前两天，继碧桂园、龙湖、美的置业后，发债“示范房企“名单再扩一员。

5月19日中证报消息，新城控股拟于近期在银行间市场发行一支中期票据，金额不超过10亿元，期限或为2+1年，暂定于5月下旬发行。受此消息影响，新城当天股价大涨7.38%。

这说明，新城控股的境内发债得到了监管部门的大力支持。在美元债融资已断流、销售腰斩情况下，公司通过境内发债输血，能暂时缓解流动性压力。

本次优质房企发债放松，早有预兆。在5月5日，证监会、深交所发文，就说要积极支持房地产企业债券融资、支持房地产企业合理融资需求。当天，财经锦河眼在文章《重磅！央行、银保监、证监会、深交所齐发声》中也做了分析，当时断言：龙湖、旭辉、新城、碧桂园等公司，估计后面会发波债。这才过了2周，果然预言应验了。

眼下的新城控股情况有些阴阳不定，本是稳健房企，三道红线2021年也全部转绿；但4月销售却腰斩，评级近期也被穆迪下调。那么，该公司情况如何？债务会不会逾期？项目会不会停工？

01 销售、融资

首先，销售方面，情况不佳。公司4月销售同比下降56.53%，较3月降幅扩大14.75%；1-4月销售也同比下降了43.07%，可以说直接腰斩，且1-4月销售跌幅不断在扩大。有意思的是，新城这个销售降幅是直接写在公告里的，还比较诚实，其他房企不会这么干，都是报喜不报忧。

其次，融资整体稳定。尽管美元债断流，但境内债与银行开发贷与项目贷保持正常。此外。

1、美元债融资方面，基本已断流。上一次新城发行美元债还是在去年7月，规模3亿美元，至此已经近11个月没发过新债了。4月初，传出旭辉、新城等公司将采用备用信用证发行模式在境外重启发行美元债消息，但后续一直没进展，在目前情况下，发美元债可能性不大。

2、境内债方面，状态正常。本次新城将发行10亿中票，且61.72亿公募债也在稳步推进，足以说明境内债融资渠道畅通，并且政策较为支持。

3、银行开发贷等项目融资方面，情况也比较稳定。据内部人士反馈，与银行的开发贷等常规贷款也是稳步推进，没有出现限贷等不利情况。且新城的融资成本较低，基本不会去找信托这种高成本融资，因此债务情况比较稳健。

三道红线方面，新城也是处于绿档，不存在恒大那样的大雷。2021年末，新城剔除预收款项后的资产负债率为69.95%，现金短债比1.07倍；净负债率为48.12%，均在合理水平。

评级方面，仍处于安全状态，因此再融资与市场信心不会受到影响。惠誉和标普的长期发行人评级均为“BB+”，穆迪的企业家族评级（CFR）维持在“Ba1”，在房企中算是比较高的评级，离违约的C等级还差很远。

02 现金、债务

现金方面，还较为充足。截至2021年末，新城银行存款有462亿，而一年内到期的借款及利息是298.25亿，完全可以覆盖。此外，2-3月，新城提前偿还美元债、境内债超35亿；3月30日，新城又公告宣布回购1-2亿的股份。这表明它目前还是有钱的。

公开到期债务方面，据董事长王晓松称，今年一共是165亿。其中，1-3月份到期46亿元全部偿付完毕，除此之外还有56亿元在4-6月份到期，下半年到期63亿元。因此，今年新城剩余的公开债务在119亿以下，而新城在手的现金就有400多亿，融资稳定，基本是可以偿付的，可以判断年内公开债务不会出现违约。

其他债务方面，主要是银行开发贷等项目贷款，在销售稳定、融资正常情况下，是可以正常偿还的，目前新城销售出现大幅下滑，但融资稳定，现金流充裕，因此判断也可以正常偿还。

股价方面，还算稳定，没有出现严重下滑。新城控股从年初29.13元跌到如今24.68元，累计跌幅15.28%。与碧桂园股价走势类似，3月16日金融委开会后，迎来了半个月的上涨行情，但后续地产仍为回暖，后又下跌。直到4月底，高层开会提及支持房地产，又重新短暂上扬。

此外，楼市放松还在继续，政策也在支持因城施策，后续会不断有利好消息出来。最近央行连续两次下降房贷利率，重庆、苏州、济南等二线城市首套房贷利率已降到4.25%，北上广深一线城市房贷利率也下调到4.45%；不少城市如武汉、南京、成都近期也放松了限购，整体环境利好楼市。

据内部人士反馈，新城最近项目销售额比4月份明显有所恢复与提升，基本面在好转。

03 结束语

综上，新城1-4月销售不佳，但融资、评级稳定，现金流充裕，近期销售有回暖迹象。

总体还较为稳健，年内不会出现公开债务违约，至少今年内不会爆雷，项目也暂时无停工风险。