保楼市还是保实体经济？央行做出选择，房价走向已清晰

在过去的20年里，房地产业的快速发展带动了经济的发展，为中国的经济发展做出了巨大的贡献。在房地产行业快速发展的同时，房价也在持续上涨，这使得过去买房子的人挣得盆满钵满。目前，房地产业仍然是中国经济发展的核心支柱之一，所以很多人仍然像过去一样看涨房价，相信未来房价还会继续上涨。

例如，北师大教授董潘认为：如果我们不能认清房地产业在国民经济的地位，就没有办法正确对待这个行业，对房地产的政策也没办法让其回归到科学的轨道上，房地产的开发及交易秩序则不可能理顺，GDP增长、就业和财政收入不可能改善，不救楼市，中国经济就不可能走出困境。

虽说这番言论有点骇人听闻，但不得不承认，早期房地产的快速发展模式确实对经济的崛起起到了一定的推动作用。随着住房规模的迅速扩大，整体经济运行速度加快。有专家测算，在中国房地产快速发展的时期，在房地产行业每投资1元，就可以拉动8.2元的GDP增长。房地产业的快速发展也推动了城镇化率的提高，从2000年的36.22%提高到2020年的63.89%。因此，对于大多数城市来说，如果想要更快地增长GDP，房地产业是必不可少的。特别是在一些房地产业比较大的城市，房地产业的发展对城市的发展非常重要。房地产业的快速发展与房价的上涨是相辅相成的，只有房价的持续上涨才能推动房地产业的发展。

但对于购房者来说，房价的持续上涨并没有带来什么利好，摆在眼前的是望不到边的房贷。据公开统计，2022年第一季度全国房价为9552元/平方米，是2000年的5.4倍。随着房价的上涨，绝大多数“房奴”的真实写照是，住在上百万房子里，卡里的余额却不到四位数，不敢过度消费，不敢生病，也不敢轻易辞职。每个月几千块钱的工资，除了日常必须消费外，其余的都得还房贷。与此同时，2000年个人住房贷款余额约为0.34万亿。到2021年12月，这一数字上升到38.32万亿，增长了112倍。与此同时，这相当于3.46亿家庭平均欠11万笔债务。

当然，房地产业不健康不成熟的发展也阻碍了整体经济的发展。有3点可以证明：

1.对于老百姓来说，随着房价的不断上涨，购房难度也在加大，因此整体消费能力会下降，“经济内循环”的发展会受阻；

2.许多地方政府过度依赖土地，房地产与城市发展不协调；

3.高房价导致了实体经济的边缘化。具体来说，很多上市企业也加入了房地产投资团队。另一方面，由于房价高企，企业相关支出成本过大，降低了核心竞争力。

楼市迎来转向

自2016年以来，房地产市场放开调控模式，国家正式提出“房住不炒”的理念。从2016年9月到现在已经快6年了。近几年来，房地产市场的调控政策不断收紧，房地产市场的调控力度也越来越强。特别是自从2019年下半年央行开始严格查处非法资金流入房地产市场以来，房地产行业的金融属性逐渐下降，整个房地产行业的资金链逐渐紧张。特别是近两年来，中国房价大幅下跌，房子的赚钱效应越来越低。不仅开发商开始降价促销，许多投资者也开始大规模出售房地产。

值得一提的是，截至2月底，全国100个城市商品房库存60874万平方米，库存消化周期增加到19.5个月。在这样的背景下，将会有越来越多的房子卖不出去，房价下跌的压力依然存在。对于大多数用房地产来稳定市场的城市来说，怎么能不着急呢。据中原地产统计，自今年以来，80多个城市在房地产市场发布了宽松的措施，重点是购房补贴、放松落户限制和限购限售政策松绑。问题是，无论房价差距有多大，无论城市有多么紧迫，似乎每个人都不愿意再买。

在房价回调和市场降温的背后，存在着现实因素和调控效应。内外形势不容乐观，严重影响了人们的收入水平和消费意愿。据央行一季度存款人调查显示，居民储蓄意愿上升，占比达54.7%，创五年来新高。此外，根据去年的金融监管，流向房地产市场的资金迅速减少，房地产企业爆雷的消息继续传播，未来的烂尾还将会增加。而那些目前还没买房的人，也保持着观望状态，想要看楼市调控继续下去，房价持续降低。但按照这个趋势发展下去，楼市可能会迎来降价雨。无论是放松城市增长，还是房企和购房者的悲观情绪和现状，都表明楼市趋势发生了变化。

那么，保楼市还是保实体经济？事实上，关于这个问题，央行早已经给出答案。在去年三季度召开的多次经济会议上，都提到了与房地产有关的“两个维护”，即维护房地产市场的稳定发展和住房消费者的合法权益。即通过对房地产市场的调控，避免房价的急剧上涨，消除房价泡沫，从而保持房地产市场的稳定发展。另一方面，通过“限跌”的方式，可以避免开发商恶意降价，导致房价“随意降价”，从而维护消费者的合法权益。

去年12月6日，央行也宣布：为了支持实体经济的发展，促进综合融资成本的稳中有降，中国人民银行决定于2021年12月15日降低金融机构的存款准备金率0.5个点，释放长期资金约1.2万亿元。与此同时，央媒《经济日报》也指出，货币政策将继续加大对实体经济的支持力度，提高预见性和自主性，而一些市场人士认为，宏观政策将会放松。这种观点对宏观政策的理解比较简单，容易造成误解。

此外，在今年2月22日，经济日报发文指出，进一步疏通货币政策传导机制，加大对金融机构的积极激励，从而更有效、准确地向实体经济注入流动性；2月23日，《经济日报》强调，房地产市场的发展必须稳定，在稳中求进，急剧的起落是不稳定的。显然，对于房地产市场来说，最严峻的时刻或过去并不意味着市场会回到峰值，房价不会轻易转向。其次，只有合理的需求才会得到保证。对于实体而言，高层声明和注资表明，实体仍然需要被呵护。如果未来经济要走向内循环，房地产市场将被区别对待，慢慢走向普通商品行列。

总而言之，保楼市还是保实体，国家已经作出选择。站在国家立场上，楼市与实体经济都非常重要，无分轻重，都应该予以重视。更重要的是，如果连实体经济都保护不了，怎么能保护楼市呢？在了解了房地产市场与经济不可分割的关系之后，我们就可以基本了解其中的逻辑。现在国家已经做出了选择，大家关心的房地产趋势已经清晰，那么你今年会选择买房还是继续保持观望呢？