全国百余城市松绑楼市调控，买房时机到了？专家：更大力度在路上

近期，房地产行业暖风频吹，全国多地不断放宽楼市调控政策，呈现井喷之势。

据媒体不完全统计，今年以来，全国已有近150个城市发布了稳楼市政策，内容包括放松限购条件、提高公积金贷款额度、降低首付、给予购房补贴等。不少地方政策明确，既要满足刚性购房需求，也要支持改善性购房需求。

新一轮的楼市周期又要来了？现在是买房的好时机吗？

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各地稳楼市政策为何密集出台？

“主要是受疫情等多种因素影响，我国经济下行压力持续加大，稳定房地产市场尤为重要。”中原地产首席分析师张大伟接受天目新闻采访时表示，在此背景下，各地陆续出台了政策默许范围内的楼市宽松新政。

自2021年下半年以来，国内楼市整体趋冷。国家统计局数据显示，今年1月份至4月份，全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；商品房销售额37789亿元，同比下降29.5%，其中，住宅销售额同比下降32.2%。

经济下行压力究竟有多大？5月25日，国务院召开的全国稳住经济大盘电视电话会议中如此表述：“困难在某些方面和一定程度上比2020年疫情严重冲击时还大。”

近段时间，为支持各地从当地实际出发完善房地产政策，中国人民银行、银保监会等部门也是动作频频。

5月15日，央行、银保监会联合发布相关通知，调整差别化住房信贷政策。对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

5月20日，央行公布最新一期贷款市场报价利率(LPR)，5年期以上LPR为4.45%，下调幅度达15个基点。业内人士表示，这一次5年期单独降息的主要目的就是稳楼市。

房地产调控政策“松绑”？

“一城一策”仍有底线

自2016年以来，“房住不炒”一直是我国房地产市场一以贯之的总基调。这次各地“一城一策”的调控松绑政策，又有何特点？

“稳楼市，而非刺激楼市。”张大伟表示，到目前为止，各地出台的政策“宽松度”都集中在第一套和第二套房，重点都在“房住”两字，并没有撕开“炒”的口子。

5月20日，南京房地产业协会官方公众号发布消息称，为促进刚需群体合理购房，自2022年5月20日起，南京市户籍和非南京市户籍居民购买二手住房时，无需提供购房证明。然而，“官宣”不到三小时，此条推文即被删除。

“如果南京这个新政实施，也就意味着全面取消二手房限购政策，这对南京这个层级的城市来讲，目前显然不合时宜，会刺激到投资炒房需求。”据张大伟分析，南京方面很可能意识到了这个政策力度过大，就此收回。

张大伟说，从这次政策“半日游”背后，也可以看出，一方面是地方宽松楼市的迫切和出台政策的积极性，另一方面“房住不炒”底线依然明晰，出台力度过大的政策，尚不可行。

记者发现，一天之后的5月21日，武汉经开区住建局官方微博也曾发布消息，5月22日起全面取消住房限购政策。不过，仅仅一个晚上，该政策消息也被迅速删除。

今年4月30日召开的中央政治局会议提出，“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”。值得注意的是，这一表述的前一句话是“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。

可以看出，“房住不炒”仍是各地因城施策调整政策的前提和底线。

记者也梳理发现，截至目前，作为楼市风向标的四大一线城市北上广深，还没有明显的楼市政策松动。

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现在是买房的好时机吗？

政策力度仍有空间

随着各地陆续放宽楼市调控，房地产市场逐渐“热闹”起来。据杭州贝壳研究院数据显示，杭州楼市新政落地后，二手房带看量直线上升，新政后一周与新政前一周的数据相比，带看量日均增加102%。

那么，现在是买房的好时机吗？

“目前各地政策大部分聚焦在放松限购、提高公积金贷款额度等方面，但还没有触及到购房者的核心意愿。”张大伟表示，消费者买房的直接原因有二：市场预期和购房成本。“当前楼市的市场预期还没有发生根本性改变，大部分人还处在观望阶段。”

购房成本方面，目前央行和银保监会已将首套房商贷利率下限调降至LPR减20个基点。也就是说，银行首套房贷款利率最低可达到4.25%，二套房为5.05%。

“对购房者来说，下调房贷利率的确降低了购房成本，但个人认为还没有降到低点。”张大伟表示，参照历史平均加点或折扣，4.25%的首套房贷利率下限仍存在一定调整空间。

据记者梳理，近期多地银行陆续下调房贷利率，苏州、郑州、天津等地部分银行首套房贷款利率最低为4.25%。杭州目前的最低房贷利率为首套4.45%，二套5.1%。

“任何政策都不会一步到位。目前各地楼市新政的作用还有待观察，不排除进一步加大放松力度。”张大伟说。

5月23日，国务院常务会议部署的6方面33项一揽子措施中，提出“因城施策支持刚性和改善性住房需求”。天目新闻特约评论员丁建刚表示，后续不排除降低首付、继续降低住房按揭贷款利率、减免购房的税费以及不排除减免契税等。

多地支持二孩三孩家庭购房

专家：优化楼市调控

梳理本轮各地楼市新政条款可以发现，针对多孩家庭推出的购房支持政策越来越多。

据记者统计，截至目前，武汉、东莞、沈阳、南京、无锡等城市在相关调控政策中都提到了“二孩或三孩家庭，允许新增购买一套住房”。杭州提出“对符合条件的三孩家庭，允许购买第三套房”，直接将门槛提高到了三孩。

张大伟表示，该政策条款的信号意义大于实际作用，因人口增长而产生的改善型住房需求，目前还是少数。

有业内人士认为，支持多孩家庭购房相关政策响应了近年来鼓励生育的政策导向。预计相关政策还会不断完善深化，此后还可能会有其它城市跟进出台类似政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，购房政策综合考虑生育和抚养等方面的因素，正成为楼市调控优化的方向之一。