3月2日，大发地产于港交所发布有关内幕消息的公告，宣布因“清盘呈请”的缘故，在30日的宽限期后，公司未对一笔2228万元美元优先票据的到期利息进行付款。同时，大发地产称正着手委任财务顾问，以协助对公司的境外债务进行整体重组，以尽快与所有利益相关者达成一致的解决方案。

一般来说，在宽限期过后仍未付款，就构成了实质性违约。并且，危机中直接宣布境外债拟重组，不禁令人揣测其有“摆烂”的嫌疑。至此，大发地产作为“绿档”企业走向了中国恒大、中国奥园、当代置业等“踩线”房企的道路上。

被“以旧换新”套住的大发地产？

对于此次未能在宽限期内支付该利息，大发地产把缘由扣在了“清盘呈请”上。大发地产称，公司评估后认为，由于公司被“清盘呈请”，有必要避免选择性偿付以确保公司所有债权人得到公平对待。因此，公司在30日宽限期届满前未对该利息进行付款。

这番言论，不禁让人联想到中国奥园对于10.88亿美元债一律拒还的“躺平式”做法。不过，大发地产还给了自身找了一个“无辜”的理由，我是被突如其来的“清盘呈请”所波及与影响了，像是在说错不在我。

早在2月21日，大发地产在港交所曾发布内幕消息公告，表示了于清盘开始日期（2022年2月18日）后对公司财务的任何处置（包括诉讼中物权），以及任何公司股份转让，或公司股东地位变化，依据香港法律将属无效，除非获得高等法院认可令。并且，大发强烈反对该呈请，将征询法律意见，并采取一切必要行动保护合法权利，将寻求法律措施以坚决反对呈请。

然而，这份言之凿凿的公告里，大发地产，真的无辜吗？

所谓“清盘呈请”是指，若该公司负债过多，公司债权人（强制清盘）可以向法院提出清盘呈请，法院将进行清盘呈请聆讯，如若成功法院作出强制清盘令的情况。然而，“清盘呈请”发生前，大发地产并没有公开债务违约记录，那么将大发清盘呈请的债权人又是谁？

这要联系到大发地产之前发行一笔美元债。这笔美元债由大发地产在2021年1月发行，总额2.8亿美元，息票率9.95%，募得资金用于公司现有债务的再融资，为期为一年。今年1月在这笔美元债到期前，大发地产提出要对这笔总额2.8亿美元债发起交换要约。

并且最终于1月18日，大发地产宣布这笔尚有未偿还本金约1.845亿的美元债完成交换要约及同意征求，并发行了一笔规模约1.38亿美元，息票率12.5%的新票据，将债务期限延长到了6月30日。

不过，大发地产此时不惜以更高的利率用“旧债”换“新债”的做法，面对着政策红线的限制与房地产行业低迷的当局，以及房地产“高杠杆、高、高溢价、高周转”的三高玩法失灵后，“还旧借新”道路逐渐放窄，其目的性似乎昭然若揭。

而且，就在这笔美元债完成展期的一周前，穆迪将大发地产的公司家族评级（CFR）从“B2”下调至“Caa2”，高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa3”，评级展望从“稳定”调整为“负面”。

穆迪副总裁兼高级分析师Celine Yang表示：“此次下调评级反映了该公司流动性风险的增加，原因是其现金缓冲能力减弱，短期债务到期较多，以及融资渠道受限；负面展望反映出，该公司偿还所有将在未来6-12个月内到期或可回售的债务能力存在不确定性”

这种“大挪移”的做法，或许的确可以来改善现有的现金流，但是终究是暂时的，借的钱终究要还，并且在如今“高杠杆”失灵与流动性风险增加下，更高的利率带来的成本或许只能进一步加重其负债情况。

并且，此次交换要约，虽然获得86%的债权人同意，但是仍旧有4036万美元债权人未同意展期，如若并未按时兑付，自然会是大发地产道路上的“大隐患”。

此次清盘呈请也印证了大发地产并未针对于未同意展期的债权人按时按约进行兑付，这才使得大发地产想转移推迟的“隐患”提前触发，从而还产生了到期利息未还、拟境外债重组等诸多连环反应。

如此得不偿失的结果，大发地产更像是自己织了一个“套子”把自己装了起来，聪明反被聪明误。

大发地产：迷雾下的“优等生”？

作为成立于1996年，深耕于上海与长三角地区的老牌房企，大发地产这番做法，或多或少让人感觉有些不至于这般。

从2018年于港交所上市以后，大发地产的发展一直都保持着较高的增速，从2018年销售额破100亿、2019年破200亿、到2020年破300亿。并且，在今年一月所发布的截至2021年12月末未经审核运营数据，实现累积合同销售额约375.63亿，同比上升约23.9%。

可见其在当下房地产行业疲软的大环境下，依旧处于增长状态。纵观近期所披露2021年度销售额的房企中，诸多房企并未达成业绩目标；然而，大发地产不仅完成了360亿的年初目标，其23.9%的增长率在百强房企中也属前列。

并且，从大发地产去年8月末所公布的半年业绩报来看，报告期内，大发地产合同销售额约为人民币258.09亿元及合同建筑面积159.03万平方米，较2020年同期分别增长约130.3%及98.6%。

以房地产的“三条红线”对比，其净负债率约为56%，资产负债率（剔除预收账款）约为69%，总现金短债比维持在1.4倍，一条线未踩，全为绿档；可谓是实打实的“优等生”。

然而，这位“优等生”，近三个月来的连环暴雷，也让自身“优质”的标签笼罩上了一层迷雾，不禁让人往“负面”所揣测。或许，也是源于过往里，其不少举动都与所表现的业绩高增长、低负债率、全绿档的所相违背。

首先，从2020年以来，大发地产已经接连发布出售了多家子公司股权的公告，这些被转让的子公司大多位于长三角地区以及成渝两地。

据天眼查APP查得，其最近的一次公告在1月5日，宣布1月4日，大发地产的间接非全资子公司成都瀚维与厦门辰轩订立股权转让协议，成都瀚维已同意出售，而厦门辰轩已同意收购目标公司33%股权，总对价约人民币1.95亿元。

本次交易所涉及项目，为成都新都区湖光里院，该项目由大发、保利与旭辉联合开发，此次转让将产生约7840万元亏损（除税前）。而且，成都市场是大发地产近几年重点发展的地区，此次宁愿亏损还要转让，不禁令人怀疑其现金流早就面临较大的压力。

其次，对于大发地产来说，虽然业绩飞速增长，但是其有息负债总额也在持续增长，2018年—2020年分别为56.45亿元、90.93亿元以及126.54亿元，三年翻了2倍多。

同时，在有息负债总额的高速增长下，大发地产的融资成本也一直居高不下，从大发地产目前流通中的3笔离岸债券可以看出，票面利率均在12.375%~13.5%之间。根据 Wind的数据，2021 年12月境内债平均利率为4.26%，境外债平均利率为5.97%。

可见，两者对比，大发地产的融资成本，远高于行业平均水平。而在房地产行业，融资成本的高低大多数从一定程度上能够反映出房企的偿债能力与信用资质，高利率发债的房企，比如恒大、正荣等高昂的利息率使得其都陷入了流动性危机的困局之中。

无论从“亏钱甩卖”子公司，还是融资成本来说，或许都间接证明了一直以“优等生”示人的大发地产一直都存在着不小的“隐患”，并且此次突如其来的“暴雷”也并非偶然事件，只是一头早到的“灰犀牛”。

对于已经“拟债务重组”的大发地产，债务重组无论是庭内重组还是庭外重组都是一个漫长的过程，就正如曾经2015年采取了债务重组的佳兆业集团，直到2019年，佳兆业才终于重新获得标普和穆迪评级，在境外市场重启发债。

那么，大发地产的未来无论怎么走，势必都会比“优等生”时期更加艰难。