王石“预言”已应验？国内40%以上的城镇家庭，未来会面临什么？

12月11日，兴业银行举办了一场“私人银行成立十周年暨优秀管理人颁奖盛典”，庆典上北京大学汇丰商学院教授、国民经济研究所所长提到了自己对于当前楼市的看法，引发了广泛讨论。樊纲表示：我不太同意现在房地产有很大泡沫的说法，这些年来我们每年70个大中城市房价每年增长1％、百分之零点几、百分之一点几，基本是稳定的，它没有涨起来，与此同时我们城市居民的收入每年增长5％、6％，由此可见居民收入增速远高于房价增速，房地产价格没有大泡沫。

网友讨论的焦点主要集中在对于数据的存疑。原因很简单，首先来看看近几年收入变化，根据社科院发布的《社会蓝皮书：2022年中国社会形势分析与预测》数据来看，今年前三季度，城镇居民人均可支配收入35946元，按照这样的趋势，预计2021年城镇居民人均可支配收入将达到4.8万元左右。2016年城镇居民人均可支配收入为33616元，2016年-2021年人均可支配收入涨幅约为42.78%。

再来看看整体房价走势，根据国家统计局公布的数据来看，2016年我国平均房价为6793元/平方米，2021年10月达到了9749元/平方米，整体上涨了43.5%。显然并非专家所说的1%的年均涨幅，更为重要的是，这仅仅是房价的“平均值”，事实上最近几年许多人口流入量大的热点城市，房价几乎都上涨了一倍以上，哪怕是三四线城市也不例外。还有一点可以证明，根据易居房地产研究院发布的2021年度报告来看，今年全国商品房成交均价同比上涨2%，说明即使在下半年楼市下行的情况下，整体房价涨幅依旧大于1%。

值得一提的是，如果按照年初的房价数据来计算，过去5年我国平均房价足足上涨了65.2%。由此可见房价上涨速度依旧快于工资上涨速度，居民买房的难度仍在增加。但好消息是，随着楼市不断调控下，近几年房价涨幅已经在不断收缩，说明住房的投机属性正在逐渐消除，特别是进入下半年后，楼市开始转冷，房价出现了罕见的“三连跌”，相较于1月份的房价，10月房价已经下跌了13.11%，回落至2019年的水平。

此外，根据某法拍网的数据显示，2017年底，法院拍卖的商品住宅数量为9000套；2018年，这个数字就增加到20000套；而到了2019年底，法院拍卖的商品住宅数量已暴涨到50万套，根据最新的数据显示，这个数字已经超过了160万套，断供房数量相较于4年前增长了180倍。另一方面，近几年二手房挂牌量出现了迅速上升，易居研究院发布的数据显示，第3季度末全国60城二手房挂牌数量高达320万套。种种迹象表明，楼市正朝着理性方向发展。

为何近几年无论是断供数量还是挂牌数量都出现了明显上升？主要原因还是过去房价大涨期间，太多人加入了炒房投资的行列。2019年底，央行对于我国城镇家庭负债情况进行了统计，结果于2020年4月发布，数据显示截至2019年12月，我国城镇家庭住房拥有率高达96%，户均持有1.5套房，其中两套房以上的家庭占比31%，三套房及以上的家庭占比10.5%，该数据意味着我国41.5%的城镇家庭持有多套住房。

记得2019年的时候，万科集团创始人王石在谈论“年轻人在城里买不起房子，要不要回老家，如何平衡梦想与现实”的问题时直言不讳表示：

年轻人不建议早买房，压力太大，还限制住了自己的理想。现在不是买房的好时机，可以再等等。未来租赁市场会很好，租房将是年轻人的一个好选择。

从目前的楼市情况来看，王石的预测已经应验，对于国内40%以上手持多套房的家庭来说，未来可能会面临三个问题：首先是房价逐渐回落，持有房产会出现亏损的问题：房地产专家冯仑曾说过，考虑到多套房房贷利率、持房成本、折旧率等多个因素，对于想要投资房产获利的人来说，需要房价持续稳定增长9%。但目前来看，已经没有城市能够实现如此的增长水平，房价过快的城市会被住建部约谈“问责”，并纳入重点监测名单。

此外，根据中指研究院发布的《中国房地产市场2021总结&2022展望》预测数据来看，2022年商品房销售价格上涨幅度约为2%-3.5%。易居房地产研究院发布的年度报告则显示：2022年房价可能转为下降1%，创本世纪以来最差水平。由此可见，对于投资房产获利的人群来说，未来可能要面临房价上涨过慢，房价出现下跌等一系列问题导致的亏损。

其次是住房难以销售出去，最终“烂在手上”的问题：正如上文提到的一样，截至第三季度末全国60个典型城市挂牌量已经达到320万套，其中重庆、天津、沈阳二手房库存量高达15万套；成都、南京库存量也超过了12万套；合肥、武汉等城市二手房库存量也超过了10万套。由此可见，越来越多的炒房客正在抛售多余的房产，那么这些多余住房是否有人“接盘”呢？当前城镇住房需求已经不足4%，说明未来相当一部分房产可能面临无人接盘的问题，最终烂在手中。

最后是房产税落地，增加了持房成本：进入2021年后，有关房产税的动向越来越频繁，在10月份的高层会议上，最终明确了未来部分城市会作为房地产税试点城市的事实。更为重要的是，12月27日，财政部和央行双双召开重磅会议上，财政部会议在总结财政工作时称，2021年财政部深入推进财税体制改革，深化预算管理制度改革，做好房地产税试点准备工作，规范财务审计秩序，财政管理监督进一步加强。基本定调了不久后房地产税会落地的事实。

也就是说，对于持有多套房的家庭来说，未来将不可避免地会遇到上述3个问题。随着楼市不断调控下，未来房价也会加速回归理性，因此对于刚需来说，在经济条件不允许的时候，已经不用像过去一样着急买房了，就算今年买不起也可以等等再买，租房同样是一个不错的选择。