动真格了：“退房令”重启！央媒发声、央行出手，国家队兜底救市

房地产行业赚钱效应强，这可能是大家的共识，在过去20多年，房地产行业上演了太多造富神话。不仅仅是一个又一个房地产大佬成为了首富，就是很多投资客和普通购房者都通过买房挣得盆满钵满。根据统计数据显示，在过去20年，全国平均房价上涨了400%，从2000年2000元/平方米涨到了2021年底的10139元/平方米。当然，这只是平均房价，具体到各个城市，房价上涨的幅度会高很多。就比如北京三环附近的房价，在2000年时仅3500元/平方米左右，但是现在北京三环附近的房价起步就是10万/平方米。很明显，北京房价在过去20年上涨了三十四倍，过去一套总价30万元的房子，现在总价值都在1000万元以上。

为什么在过去20多年房价能够持续上涨，并且能够涨得这么高呢？很多人认为是因为投资客炒作，其实这只是其中的原因之一，并不是根本原因，根本原因是我国过去住房资源紧缺，住房供不应求。在1998年住宅全面商品化之前，我国房地产行业发展很缓慢，住宅资源紧缺，城镇住宅缺口很大。随着1998年住宅全面商品化之后，人们对住房的需求得到了释放，短时间内住房供不应求，房价快速上涨。虽然在往后房地产行业高速发展，但是由于城镇化建设的原因，每年都有近2000万农村人口进入城市之中，对住房形成了巨大的需求，一直导致我国的住房资源供不应求，这才是房价能够持续上涨的根本原因。

但是在过去几年，房价上涨的根本原因不再是住房资源紧缺了，随着房地产行业高速发展20多年之后，我国的住房资源已经不再紧缺，并且已经过剩了。根据国家统计局公布的数据显示，目前我国城镇居民人均住房面积已经超过40平方米，就算扣除20%公摊面积，还有32平方米的实际使用面积，这个数据也和欧美发达国家人均33平方米的住房面积差不多。另外，根据央行调查组公布的数据显示，目前我国96.86%的城镇家庭都已经有了房子，户均1.5套，并且有超过40%的城镇家庭有2套及以上的房子。而目前我国常住人口城镇化率超过64%，户籍城镇化率超过44%，这说明仅城镇户籍家庭拥有的房子，就足够城市中所有的人居住了，并且还会有所剩余。很明显，第一次房改已经取得了成效，住房资源紧缺的问题已经被解决了。

在住房资源已经过剩的大环境下，我国房价还能出现大规模上涨的情况，这就是因为炒房客炒作的原因了。在2017年，西南财经大学针对空置率做了一次调研，根据西南财经大学的调研报告显示，在2017年我国城镇空置房数量高达6500万套，整体空置率为21.8%，其中商品房空置率更是高达26%，根据专家估算当前整体空置房数量已经超过了1亿套。很明显，这些空置房，大部分都是投资客持有的，因为在卖房时，新房才能卖出更高的价格，所以很多投资客的房产，一般都空置起来，自己不居住也不出租。更重要的是，在这种情况下，很多城市依旧出现楼盘开盘就售罄，排队买房和排队摇号买房的现象更是层出不穷。

很明显，目前房价大涨，炒房客在其中起到了很大的作用。其实炒房客并不是单方面指的是个人或者炒房团，很多公司也都大规模炒作房产。就比如在2017年有机构统计了2017年A股上市公司的财报，最终统计得出，在2017年上半年有超过50%的A股上市公司持有投资性质的房产，总价值大约13340亿。按照一套房子100万元计算，大约有133.4万套，相当于一个中型城市了。更重要的是，这还只是在A股上市公司持有的房子，在我国，更多的公司没有上市，还有很多公司在其他地区和国家上市。因此可以看出，大量房产确实被投资客持有，这些房产并没有流入市场之中，导致市场中流通的住房资源紧缺，房子供不应求，房价才能持续上涨。

房价的上涨需要资金的支撑，正是这些大企业投入大量资金进入房地产行业，才推动了房地产行业的高速发展，同时也推动了房价的持续不断上涨。也正是这个原因，国家早在2010年就推出了所谓的“退房令”，要求16家以房地产为主业的央企外，78家非主业央企退出房地产行业。但是很遗憾，根据统计数据显示，在2010年仅有14家非以房地产为主业的央企退出市场。2010年后，就鲜有央企大规模清退房地产业务的举动，只有少数股权转让或协议出让项目出现。之所以这些央企不愿意退出房地产行业，根本原因还是房地产行业赚钱效应非常强。

但是最近几年，国家对楼市调控政策越来越严格，高房价对我国经济的发展和人们的正常生活也都造成了很严重的影响。特别是实体行业和高新技术产业，由于没有足够资金的支撑，发展受到了很大影响。

在这种情况下，央媒经济日报也发文督促：非房地产主业的央企退出房地产领域，显然有利于其进一步把资金和研发力量投向关系国家发展的关键高新技术领域，着力解决制约国家发展和安全的重大难题，补齐短板、锻造长板，更好地解决那些“卡脖子”问题。同时，为支持实体经济发展促进综合融资成本稳中有降，央行也决定2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元。另外国家以更严厉的态度重申央企“退房令”，并发布《关于中央企业加强参股管理有关事项的通知》，在通知中明确规定：要规范央企参股投资，要求央企严把主业投资方向，不得为规避主业监管要求，通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。

可以看出，不管是央媒发声、央行为了实体经济降准，还是国家要求央企退出房地产行业，都表明国家要空置房地产行业的发展、鼓励实体经济的发展了。如果，退房令已经持续两年了，效果非常明显，仅在2020上半年就有中国五矿、中国石化、中国建筑、招商局、中国联通等多家非房地产主业的央企完成涉及房地产相关业务的整改或调整，并且在2020年下半年，中航集团与国家电网等8家央企发布了退出房地产领域的通知。其中国家电网更是公开表示：以更高的政治站位坚守电网主责主业，下决心退出传统制造业和房地产业务，坚决按期完成深化集体企业改革任务。

在过去两年，不仅是央企们在快速退出房地产行业，就是很多“国家队”也在抛售房地产业主和房产类股份。根据每日经济新闻报道，仅在2021年的前三季度，中国人寿减持万科A、招商蛇口；泰康人寿减持保利发展、阳光城；和谐健康减持金融街；君康人寿减持首开股份。可以看出，这些央企、国企背景的企业都在慢慢减持房地产企业的股份。但是很多是现在一边是央企在退出房地产，一边是国家队在兜底救市，这是为什么呢？原因是在2021年下半年，全国楼市遇冷，大部分开发商没有足够资金去拍土地，导致土地市场遇冷。在这种情况下，很多城市的土拍最终都是由国企兜底，也就是在土地拍卖过程中，很多土地都被国资背景的企业拍得。

在笔者看来，现在国资背景的企业大规模买地是非常重要的，在楼市遇冷的大环境下，民企资金链紧张，根本就没有充裕的资金去拍卖土地。所以不管是维护土地市场的稳定还是为了维护楼市的稳定，国家队对土拍进行兜底，都起到了很大作用。更重要的是，土地拍卖是很多地方财政的主要收入，这是“国家队”兜底，维持地方财政体系稳定。但是总的来看，“房住不炒”依旧是目前楼市调控的底线，目前一些城市和地区放松楼市调控政策，也只是为了维护楼市的健康稳定发展和购房者的合法权益，并不会突破“房住不炒”的底线。