年楼市迎来“贬值潮”？房价重回万元内，2022该买房还是卖房？

2022年1-2月的全国平均房价数据出炉了：房价重回万元内——全国商品房累计均价为9845元/平方米，同比跌幅为10.7%。

统计局最新数据显示，2月份70个重点城市中，二手房下跌的城市数量有57个，占比高达81.4%。值得一提的是，有28个城市房价跌回了两年前，其中就包括11个中心城市，分别是：太原、哈尔滨、石家庄、长春、呼和浩特、济南、郑州、天津、贵阳、南宁、南昌。去年10月份，曾出台16条利好政策“救市”的哈尔滨跌幅最大。

出现这样的结果，我们一点也不感到意外。其实3月11日，央行公布2月份的金融数据时我们就已经猜到了答案：居民短期贷款，减少2911亿元，同比多减220亿元；居民中长期贷款减少459亿元，同比多减4572亿元。尤其是长期贷款（居民买房贷款）比预期低了一半，是2007年以来第一次负增长。

这就说明在房价下跌之后，买房的人其实并没有变多，反而还变少了，更重要的是，随着人口出生率的下降，未来房子会变得越来越难卖！特别是在最近不少省份公布了去年的人口数据之后，很大一批省份的常住人口都出现了负增长，这就已经能够说明市场上的购房需求在下降。本来现在库存就在增加，未来楼市里的购房需求还继续减少，那么到时候房子就更加卖不掉了，整个房地产市场都会陷入冰冻中。随着楼市失去了“投资”的理念后，当下围观的人群变得越来越多，不着急出手，成为了众多人群的共识，坚信地认为，只要大家不买房，2022年的房价肯定会迎来“贬值潮”。

更多老百姓认为当前房价这么高，房地产企业是挣得盆满钵满，表面开发商成为了高房价罪人。

高房价的形成是离不开成本以及需求所导致的，就拿新开盘的楼盘来说，不少的老百姓仅看到了建安成本，并没有看到了建安成本以外，其他成本如土地、人力、管理、税费。等各方面的成本，其中土地成本占到最高，根据2020年全国百强房地产企业开发成本报告中显示土地占到开发成本的48%，其中中高楼盘占到成本的60%~70%，在销售的价格里，其他变化的因素几乎可以忽略不计，在过去的两年我们的建安成本以及其他物料成本出现了大幅度的上涨，其实对于房价的上涨并没有想象这么大，最关键的还是土地成本。

2021年开始推行集中供地新规后，体现出不一样的状态，第1次供地整体成交数据还算是非常的可观。第2次集中供地却迎来惨淡的收场，流拍率高达32.4%，北京、广州、杭州一直作为土拍大户，流拍率居然高达50%，平均溢价率仅有15%以内，全国300城，平均溢价率14.8%。第3次的土拍同样是不理想的，2021年全国300城，土地出让金5.62万亿，同比下滑19%。土地是楼市的风向指标，如果土地的价格不理想，房价整体的涨势也不理想，换句话说。面粉的价格起不来，面包的价格当然也起不来，如果未来2~3年根据这种模式去推开土地，只低不高。

专家陈海滨其实也有类似观点，未来全国具有投资价值的城市不足20个，而且遵循10%原则：只有市场上10%的优质房产才有长期持有的价值，才能升值抵御通胀。对于市场上另外90%的房子，仅仅是一堆砖头水泥，未来会逐渐回归以建筑材料定价。因此，对于绝大多数只有住人属性的房产，应该在降价前抓紧抛售，否则不仅要承担不断贬值的后果，还要花费时间精力去管理。更重要的是，未来随着房产税的落地，这类不能赚取利润的房产，每年还要支付一笔数额不小的“持有成本”。如此算来，在降价前卖掉没有价值的房产，不仅能实现落袋为安，更保留了进一步优化资产配置的机会。