一文看懂城市更新项目的盈利模式

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城市更新项目面临政策繁杂、模式多样、开发难度大、收益测算难等问题，也正因为如此，许多介入城市更新项目的房地产开发企业，都交了不少学费。

透过现象看本质，理解城更项目的前世今生、测算逻辑与政策走向，将为企业开展城更项目的开发经营提供更多底气。

城市更新实质上并不是一个新兴的领域，它是在棚改、旧城改造基础上拓展了内涵与外延发展而来的。

棚改是危房改造，是对城镇建设用地上的危旧房屋进行修缮或拆除重建；

旧城改造是在棚改的基础上，局部或整体地、有步骤地提升居民的物质生活环境而做的改造；

城市更新与旧改相比更注重城市功能、产业结构、人居环境的有机更新，实现资源集约利用和可持续发展。

简言之，棚改和旧改主要是在现有城市规划的基础上对现有的房屋进行改造提升，而城市更新除了对房屋本身进行更新改造外，还将视情况对区域内的土地进行重新规划利用。

当一个城市的经济、产业、人文环境发展到一定程度，现有空间逐渐不能满足现代化城市需要，为了更好地配置城市资源，需要对城市进行更新和升级。

目前国内城市更新政策相对比较成熟的往往是一线城市，大多二线城市或尚有开发增量的城市还达不到城市更新的阶段。

以广东省为例，目前21个地级市中只有深圳、广州、珠海、东莞、中山、佛山六个市使用了“城市更新”一词，而其他许多城市所提的“城市更新”相当于“三旧改造”。

不同的更新改造方式与

不同的更新模式

城市更新项目根据更新改造的方式可分为保留、改建和拆建三类，不同城市在政策中的定义与名称略有差异，如下表所示：

保留类，即不改变房屋主体结构和使用功能，通过提升部分材料部品或者房屋功能配置来提升产品价值。

此类项目的盈利点不高，大多为政府主导物业公司或施工企业参与，房企参与较少。

改建类，即对单一地块内的不动产使用功能进行变更，保留原建筑物的主体结构。

房企参与此类项目可以通过土地属性的调整、房屋功能的改造以及改造后的资产持续运营来获取资产升值及运营收入，部分擅长资产运营的房企会介入此类项目。

拆建类，即对建成区的一定区域进行提升改造，可以通过区域合理规划改变土地使用性质及土地使用权的权利主体。

由于更新项目大多位于建成区，区域土地价值往往较高，这意味着房企通过城市更新改造可以获得高价值的可开发土地。

一方面获取改造成本与土地价值之间的差额收益，另一方面获取产品开发后的销售收入或运营收入，故此类项目是房企积极介入的类型。

总体来看，全国范围的城市更新存在市场主导、政府主导以及政府与市场合作的3种类型9种模式：

结合土地所有权、使用权以及土地用途在城市更新前后的变化来分析这9种开发模式，如下图所示：

首先，土地所有权变更带来了较高的土地市场价值提升，土地所有权由集体所有（无使用年限，不可转让）变更为国家所有（有使用年限，可合法转让）。

其次，如果土地所有权不变，但土地用途可变更，也可以一定程度上促进土地市场价值的增值，比如商改居、工改居、工改商等。

再次，土地使用权是否变更决定了房企参与城市更新是否有机会获取土地的使用权。

需要注意的是，房企参与城更项目的程度，不只取决于土地价值的增值情况，还取决于该项目的更新难度，包括投入资金额及拆改难度（包括原有土地权属、业主数量等）。

拆除重建类城更项目的

经营逻辑

如前所述，拆建类项目是房企积极介入的城更项目类型，也是后者获取开发项目的重要手段。

除了与招拍挂项目一样获取房屋开发收益，城市更新项目很重要的一部分是获得改造支付成本与周边土地出让价格之间的差额，可以称之为“土地价值增值”。

实际上，很多公司获取城更项目投资决策的主要条件就是“项目单方改造成本 周边楼面地价”。

由于改造成本中的主要组成部分是复建（还建）的建安成本，故当项目单方建安成本与周边招拍挂项目的楼面地价差额较大时，扣除其他补偿及补交地价款之后，土地增值额度大概率为正，此时项目基本可行；

当项目单方建安成本与周边招拍挂项目的楼面地价差额不大时，要综合考虑其他补偿款及补交地价款来判断项目是否可行；

当项目单方建安成本小于或等于周边招拍挂项目楼面地价时，项目一定不可行。

我们基于收入构成分析，结合地货比的取值，推导出通过楼面地价与单方建安成本的比值，来判断土地价值的指标值，如下图所示：

可以得出：

假设X为城市更新项目所在区域的楼面地价与单方建安成本比值：

X 3，项目基本可行；

1 X 3，要综合当地政策（关于其他补偿、补交地价等内容）来综合测算是否可行；

X 1，项目一定不可行。

从经济视角来看，城市更新项目本质上是更新后该区域的土地价值增值在政府、房企与业主之间进行的重新分配：

其中，补交地价是指更新后土地权属或用途改变，结合使用年限及规划指标的变化需补交的地价款。

由于每个城市的发展现状及更新导向存在差异，各地政府对项目的立项条件、规划要求、拆迁补偿规定、改造成本测算或补交地价测算的逻辑与算法也不尽相同，下面我们以广州与深圳两地的经济测算逻辑来解析。

深圳城更项目经济可行性测算逻辑

“正算”，重点是算补交地价

法定图则是深圳特有的城市规划管控手段，它是由深圳市城市规划主管部门每年根据城市总体规划、分区规划的要求编制，对分区内各片区的土地利用性质、开发强度、配套设施、道路交通和城市设计等方面作出的详细规定。

法定图则本质上确定了城更项目的土地价值，是项目进行专规设计的法定依据。

基于城更项目所在区位的密度分区、标准单元的法定图则管控要求进行专项规划设计，通过专项设计中的历史保护、公建配套、政策性用房等政府引导提倡建设的建面指标计算转移容积与奖励容积，可确定项目容积总量。

容积总量本质上是政府通过转移容积与奖励容积对城更企业规划并建设市政设施、公共建筑或政策性用房的投入所进行的经济性平衡。

城更项目的容积总量=基础容积+转移容积+奖励容积

其中：

基础容积=基准容积率 （1-地块规模修正系数） （1+周边道路修正系数） （1+地铁站点修正系数） 地块面积

转移容积即用于历史文化保护、生态修复、公共空间、交通市政设施、公共配套设施等用途的建筑面积全部或一部分转移至可开发用地。

奖励容积即按规定配建的政策性用房，除明确规定计入基础容积的之外，其余建筑面积计入奖励容积。

基础容积率是由项目所在区位及法定图则的管控指标决定的；转移容积与奖励容积是由专项规划设计方案决定的。

最后，根据更新部门批复的专项规划设计方案各个地块的详细经济技术指标，参照政府认定的所在区域的土地市场价格、基础修正系数和城市更新项目修正系数来测算补交地价款。

补交地价本质上是政府在评估认定的区域土地市场价格基础上，综合考虑更新难度、更新前后的土地价值及房产价值的增值情况而进行的一次价值分配。

可见，深圳城市更新项目盈利逻辑是追求项目利润的效率指标，即在建筑总量基本固定的前提下，通过降低投入、提升均价来提升利润率。可实施的策略有：

1.在专项规划设计阶段通过有效利用转移容积与奖励容积来做大容积总量；

2.通过各地块经济指标的合理分配、优化布局来提升项目整盘均价，从而提升项目总货值；

3.考虑土地价格测算修正系数的差异来优化设计方案，从而降低补交土地款的额度。

广州城更项目经济可行性测算逻辑

“反算”，重点是确定总建筑量

与深圳的政策不同，广州的旧村庄全面改造项目是先基于项目现状制定拆赔方案与片区策划方案，并合理核定项目改造成本，进而综合当地的评估楼面地价，给予开发主体等价的可售建筑量，用以改造项目整体经济平衡，项目经济技术指标分为复建区与融资区。

一方面，通过项目基础数据调查，对项目所在地人口、现有建筑物、土地相关的基础数据进行调查。

在此基础上按照拆迁补偿标准等确定拆赔方案与片策方案。拆赔方案决定了复建区建筑量。

另一方面，基于改造方案中复建区的建筑量及土地整备方案，按照《广州旧村全面改造成本概算办法》核算项目改造成本（含前期费用、拆迁费用、复建费用、土地整备相关费用等）。

进而结合项目所属区域的评估楼面地价（须经政府指定的专业评估机构进行评估）确定融资区建筑量。融资区的建筑量决定了项目可售货值。

可见，广州旧村庄全面改造项目的盈利逻辑是追求项目利润的规模指标，即通过项目可售货量的最大化来提升项目利润额。可实施策略有：

1.数据调查阶段，尽可能确认现有建筑的合法数据；

2.片区策划阶段，按照规划要求配建相应的公建设施及配套设施；

3.拆赔方案制定阶段，按照政府的改造成本核算办法认定合理的改造成本；

4.融资楼面地价的确认阶段，结合项目改造贡献情况与政府协商。

基于以上逻辑，广州的全面改造项目可以通过几个核心数据指标来测算项目毛利率，如下所示：

结语

城更项目一次性收益将转向

持续运营收益

城市更新是国家“十四五”规划《纲要》明确的重大工程项目，各地积极推动实施，但有些地方出现过度沿用房地产化开发建设方式的倾向，大拆大建、急功近利。

住建部于2021年8月31日发布【63号】文件《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，提出了四项关键指标要求，如下所示：

究其本质，强调了城市更新的“去地产化”，否定了一次性收益平衡的更新模式。

房地产化的城市更新，从整个城市来看，会造成市场供给过多，可售商品房越多，房地产价格就会下降，财务最终将失衡。这种情况已经在很多三四线城市出现。全局的动态财务平衡必须考虑房地产价格的变动。

所以，未来的城市更新项目收益平衡模式将从一次性收益平衡转向持续的运营收益平衡。如下示意：

继831【63号】文件出台后不久，住建部于2021年11月04日发布【443号】文件《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》选定21个试点城市探索适用的城更模式。

据上述文件透露的信息可以预判：

第一，对深圳、广州、上海等一线城市而言，目前已基本形成因地制宜的更新模式，将保持政策的延续性；

第二，对于第一批试点城市，城市更新探索模式强调留改拆并举，保留利用为主，国有企业将成为城市更新行动的主力军，而市场上具备开发建设管理优势、优质资产运营或产业运营能力的市场化企业依然可凭借自身优势参与其中。

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