高位。从房企今年月度到期债务规模来看，1月、3月、4月、7月的债务规模均在1000亿元以上，压力尤为大。此外，6月、10月也接近千亿规模。

海外债的情况更严重，Wind数据显示，未来4年为房企美元债兑付高峰期，而2022年是未来四年中房企偿债压力最大的年份。

无怪乎，穆迪预测，未来12-18个月房企合约销售额将继续下降——购房者信心不足，房企销售继续遇阻，是板上钉钉的事实。叠加开发商有巨额债务待偿还，再加上融资渠道受限，很难借到钱，所以开发商眼下只剩降价促进销售拉动回款这一条路能走了。

基于上述三个信号，所以专业人士判断，接下来房子依然不好卖——没钱、预期不足、开发商有降价促销的压力，总体而言，购房者仍然会保持观望态势。当然，这话也不能说得太绝对，对于供求严重失衡，购房需求巨大的城市，市场可能会逐渐回暖，销售也会慢慢提上去，但妄想呈现2016年那种各部门疯狂加杠杆抢房的盛况，是痴人说梦。

事实上，从5月26日，经济日报发布的标题为《加强房地产市场预期引导》的文章也可以看出，当前的房地产市场，实际上仍然处于“预期较弱”阶段，具体而言就是，购房者预期仍然不高、房企深陷债务风波、成交量上不去等局面。正因为看到了这种真实情况，所以经济日报才发声高呼，“接下来，各地需要根据实际情况因城施策，落实好房地产金融政策，进一步扭转消费预期。在引导市场预期的同时，还要满足房地产企业和个人合理信贷需求。”