两会在即，住建部部长王蒙徽在推动住房和城乡建设高质量发展发布会上，发表了重要的讲话，就全国住房的发展给出了明确的方向。

从中，我们可以看出中央层面对于全国房地产市场的规划和愿景。

1 “支柱性产业”

去年年底，在解读中央经济工作会议的时候，国家统计局局长宁吉喆对房地产业有了一个新的说法，即中国经济的支柱性产业。

对房地产市场这个定位，在市场低迷的时候，给了市场极大的鼓舞和信心。

而此次住建部部长也强调了“将按照中央经济工作会议的要求，推动扩内需、稳增长，为促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献”。

这与此前对房地产市场的定位异曲同工。

近些年来，虽然一直在强调去房地产杠杆，但只是挤掉房地产业中的泡沫。

而房地产业投资作为固定资产投资的重要组成部分，在过去二十年已然成为经济发展的重要推力。

2021年，全国房地产开发投资14.76万亿元，而全国固定资产投资54.45万亿元，房地产开发投资占固定资产投资超27%，房地产开发投资的增速与固定资产投资增速的变化同样亦步亦趋。

图：全国固定资产投资与房地产开发投资增速 数据来源：国家统计局

2 城镇化率

王蒙徽强调，我国现在仍然处于城市快速发展的阶段，城镇的人口规模、家庭数量仍在持续增加。

目前，每年城镇新增就业人口超过1100万，住房的刚性需求比较旺盛，所以房地产是城镇化发展进程的必要一环。

2020年我国的城镇化率是63.89%。

经济、城市的发展推动房地产的发展；而房地产业作为固定资产投资的重要一环，又反过来推动经济发展，这是相互促进的良性循环上升的过程。

而我国目前的城镇化率离“十四五”远景目标还有一段距离，这也决定了房地产业在未来一段时间内在国民经济中的重要地位无法被撼动。

3 稀缺产品

会议强调，要推进住房供给侧结构性改革，推进保障性租赁住房、公租房以及棚户改造住房的发展，推进城镇老旧小区改造，而这些动作，就是为了保障住房的刚需。

住有所居，是人们最朴实的想法与愿景。

而房地产业最重要的目标就是要保障人们的基本住房需求。

过去两年，北京二手住宅价格连续上涨了18个月，累计上涨超过15%。

然而，与上一轮周期不同的是，市场分化却非常严重。

先不说资源稀缺的学区房成为这一轮周期的导火索，如朝阳学区价值并不明显的区域：

图：过去两年北京二手住宅量价变化趋势 数据来源：北京住建委、国家统计局

市场的选择，说明人们对于住房的需求已经在一定程度上满足了“温饱”，而向“小康迈进”。

对于“改善性住宅”的需求将成为未来住宅市场的趋势所在，毕竟刚需已经在被逐渐满足了。

基于此，在价格上呈现出来，部分区域（大兴、房山等）价格并没有随大盘变化，正是说明刚需产品市场在一定程度上存在饱和。

而考虑到北京现存的“老破小”的规模以及长期的存在性，改善性住宅将越来越成为稀缺性产品备受追逐，毕竟，物以稀为贵。

4 市场预期

稳房价、稳地价、稳预期依然是房地产市场发展的主旋律，在“三稳”预期下，通过精准调控来保证“因城施策”的效果。

近两个月宏观环境向好，央行降准又降息，但是如2015-2016年全国“大水灌溉”的情形将不会重现，结构性、区域性分化的市场已然成形。

短期内，受信贷等因素影响，市场上行趋势非常明确，稀缺住宅资源依然是市场主要的追逐对象，还是会有人愿意为学区溢价买单，而改善性住宅将成为提高居住品质的必然之选。