房企10强大变局：恒大暴了、万科掉了，央企的好日子到了

文 / 村长

于房地产而言，大起大落、惊心动魄的2021年已经翻篇，但对它的复盘，尚有待更多抽丝剥茧式的挖掘。

正所谓“疾风知劲草”，上半年与下半年市场环境的急剧转变，是一次观察房企反脆弱能力和相对实力的绝佳机会，尤其是对在2021年之前，以“大”（大象起舞、大而不到）形象示人的TOP10巨头而言。

在2021年，之前的固有认知被打了稀巴烂，某大的轰然倒下就是一个典型。

下面，村长就通过更多微观层面的数据对比，看看TOP10巨头的相对变化，及背后映射出的实力底色。

01

谁入局？谁出局？

下图是克而瑞公布的2021年全口径金额和权益金额TOP10榜单，不知大家发现了没有？

两个榜单的入选房企都是一样的，碧万融恒绿、招保中华龙。

而在往年，两份榜单的入榜房企，会有一两家出入。

比如2020年全口径榜TOP10是碧万恒融绿、招保中华世；权益榜TOP10是碧万恒融绿、招保中世新。

对比2021年和2020年的TOP10榜单，可发现，世茂、新城已暂时掉队，龙湖再次晋级，华润则进一步夯实十强地位。

虽然2022年才刚开始，巨头们都还处于热身阶段，但新一年的榜单已经出现了一些确定性比较强的大概率变化。

1、2022年，恒大肯定是要从TOP10中出局，甚至从TOP50乃至TOP100中消失。2021年之所还能留在前十，主要是上半年业绩的支撑。

2、绿地虽有上海国资委背书，曾经也是和万科比肩的存在，但这几年发展是一路向下，如今已跌到10强守门员的位置。

另一方面，这两年，绿地也在调整战略重心，随着基建业务在在绿地版图中的比重越来越重，去年底更是宣布公司所属行业类别由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”。

这也意味着绿地在今明两年，大概率也会跌出TOP10。

3、随着恒大、绿地的离开，未来补缺的大概率是绿城、金地。

为什么会是这两家房企，且听下回分解。

02

马太效应趋弱

大象跑不动了

2021年，有种共识认为，下半场市场强者恒强、马太效应更加明显，TOP10表现将会更加强势。但从去年TOP10业绩来看，这一趋势并不明显。

首先，TOP10房企中，有4家房企为负增长，占比40%。具体内容见第3章节

其次，2021年TOP10房企全口径销售金额45492.5亿元，增幅为-5.7%；同期百强房企的全口径销售额126534.4亿，增速为-3%；

也就是说，TOP10的销售降幅比百强均值还多，反而成了拖后腿的。

受此拖累，TOP10在百强中的市场集中度反而下降了，2021年TOP10房企全口径销售额占百强房企比重为35.9%，2020年则为37%。

再次，2021年TOP10全口径销售门槛为2900.亿元，同比增长4.3%。2020年较于2019年的同比增速为14.4%；权益门槛2029.4亿元，同比增长4.7%。2020年同期增速为13.8%。

可见，门槛仍处于抬升势头，但增速已有所放缓。

2021年的市场还打破了一个之前广泛存在的认知，即TOP10都是大而强的房企，有着更强抗风险能力和反脆弱能力。

但恒大的暴雷及4家TOP10房企的负增长，打破了这一切，大，不一定强，更没有谁能大而不能倒。

03

不尽人意的“老大哥”

虽然都是头部巨头、带头大哥般的存在，但面对大环境的剧烈波动时，TOP10房企各家展现出的反脆弱性和销售能力，差异还是很明显的。

见上图，较于2020年全口径销售额负增长的巨头有4家，恒大、绿地、万科、碧桂园，降幅分别为-37.5%、-18.6%、-11.5%、-3.8%。

恒大主要是受下半年暴雷事件拖累（后面会有解释），但基本面还不错的万科，也录的两位数的降幅，有点儿差强人意了。

就全年而言，增势最好的是招商蛇口（17.6%），其次是华润（10.2%）、龙湖（7.2%）、保利（7.1%）。

由于上下半年市场冰火两重天，下半年逆境中的销售业绩更能反映出一家房企的反脆弱能力、销售能力和市场认可度。

所以，村长又计算了TOP10房企下半年业绩占全年业绩的比重，见上图最右栏。

占比最高的是龙湖，为50.8%。

在下半年如此萧瑟的行情下，龙湖居然卖的比上半年市场红火时还好。不得不说，“疾风之劲草，龙湖是真牛”。此刻，请给龙湖掌声！

其次是华润（47.8%）、保利（47.1%）、融创（46.3%）、招商蛇口（45.8%）。

占比最低的是恒大，仅19.1%，主要是因为下半年恒大暴雷后，销售额急剧萎缩，也正是因为下半年销售的崩盘，拖累恒大全年业绩大跌。

占比第二低的是万科，为42.8%。

若剔除恒大，单就稳健性和基本面尚好的巨头而言，万科可以说是2021年下半年相对表现最差的。

不管就全年还是下半年，在TOP10中，万科难言出彩，而这显然不能把责任都推给大环境。

这或许也从另一个角度解释了万科股价的一路走低，即便去年底市场预期改善，都没能有一个像样的反弹。

04

谁的业绩含金量最高

权益占比是观察TOP10房企的另一个维度。

因为，权益金额才是贡献房企营收和利润的核心源头。

所以，权益销售额才是房企最真实的业绩，而权益占比往往也被业内戏称为“注水率”指标，通过这一指标也可以看清一家房企的业绩含金量。

如下图，2021年TOP10，权益占比最高的依旧是恒大，为95.1%，其次中海93.4%，绿地为90%。

尤其是中海，正是凭借着高权益占比，及强大的成本管控能力，让其在TOP10内赢得了“利润王”的美誉。

而若从更真实的权益金额来看，十强榜上巨头们的实际差距远没想象的那么大，坐席排名也会与大家熟知的有所不同。

因恒大已从TOP10事实性出局，下面的讨论中就剔除恒大。碧桂园无论是全口径还是权益都是超一档的存在，短期尚看不到被挑战的可能。

下面，重点看万科、融创、保利、中海四家，从全口径看四家排序为万、融、保、中，从权益口径看则为万、保、融、中。

万科全口径超出保利900多亿，但权益只有300亿左右；全口径超出中海近2500亿，相当于一个旭辉，但权益仅超500多亿。

所以，从全口径上，万科远远甩开了保利、中海，但在权益上咬的还是比较紧的。

如果万科2022年销售下滑趋势逆转，且权益比仍维持低位，万科与保利、中海的距离将会进一步缩小，甚至被赶超。

再看融创和保利，全口径上二者相差不到600亿，但权益上，保利已反超融创。2022年保利大概率要取代融创，和碧桂园、万科组成的新三巨头。

05

最稳、最有定力、最有远见

当属龙湖、中海、华润

从新增土地货值/全口径销售额，看TOP10房企的拿地积极性、口袋殷实情况和发展前景。

虽然TOP10房企都在纷纷谋求多元化，土地增值效应也不比从前，但在未来几年，尽可能地拿地，进而维持面粉库存的充盈，仍是房企保持巨头地位的重要前提。

2021年，TOP10中，该指标最高的还是龙湖，为99.3%。相当于龙湖去年卖了多少货，就又补了多少货。

其次是中海（90.9%）、华润（90%）。

由此也可见，这三家巨头渴望更上一层楼的进取心。

不知大家发现没，这三家房企都是以稳健著称，不差钱、也不愁借钱的巨头。所以，该指标的高低往往也反映一家房企的相对财力。

那些指标较低的房企，某种程度上，并不是他们不想拿，而是囊中羞涩。

如占比最低的是恒大，仅为18.1%，这不难理解，毕竟恒大是TOP10中最缺钱的一位；

融创为第二低，为32.6%，其实其上半年拿地还是挺猛的，主要受下半年的拖累，相对钱紧。当然，不同于恒大的轰然倒下，融创日后是否主要靠库存面粉营生，关键还要看其2022年的拿地表现。

由于2021年土地市场行情在上半年过热、下半年过冷，所以，下半年拿地货值/全年拿地货值之比指标，也间接反映了TOP10房企对市场研判能力的高低。

换言之，该指标越高，说明了房企对市场判断越准、定力越强，没有盲目追高追热，而是精准逆周期拿地。

见上图，该指标表现最高的竟然是恒大，为70.5%，很是出人意料；最低是融创，为5.6%。就全年而言，由于这两家房企都受到钱紧的硬约束，该指标有一定失真。

此处，我们就重点关注基本面和流动性相对健康的八家，表现最好的是龙湖（69.8%），其次是中海（54.5%）。

06

市场布局能级较高的是招中华

从拿地楼面价看TOP10房企布局城市的能级。

下半场，市场大分化已是行业共识，在此背景下，舆论对巨头房企的业务市场结构及重心愈发关注，意识到这一点的房企们，披露年报时，都会刻意的强调一二线高能级城市的拿地比重。

其实，拿地楼面价是一个更为直观，也相对客观的指标。拿地楼面价越高，往往意味着布局的城市能级越高，或者说拿的地处于核心区域。

根据克而瑞公布的数据，村长计算出了2021年TOP10房企的拿地楼面价，见下表。

拿地楼面价最高的是招商蛇口（14102元/平方），其次是中海（12235元/平方）、华润（11447元/平方）。

拿地楼面价最低的是碧桂园（3455元/平方）、恒大（3922元/平方），可见即便在下半场，碧桂园和恒大依旧将三四五线作为自己的主战场。

对于哪种选择更好，则需要辩证地去看。

聚焦高能级城市的好处在于市场需求强劲、安全边际更高，中长期而言，房企业绩的不确定性更低，从这个角度看，招商蛇口、中海、华润的选择值得肯定，也理应看好；

要说弊端，就是市场容易受到调控和限价的压制，有着明显的市场周期性。

三四五线城市的弊端，是需求量能和购买力较弱，好处呢，就是竞争压力小、马太效应强，巨头们凭借品牌效应和强大的管理能力，往往能对当地市场形成降维打击，是超强般的存在。

而这恰是碧桂园专注三四线城市的底层逻辑。

但这有一个前提，就是房企自身稳健性够强、出问题的概率很低，一旦像恒大那样暴雷，届时庞大的三四线资产反而成了鸡肋。

从这个角度看，房企聚焦低能级的三四线市场，又有种富贵险种求的味道。

07

央企地产崛起已不可避免

无论是稳市场大盘的角度，还是购房者选择的风险偏好，还是房企自身的稳健性、抗风险能力，亦或无出其右的资源和融资优势，头部央企地产的崛起都已不可避免，尤其是对TOP10内的保利、中海、华润、招商蛇口而言。

这一趋势，在过去一年，体现的十分明显。

2021年，在操盘榜上，保利由第5升至第4，华润由第9升至第8；招商蛇口由第10升至第9；中海名次虽未变动，仍为第6，但与第5的差距，由1200亿左右缩小至800多亿；

全口径榜TOP10中，保利由第5升至第4；招商蛇口由第10升至第7；华润由第9升至第8；中海名次依旧第6，但与第5的差距，由1400亿左右缩小至不到700亿；

权益榜TOP10中，保利由第5升至第4，且与万科的差距由900亿缩小至300亿；华润由第12升至第8。中海和招商蛇口暂维持不变，位列第6、第9。

而在土地市场，四大央企也展现出了积极进取的姿态。

据中指公布的数据，2021年，保利发展拿地金额1272亿，位列第3，仅比第2名的万科少2亿元；中海1092亿，位列第4；华润989亿元，位列第5；招商蛇口853亿，位列第7。

除招商蛇口外，保利、中海、华润三家的拿地金额排名均高于其全口径销售排名。

优秀是比出来的，不管是纵向比，还是横向比，四大头部央企的崛起势头都是不言而喻的。

总之，2022年，于TOP10房企来说，机遇和压力并存，扛住了压力、抓住了行情，就能继续出众，否则就只能出局。

免责声明：

文章内容仅供参考，文章中的信息或所表述的意见不构成任何投资或具体买房建议，楼市头条不对因使用本文章所采取的任何行动承担任何责任！