刚刚，两会定调房地产，释放了特别的信号

文 / 子木

刚刚，发布政府工作报告，定调房地产，释放了特别的信号，简单聊聊。

具体内容分为五点：

1、继续保障好群众的住房需求。

2、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

3、探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

4、支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

5、稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展

房住不炒、三稳基调、租购并举、长租房市场……相信大家对这些词汇并不陌生，具体还要看跟往年的对比。

今年的重点新词是第四条，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。

这就是一个最为强烈的信号。

因为上一次提到支持购房者买房的定调，还在6年前。

2015-2016年，正是上一轮房价大潮的起点，全国降利率降首付，启动棚改货币化“去库存”，人们跑进售楼处，挤破脑袋抢房。

而现在，仿佛故事重演，算下来，雷打不动的楼市大周期，也如约而至。

这里面有三个问题：

问题一：为什么楼市被打压好几年，突然会转向？

经济周期。

多个经济学家证明，经济规律是人类不可破除的魔咒。老美可以通过“直升机撒钱”熨平周期，我们可以通过调控强行扭转。

但事实证明，一场疫情，又把大家拉回过去。

老美开始加息，而我们，就只能从存量市场找增量，把钱找补回来。

今年定的目标是“GDP增速达到5.5%”，这是偏实际的目标，我相信可以完成。

但还有一个更重要的目标是“新增就业1100万人以上”，这项数据基本是历史最高水平。

这就好比，之前让一个运动员举100公斤的杠铃，而现在让体重少三分之一的运动员，继续举同一重量。

要知道，2022 年高校毕业生规模将达到1076万人，比上年增加167万人，规模和增量均创历史新高。

压力可想而知。

这时候，房地产的尿壶作用又出来了，去年疯狂提示风险的郭主席，都出来讲话，“问题不大，忍着点。”

问题二，什么是“合理住房需求”？

刚需肯定是，改善也一定是，投资是不是？肯定不是。

但好像这个概念从来都是模糊的。

拿刚刚松绑的郑州来说，取消“认房又认贷”、二套变首套，要知道，上一次这种刺激力度还是在6年前。

有人说，二套也是改善啊，来回倒腾着住，或者父母和孩子分开住。

那好，刚刚青岛取消限售是怎么回事呢？四大限法中，“限售”就是用来定向打击炒房客的，增加持有时间，以提高成本。

而青岛名正言顺的解禁投资客，新房从拿证满5年，改为网签满5年，二手房满二即可交易。

还有宁波全面认贷不认房，之前买第三套房停贷，而现在，只要房贷还完，买几套都按首套首贷走。

事实证明，还是过去的味道，“一管就嗝屁，一放就疯狂”，上游小河流淌，下游洪水泛滥。

第三个问题，会不会放“大招”？

这个大招就是2015年轰轰烈烈的“货币化棚改”，肯定不放，坚决不放，也不可能放，原因我不再更多解释，详情可以看《这个城市，突然放了个大招！》这篇文章。

政事堂有一个比较新颖的观点，我很赞同，就是以后大招会变换成“农村土地改革”和“保障性租赁住房”。

农村土地有偿收回，决定货币流向，兴建保障性租赁住房，有助于人口流入。

拿保障性租赁住房来讲，这两年中央给钱给资源，不遗余力地推动。

前几天，银保监会和住建部联名，强调国开行要加大力度支持建设，聪明人都知道，国开行就是2015年给全国各地棚改撒钱的主要机构。

去年全国40个大中城市新筹集保障性租赁住房94.2万套，超额完成93.6万套的筹集计划。而整个“十四五”期间，全国核心40个大中城市，预计将建设900万套。

这个数字，细思极恐。

保障性住房落地后，加速城市之间的“马太效应”，从而利好大城市的房价。

道理很简单，大城市的优势是赚钱机会多，但缺点是住房成本高，而现在，保障性租赁住房解决了外来人住房问题，必然会虹吸更多的人口流入。

这也是未来城市之间，抢人大战的筹码。

很多人说，保障性住房是增加整体供应，不是利空房价吗？错了。

一句话，能买得起房的不会住保障房，而住保障房的肯定会攒钱买商品房。

目前已经有大量一二线城市明确了保障性租赁住房目标，北上广深力度最猛，基本建设比例占到新增住房供应量的40%-45%，买房人一定要注意了。

过去，我经常在文章里提到一个比喻：

这两年，调控一直在“拉偏架”，帮着买家揍卖家，揍死了一堆开发商和炒房客，但这事儿总有个头，不然市场长期失衡，地方根本扛不住。

而信号，正是这个头，全国楼市实际上就四个字，“八仙过海”。

除了郑州、青岛、宁波，刚刚佛山、温州、德州、昆明等等城市相继下调首付比例和房贷利率。

全国各地如决堤大坝，漫漫江水，接下来平均一天1-2个城市放松调控，开始比“下限”。

凡是人口流入的二线城市，会短期内迎来量价齐升，比如冰冻5年的郑州。

我打听了一圈朋友，当地银行在赛跑式下调房贷利率，最新利率已经接近5%。

开发商收回了降价打折的广告，二手房业主开始连夜上调报价，有5万的、10万的，20万的……

而三四线城市，成交会涨，但价格够呛，库存压着很难有翻盘机会，这时候刚需等到利率下降到5%左右，利好兑现后可以上车。

同时有多套房的投资客，趁机赶紧把房子卖一卖。可以明确，接下来这段时间，可能是三四线炒房客最后的解套时机，过时不候。