黄奇帆再提地产支柱，曾精准预判地产拐点！房企如何穿越周期？

重庆曾家岩嘉陵江大桥（征探君拍摄）

2019年7月2日，一位颇有声望的复旦大学特聘教授围绕房地产业作了一番演讲。

特聘教授是在上一年9月接受了聘任。复旦大学经济学院聘任他时有一份简介：“对于中国金融市场、地票制度、房地产市场的分析鞭辟入里，击中要害，在学界、业界备受推崇，广为流传。”

多年前，时任重庆市市长的他与征探君在北京某酒店房间里深聊时，言及更喜欢做一名学者。

头发越来越稀少，是教授殚精竭虑思考的一个必然发展趋势。他比大多数所谓学者更学者的一点，就是尤其擅长脱稿演讲，一脱口就是数十组数据抛出来。然而，只要念稿件，他就会有些卡顿。当然，那样的情况只有某几个特殊年份出现过。

这场聚焦房地产的演讲，已过去两年多时间了，特聘教授对房地产预判却在一个个应验，又一次“击中了要害”。

演讲的这一年，房地产的日子还挺好，中国恒大许教授、佳兆业郭英成等地产激进派在继续加杠杆狂飙突进，万科掌门人郁亮、碧桂园董事会主席杨国强、龙湖掌门人吴亚军等“保守派”却在思考如何穿越周期。

这一年，许教授频繁乘坐价值几个亿的专机，飞赴世界各地为恒大汽车搭建供应链。所到之处，刮起了阵阵恒大式造车旋风，以及一场场豪门盛宴。

谁也没有水晶球可以预测未来，时光也不会流转。对于许教授、郭英成等人而言，自然也无法穿越到2019年去跟这位特聘教授来一场时空交集，获得一些启迪。

而今，许教授的中国恒大年报铁定推迟。“保守派”万科年报顺利出炉，虽然净利润下滑，营收却逆市增长了8%。与许教授形成鲜明差别的还有碧桂园和龙湖等地产常青树。2021年，碧桂园营业收入同比增长了13%，龙湖营业收入同比增长21%。

特聘教授对于行业分化的预测，正在中国恒大、佳兆业与万科、碧桂园、龙湖等身上应验，它们已经形成了两个截然不同的阵营。

近日，关注着房地产行业剧烈变化的特聘教授又一次谈及房地产需要软着陆，强调房地产是支柱产业，需要稳住。

01 规模之惑

特聘教授对于房地产的预测分析，最早可以追溯到2000年。

这一年的7月，时任上海市经委主任的特聘教授对于浦东房屋销售做了一个预测：“如果中国顺利加入世界贸易组织，浦东空楼现象5年内将会消失。10年后，浦东将需要盖更多的楼房。”

很明显，他是为空置率极高的浦东打气。毕竟，那时候浦东商住楼的空置率为50%，住宅楼空置率为40%。浦西嫌弃浦东，也是妥妥的事实。

一年多后，他调任重庆。担子加重的特聘教授，随后分管了国土、房管等部门。自此，他对于地产业的预测分析也就越来越多。喜欢分析研究问题，又有丰富基层经验的特聘教授抓一行爱一行，当然也抓出了成效。

其提出的25%理论（房地产投资不超过固定资产投资的25%），推行的地票制度、试点房产税等，都在不同程度的影响着中国房地产业。

2019年7月，房地产市场如火如荼。特聘教授却对房地产市场作出了一个预判：今后十几年会有一个比较大的下降，新房销售量可能下降到10亿平方米以内。

新房销售量，那几年其实发生了一次飞跃。2015年，商品房销售为12.8亿平方米。随着一系列政策出炉后，2016年商品房销售实现了井喷，销售面积达到了15.7亿平方米，同比增长22.5%。

那时候甚至出现了涨价去库存等不正常的现象。个人按揭贷款也如泄洪一般达到了24403亿元，同比增长46.5%。政策面对于中国房地产行业的影响不言而喻。

到了2017年，新房销售达到了16.9亿平方米。这些数据，特聘教授门清。此后，特聘教授谈及中国房地产时，也频频提及2017年前后的相关数据。在他看来，销售面积已经触及了天花板。这时候，一些所谓房地产行业专家还在迎合着市场，说着一些现在会打脸的分析。

房地产企业也在加速分化。一个个想当老大，想进入十强、二十强的房企，拼命冲刺拼命加杠杆。

2017年3月，许教授面对账面资金3000多亿元也有些激动：“账面上有超过3000亿元现金，还问我资金吃不吃紧？要真吃紧，这世界变成啥样了？” 是啊，这世界变成啥样了！

企业的掌舵人格局决定着企业的高度。许教授的“大格局”下，确定了继续扩大恒大规模的发展战略。

许教授提出了2020年公司销售目标要达到8000亿元。私人住宅动辄近1000平方米、办公室也忒大的许教授，有着嗜好“大大大”的鲜明特征。他的目标，也一直具有高度。

不可否认，头部房企的规模确实也都上去了。2019年，碧桂园全口径销售金额突破了7000亿元。这一年，万科达到了6312.1亿元，恒大6080亿元。宇宙前三，你追我赶。

从克而瑞合约销售金额来看，恒大排在了第三位。然而，从持有的可动用现金来看，恒大2019年的可动用现金减少到了2287.7亿元。从这点来说，中国恒大的现金已经渐渐吃紧。只是中国恒大依然在进行一场豪赌。

许教授2020年的目标依然是8000亿元。能实现吗？

这种情况下，恒大在拿地方面继续保持着一定的强度。动辄几千万平方米的拿地，消耗了不少“小目标”。

2019年，恒大新购土地储备建筑面积6703万平方米，土地平均成本2101元/平方米。征探君查阅了一下，2019年万科新购土地只有3716.5万平方米，相对于恒大六千多万平方米的拿地规模而言，万科的动作看上去小了很多。

万科相对谨慎的策略，与郁亮2018年提出中国房地产进入白银时代不无关系。征探君觉得，郁亮大概率是看过王小波的时代系列。

白银时代里，存量竞争下，市场转变为买方市场，对客户的竞争更加激烈。 郁亮认为在白银时代里，“我们将会不断体验满路荆棘的挫败感。”

征探君细读万科的致股东信之类，一股文学与哲学混合味道也扑面而来。毕竟，上世纪80年代的大学生，情怀感是有点强。

那时候，以“均衡布局”为特征的碧桂园，与万科一样对于市场的看法趋于谨慎。职业生涯里经历过数次地产行业周期的杨国强认为，波动才是这个行业的常态。

碧桂园2007年上市时首次被新华网曝光“隐藏十年的秘密”中提到创始人的经历，平实的语言中诉说着生活和创业路上的艰辛历程。这位18岁前没有穿过鞋子的创始人，有着极强的抗压力。

这一年，像许教授这样对于规模充满梦想的还有佳兆业创始人郭英成、阳光城创始人林腾蛟等人。而今，他们都已经陷入了过度追求规模导致的债务危机中。

特聘教授在2019年7月的演讲中特别强调：“总体来看，供不应求的时代结束了，已经进入到总量过剩的阶段。”

在他看来，推进房地产规模增长背后有四个因素：城市化、旧城拆迁改造、住房质量、人均住房面积增加。这些因素都在减弱或者消失的时候，还能有梦想吗？

很明显，这些话许教授等人以及身边的千万级智囊们或者没有听到，或许没有真正听进去。或许，真话也听不进去。毕竟历史无数次应验，疯狂的时代里，很少有人不会被裹挟。

02 周期波动

今年的业绩发布会上，郁亮提及了万科31年三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年。

这恰恰是三次中国房地产行业面临的重大调整时刻。碧桂园也在3月30日发布的业绩公告里提及，“会做好应该做的所有事，持续提升自身的全周期综合竞争力，坚持高质量发展，成功穿越周期。”

房地产行业是周期性行业，存在周期性波动，企业势必会在波动中承受巨大压力。

特聘教授对于未来的预判，往往也会结合经济周期等因素进行分析。10年前，他曾经对经济周期有过一次详尽的分析。

他说，“经济周期的波动受不同因素影响，有长有短，需求层面的周期一般三五年，供给层面的周期一般5至10年，而因科技革新、产业革命形成的周期一般在10年以上甚至二三十年。”

他回顾2008年全球金融危机：“此次国际金融危机的直接成因是欧美脱离实体经济的金融创新，但根本成因则是第三次和第四次科技革命正处于交替周期。”

全球金融危机发生后，特聘教授在重庆推进了一系列举措，为重庆导入笔电产业作出了重大贡献。现在，位于内陆腹地的重庆，笔电产量已经是全球七连冠。

这恰恰是一个地方政府主动抓住危机中的“机”，穿越周期的一个典型案例。积极应对挑战抓危机，主动调整结构促发展，是特聘教授处理经济发展的一个重要特征。

经济周期中，房地产怎么去应对呢？许教授、郁亮、杨国强有不同的应对方式。其实，除了许教授介入房产略晚，杨国强和郁亮都几乎完整的经历了三次周期冲击。

三次大调整，房产行业波动中，他们又各自经历了什么呢？

从数据看，1995年底，全国房价连续阴跌，无人购房的情况下，全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平方米。全行业产值这一年为2349.4亿元。

这一年，已经担任万科董事的郁亮直接感受到冲击。万科完成利润总额刚过2亿元，税后利润只有1.47亿元，较上年下降14.95％。

从当年的财报来看，这次调整更多是由于结构调整，证券业务下降导致。万科那时候产业庞杂，包括进出口贸易、零售百货、怡宝蒸馏水和彩视电分业务以及证券业务等。什么有钱就去赚什么，这是早期万科的特色之一。

到了1996年，万科进一步下滑态势其实更明显了，营业收入只有111.77亿元、同比下降21.68%，净利润也从2.08亿元下降到了1.99亿元。

当然，这一次经济调整，1992年创立的碧桂园也身同感受。经历了中国经济的艰难时刻，也经历了中国经济在计划经济往市场经济转变的全过程。碧桂园也在这一轮波动中进行了调整。

中国恒大进入地产领域的时间略晚一些，这轮周期波动中许教授的感受并没有那么深刻。他是在这轮周期波动尾声，房地产迎来上升势头的时候一步跨入。常有贵人相助的许教授，时间点卡得不错。

当然，也不可否认，许教授在创业那几年特别拼，“恒大一年可以做别人三年的工作”。那时候，诸如许教授这样南下创业的人们，在经济的前沿追赶着时光。

该来的都会来，人生总会经历波峰波谷。许教授将会在2008年前后的金融危机中补上洗礼。

2008年1-12月,全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%，其中，商品住宅销售面积下降20.3%。不少房地产企业陷入了危机，经历一场痛苦的鞭打。

2008年初恒大上市被迫宣告暂停。那时候，全球投资者自顾不暇，对于恒大的IPO没有多大兴趣。

多年后，许教授回应这段历史依然唏嘘不已：“原定计划的120亿到150亿元融资暂时没有了，可以说这是恒大遇上的第一个非常严峻的寒冬。”

没有时光机可以穿梭，如果早半年时间IPO，许家印也就避免了那个寒冷的冬天。几乎要濒临倒闭的情况下，许教授的朋友圈发挥了效力，将他引入了中国香港以郑裕彤家族为核心的富豪圈里。依托大D会的鼎力支持，许教授迈过这轮周期并最终实现了上市。

万科的2008年同样不好受。周期性行业里，要想独善其身并不容易。征探君认为，周期性波动调整，也恰恰是企业进行战略调整，释放风险的窗口期。

特聘教授就是一个善于抓住周期波动的高手。其化解危机时，往往让其所管理的城市和领域获得了新的机会。

2008年，时任万科总经理的郁亮迎来了严峻考验。对于万科和郁亮而言，这是如此“狼狈的2008”。郁亮也坦言：“经营细节上暴露出诸多不足，我们一些专业能力表现甚至出现了下滑的迹象。”

那一年，歌手许蒿的《清明雨上》也颇为应景：“远方有琴，愀然空灵，声声催天雨，涓涓心事说给自己听。”

数据上看，2008年万科实现净利润40.3亿元，同比下降16.7%，大降8.1亿元。公司实现销售面积557.0 万平方米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少 9.2%和8.6%。

回归这一年的“狼狈”，万科管理层认为：“对企业而言，只有回归最基本的商业逻辑，回归市场和客户的原点，才是应对市场波动的最有效的手段。”

同一时段2007年4月20日，碧桂园控股上市首日收盘价为7.27港元，较IPO发行价5.38港元溢价35%。通过上市让碧桂园获得了宝贵的资金，从而在2008年避免了陷入更危险的境地。

数据显示，2008年，碧桂园合同销售额为175亿元人民币，略增长了10.6%。2008年的总收益为人民币147.37亿元，2007年则为人民币166.69亿元。2008年的总销售面积比上一年度减少了17.8%。

随后的十多年时间里，众多房地产企业迎来了较长的黄金时代。

第三次周期性波动十多年后才发生。2021年全国商品房销售面积增长1.9%，销售面积突破17.9亿平方米，创历史新高。销售面积相较于2008年增长了近12亿平方米。

看上去，这是房地产最好的时代。这其实只是错觉，往往泡沫破灭的时候才知道是泡沫。特聘教授的预言早就发出来，谁又真正听进去了呢？不是人人都是跑得快的高瓴张磊，能够成功出逃教培行业。

目前，负债近2万亿元的中国恒大已经陷入了彻底的困境。喜欢爱马仕皮带的许教授，也不得不宣布无法如期完成年报披露。

许教授在2017年以1500万元年薪聘请了某专家。这位专家曾经预判：“从2019年开始，我国的房地产市场将进入新周期，房价未来也会有一定的上涨空间，投资者选择在这个时机买入或将有不错的收益。”

现在回过头看，确实是新周期，却并不是一个发展的新周期。

现在许教授还增添了新的烦恼。恒大物业130多亿元现金为第三方进行了抵押，钱被划走了。年报何时能够出，许教授会亲自出席业绩发布会吗？

2021年，碧桂园的业绩尚可。其实现总收入为5230.6亿元，同比增长13%；实现毛利为927.8亿元，净利润为409.8亿元，公司股东应占核心净利润为269.3亿元。对于周期压力，碧桂园提出：“行远致稳，不惧下行周期压力。”

同样在穿越周期的龙湖，2021年实现收入2233.8亿元、归母核心净利润224.4亿元，同比分别增长21.0%、20.1%，业绩创历史新高。

吴亚军也言及：“穿越周期并不是说龙湖有眼光，因为未来是模糊的，就是看不清楚的，在看不清楚的时候，靠原则、靠底线思维才可以走得长远。”

相对于碧桂园和龙湖的年报，万科并没有那么抢眼。2021年，万科实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归母净利润225.2亿元，同比减少45.7%。

对于相对难看的报表，郁亮对股东表示了歉意，他在业绩发布会上表示：“2021年万科业绩表现不好，让股东失望了，在这里我向52万名万科股东表示道歉。”

郁亮说：“昨晚特别忐忑，就像一个学生没考好试，拿成绩单要给父母看一样。我完全能够理解股东各种各样的情绪，不满也好、失望也好、困惑也好、关切也好，我感同身受。”

只不过，股市给予了万科积极的回应。业绩发布会后，万科股价持续上涨。其实，万科早在2018年就提出了活下去，及早进行了准备。这场波动虽然导致万科净利润大幅度下滑，但是并没有伤筋动骨。

万科与碧桂园、龙湖等企业，其实都在试图穿越周期。特聘教授所言的“积极应对挑战抓危机，主动调整结构促发展”，或许对这些想穿越周期的企业依然有参考价值。

“成功的公司不会等待外界的影响来决定自己的命运，而是始终向前看。“（罗杰斯论断）

03 支柱之辩

房地产是支柱产业吗？

建筑业毋庸置疑地被视为了支柱产业。2021年国家统计局公布，建筑业和房地产业的增加值分别占GDP的7%和6.8%。

而在数据上看，与建筑业密切相关联的房地产无疑也是格外庞大的。2021年，全国商品房销售面积17.94亿平方米，比上年增长了1.9%；商品房销售额18.19万亿元，比上年增长了4.8%。

然而，近年来，围绕着房地产业是不是支柱产业还有着争论。对于这个很基础的问题，有一段时间里甚至没人愿意提。

特聘教授对于房地产的重要性，一直有非常清醒的判断和认识。

2011年，特聘教授在一次演讲中表示：“房地产是支柱产业，是民生产业，也是涉及老百姓财富的产业；房地产是消费品，是不动产，是资本品，是金融产品，是民生产品。”

他认为，应该建立房地产发展的长效机制，前提就是客观定位房地产。毕竟房地产体量太大、关联度太高，房地产在全球都是支柱产业。即便已过了城镇化高峰的美国，房地产对GDP的贡献也达9%以上。

现在，距离特聘教授讲支柱产业已经过去10年，美国房地产业增加值占GDP的比重反而进一步提升。从2021年一季度的数据看，美国房地产增加值占美国GDP的12.8%。

2019年的演讲中，特聘教授虽然没有提及支柱产业的问题，但是他提到，中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右，房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率，大体上也不会超过GDP的增长率，一般会小于老百姓家庭收入的增长率。

在他看来。中国的城市化还在发展过程中，城市化率还有10%的增长空间。城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中，中国不存在土地价格大幅下跌的可能性，中国房价不会出现大幅度的往下坠落。

而在2022年3月的访谈中，特聘教授再度提及房地产业的支柱地位。他说：“房地产是支柱产业，差不多占了GDP5%到10%的份额，它增长可以影响10%，负增长也影响10%，一上一下就是20%，所以房地产是支柱产业，要稳定。”

对于这个支柱产业的未来发展，特聘教授在2019年进行的预判与2022年3月访谈的看法几乎是一致的。

在他看来，主要有几点趋势：房价未来会趋于平稳，房地产销售面积也会在十余年时间里逐渐下降，房企数量会大幅度减少，负债率大幅下降。

回到2019年，许教授等人并没有准确预判未来，从战略层面就埋下了而今出现危机的祸根。

“越是沉迷就越抓住眼前的东西不放。”（小池定理）

以新购土地而言，许教授继续在加大购买土地的力度。

2018年，中国恒大新购土地储备建筑面积4993万平方米，平均成本人民币1611元/平方米。

到了2019年，新购土地储备建筑面积6703万平方米，平均成本人民币2101/平方米。

显然，许教授嘴上说高质量发展的同时，身体却很诚实和努力，继续往规模上攻。其新购土地从2018年的800多亿元，一下跨越到2019年的1400亿元。

此时，万科又是如何处理的呢？

2018年，万科获取新项目确实也比较疯狂。该年度其获取新项目227个，总规划建筑面积4681.4万平方米。

到了2019年，其获取的项目虽然含金量增强，但是获取的新项目只有147个，规划总面积为3716.5万平方米。

这样的调整，可以用郁亮在2019年报中的话来解释：无论是从客户需求端，还是土地供应端来看，增量都在趋于收敛，对存量价值的挖掘变得日益重要。

碧桂园则在土地储备上依然保持了稳健的操作，始终比中国恒大差了几千万平方米。

一步错，步步错。众多房地产企业规模无限膨胀的时候，多元化也搞得火热。2019年前后，正是许教授在汽车业等跨界产业上的疯狂时刻。危险的气息，已然让一些有识之士察觉到。

特聘教授对于许教授在金融保险领域的扩张很熟悉，许教授手里的恒大人寿就是从重庆产权交易所拍卖来的。

特聘教授认为，一些负债高企的房地产企业进行跨界，其实是疯狂的。他说：“房产商疯狂跨界搞概念，又搞商业、又搞工业、又搞制造业，觉得房产商赚了钱以后就可以各个领域乱搞的。术业有专攻，以后他们就不再胡闹了。”

相对于中国恒大实施的一系列疯狂跨界，万科、碧桂园、龙湖则在操作层面围绕着基本盘衍生。其中碧桂园和万科在物业领域雄踞一二名。碧桂园还围绕着与房地产紧密相关的建筑业，推进建筑机器人的拓展。

征探君也观察到，近年来深度渗透金融、保险或者汽车领域的房地产商在本轮调整中，遇到的困难最大，隐藏的地雷更多。除了许教授之外，阳光城林腾蛟、宝能姚振华等都陷入了危机。

特聘教授对于这类做法，说得很实在：“在过去空麻袋背米，大家能发横财的时候，挡不住的诱惑使得他愿意高负债。”

对于未来，特聘教授判断，未来行业只会剩下1万多家房地产企业。这个过程必然伴随重组。

他认为，房地产企业的重组有五个方式：自救、优势企业并购、国有资本运营公司作为战略投资者入股、地方政府打折回购土地、政府回购库存房用于保障房和人才房。

数十年生涯里，从上海到重庆，特聘教授参与和主导了一系列企业重组。对经济发展，他曾说：“世界是可以重组的。”

他认为有五种情况下需要启动重组思维：想超常规发展，要有重组思维；想解决历史遗留的问题，要有重组思维；要解决普遍存在的问题，要有重组思维；遇上灾难，常规的方法不太有用，也需要重组思维；遇上了一个新时代、新阶段，要与时俱进，要有重组创新的思维。

他说：“重组的手段，最核心的有两条：一是改变边界条件；二是调整资源配置。”

然而，现在留给许教授的时间已经不多了，他必须进一步加快重组。万科、碧桂园等企业却在迎接困难的挑战中或许可以获得重组别人的机会。

郁亮对于2022年企稳回升颇有信心。

在他看来，一方面有利于市场企稳的一系列政策出炉，这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础；另一方面则是房地产依然是十万亿级的市场，业务会越做越新，这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的行业基础。

对于产业而言，优势企业往往是在危机时能够加速扩大市场份额。大家日子都好过，谁家也难扩大市场份额。

碧桂园也在艰难的时代里，力图穿越周期。

3月25日，碧桂园与农业银行签订400亿元战略协议，由此获得了200亿元的并购贷和保障性租赁住房的综合金融服务。

近期，万科、华润等房地产企业纷纷获得了并购贷支持。相信在二季度开始，房地产行业的并购将会提速。

或许也是基于对未来的信心，碧桂园在发布2021年业绩公告时也宣称：“挑战中暗藏机遇，中国的新型城镇化还有很长的路要走，市场终将属于最有竞争力的企业。”

只是，房地产行业这次调整对于行业里的每个人都是一场大考。

“鳄鱼法则”也适合当下许多房地产企业，不需要企业有断臂求生的勇气。在此之外，还需要一些不确定的其他因素真正落地，让跌到冰点的市场升温。

今年5月将满70岁的特聘教授，平素不喜欢说套话，也没有学究气。近日，他又对房地产作出了一番判断：“总之最后的结果，是实现房地产平稳落地、软着陆。”

他认为，“现在中国差不多有400亿平方米的城市住房，今后的十几年，每年十几亿增量加上去，最终城市住房面积可能会在500多亿平方米左右。”这些话，或许可以视为深喑地产业的他在宽慰地产人，“不要焦虑”。

只是，许教授等人以及他们的企业或许会在软着陆的过程中成为代价。

作者 | 周远征

来源 | 征探财经（ID：teccj6)

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