房地产市场未来的几个趋势

随着以上大环境的演变，必将对房地产市场产生深远的影响，我认为，未来房地产市场有以下几个趋势：

1、供需结构被改变

建立住房供应双轨制，将在根本上改变住房的供应体系，普通居住需求将以政府和国企建设的保障性住房供应为主，而改善性和高端居住需求将以开发企业供应为主。目前中国的住房供应体系内，政府供应在一段时间内是缺位的，导致大量的基本居住需求不得不高负债去购买昂贵的房产。一旦随着政府的保障房建设跟上来了，很大一部分需求就会转移，目前的商品住房市场将会丧失这部分需求的支撑。当然，那些供需严重不平衡的一线城市和部分二线城市外，这部分城市在未来相当一段时间内，供需应该还是很紧张的，房价也会比较坚挺。

显而易见，基本需求被转移后，住房的销售必将受到很大的冲击。对于开发企业来说，未来开发的楼盘将不再好卖，很难再出现“日光盘”之类的情况，甚至一个项目去化周期需要好几年都有可能。这样就会严重影响开发商的资金使用效率，目前的高周转的模式将会被颠覆。

2、房地产去金融化

房地产去金融化，不是说房企就去金融化，而是住房去金融化。房地产行业作为资金密集型的行业必须与金融结合起来。但住房去金融化就不一样了，主要是指居民住房逐渐去掉金融属性，回归其居住属性。

目前，国内的住房，很多时候不像是一个居住的场所，而像是一个金融投资产品，一直在升值，变现能力很强，未来肯定会改变这样的局面。金融属性也是导致房地产市场的炒作成分，一定程度上来讲，金融属性也是导致房价泡沫化的幕后推手。

由于之前房价一直在快速上涨，很多人买了很多套房子作为投资品，随着各项政策效力的产生，房价不涨甚至下跌将会打破这部分人的预期。同时对住房信贷的控制以及对住房抵押贷款的限制，最终会让住房逐渐丧失金融属性。去金融属性后，对房价将会产生较大的影响，因为房子仅作为一种居住的商品，它价格就完全由供需情况来决定了。

3、售价趋稳、租金难涨

上文也谈到过，受到供应机制和去金融属性的影响，未来住房售价不会再像过去几年那样快速上涨，一二线城市趋稳，三四线及以下城市有可能会出现下跌。但整体来说，国内的房价将逐渐趋稳，很难大涨了。当然以目前国内房地产的情况，房价也难以大跌，也不敢大跌。这是一个基本的认识和判断。

大家都很关注国内房价未来的走势。其实未来房价的走势没有过去一样复杂多变，未来房价的走势是很明朗清晰的，说到就是一个字“稳”。房价难涨，那么未来国内的住房租金有没有上涨空间？

目前国内住房的租金回报率严重不合理，一线城市毛租金回报均在2%以内。由于国内住房投资者主要通过资产升值来实现投资回报，所以投资者可以容忍租金回报的持续低下；而未来房价不会持续上涨的前提下，投资者投资房产的主要回报来源就变成了租金，这就会促使租金回报开始走向合理水平，所以未来中国一线城市租金可能会有一定的上涨空间。但这个也取决于保障性住房的供应情况，以及居民可支配收入的增长情况，估计租金想要有较大幅度的上涨也是很难的。