经济工作会议透露出明年的楼市行情，你看懂了吗？

楼市，我们关心过去一周，也关注未来一年。

文 献策

一年一度的中央经济工作会议已于12月8日至10日在北京举行。

每年的中央经济工作会议都会总结当年的经济成效以及为下一年的经济工作定调。

聪明的投资者都会非常关注这次会议，并为下一年的投资方向做好准备。

01

下面就让我们来看看今年的经济会议传达了什么重要信息。

一，对当前形势的研判。

是这样表述的：我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。世纪疫情冲击下，百年变局加速演变，外部环境更趋复杂严峻和不确定。

由于我国在疫情中，宏观刺激力度明显弱于欧美日，所以经济回落会比他们早，这也是正常。原文说的“需求收缩”，其实就是消费低迷；“供给冲击”，就是原材料大幅涨价，PPI创历史新高；“预期转弱”，经济转差，人们都会捂紧钱包，不太愿意消费和投资了。

二，政策方向。

是这样表述的：明年经济工作要稳字当头、稳中求进，各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前。

要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。

积极的财政政策要提升效能，更加注重精准、可持续。要保证财政支出强度，加快支出进度。

稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。引导金融机构加大对实体经济特别是小微企业、科技创新、绿色发展的支持。

财政政策和货币政策要协调联动，跨周期和逆周期宏观调控政策要有机结合。

疫情爆发之后，高层多次强调“加强逆周期调节”，其实就是降准降息、减税增发地方债。疫情最困难时期过去之后，从2020年7月开始，“逆周期”变成了“跨周期”。也就是说，宏观调控的力度开始下降，整体温和起来。

现在，经济再次面临下行压力，央行已经两次降准。这说明，逆周期的工具再次被拿出来了。所以，“跨周期”变成了“跨周期和逆周期有机结合”。

这表明，未来一段时间货币政策、财政政策力度都会加强，降息的可能性有所上升。

02

今年的中央经济工作会议首次提及的内容有以下几点：

1，全面实行股票发行注册制。

2，推动新的生育政策落地见效，积极应对人口老龄化。

3，加强煤电油气运等调节，促进电力充足供应。

4，要为资本设置“红绿灯”，依法加强对资本的有效监管，防止资本野蛮生长。

以上4点内容，除了第1点之外，相信2、3、4点都会是大家今年比较有印象的。

第1点，股票发行注册制，就是把相当一部分的发行股票、上市的权利，交给了企业、中介机构，交易所、证监会需要审核、背书的内容大幅减少。注册制意味着，新股发行会提速，行政干预会减少，事前审查减少、事后监督加强。

第2点，推动新的生育政策落地见效，积极应对人口老龄化。

今年5月公布了2020年底进行的第七次全国人口普查数据，数据显示，我国在2020年的人口生育率仅为1.3，比日本更低，全年仅出生1200万人，出生率创有记录以来最低水平。另外，我国60岁以上人口占比18.70%，65岁以上人口占比13.50%，我国人口老龄化态势已经非常明显。状况引起广泛关注，国家迅速对现行计生政策作出了调整：实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。

但新的生育政策年内还没有出来，估计明年会出台。前面我们讲过，全国第一个出台鼓励生育政策的城市是四川的攀枝花。虽然微弱，但有了“榜样的力量”。

第3点，加强煤电油气运等调节，促进电力充足供应。

今年9月的拉闸限电，相信很多人还记忆犹新，其实根本的原因就两点：（1），煤炭价格大涨，煤电价格错配，发电企业没有动力发电。（2），很多地方为了“能耗双控”达标，控制用电。

“能耗双控”要考核，为了完成“能耗双控”任务，所以很多地区采取了一刀切的方式，直接拉闸限电，造成不小的损失。这种处理方式，必然不是长久之计。要实现碳达峰和碳中和的目标，还得从源头上做起，就是能源结构的优化和减少二氧化碳排放量的消耗。

可不是很多自媒体解读的什么“大棋论”：限电是为了限产，限产是想让中国制造业提高商品价格，因为美国疯狂印钞买我国的商品，想转移通货膨胀。限电的背后其实是“一场国际商品定价权争夺之战”。对此，只能说是——想多了！

第4点，要为资本设置“红绿灯”，依法加强对资本的有效监管，防止资本野蛮生长。

去年的中央经济工作会议，提出了要“强化反垄断和防止资本无序扩张”，于是我们看到了今年对互联网、教培、娱乐行业都做了大力的整治，其背后都是资本在推动。特别对于教培，明确不能让资本在这做大做强，今年推出的“双减”政策，是为了让家庭和孩子减轻生活上、学习上的压力，如果任由资本在这做强，只会让家庭的生活压力剧增和教育更加内卷。

互联网的垄断，已经关乎老百姓在生活上的方方面面，必然要对其进行整顿，使其利用其强大的资本力量用在科研上，而不要专注于老百姓日常生活“柴米油盐”的竟争上。

娱乐行业的“饭圈”乱象，也折射了其背后的资本运作的逐利性。

特别在滴滴强行闯关，到美国上市这一事件后，就更让国家有了进一步的思考，要为资本设置“红绿灯”，“防止资本野蛮生生”的必要性。

另外，会议还提到了要完善金融风险处置机制、新增可再生能源和原料用能不纳入能源消费总量控制等。

03

当然，还有关于房地产的最新说法，下面我们来重点分析一下。

原文是这样表述的：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和建康发展。

在12月6日举行的政治局会议里，对房地产就有了全新的提法。但政治局会议的通稿比较短，有些表述比较简略。所以，经济工作会议对房地产再次做了比较全面的表述。

“房住不炒”，相信会在很长一段时间都不会改变，提与不提，都会一直在。

“加强预期引导”，说的应该就是从去年到今年以来对房地产的多重政策打压下，导致房价暴跌，住房消费者预期出现悲观情绪，所以要加以引导。

“探索新的发展模式”，说的应该是商品房市场和租赁房市场的分开发展，前面我们在《转向新加坡模式？》里已论述过，这里就不再讲了，有兴趣的朋友可以点进去看一看。

“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”，在去年的中央经济工作会议上，就把2021年住房的主题确定为“租”：要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租、购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。

具体也不在这里展开论述了，有兴趣的朋友也可以翻看《租购并举下，年轻人应该买房还是租房？》。

“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，这两句话跟前几天的政治局会议通稿里的表述基本一致，只是加了“因城施策”四个字和把“良性循环”和“健康发展”调了顺序。

说明：第一，中国房地产“商品房+租赁房”的“二分法”不会改变，商品房市场仍然有很大的发展空间；第二，要满足购房者的合理住房需求，意味着未来一段时间房贷发放会加速，利率会有所下降（减少“加点”），对多买1套（改善型）也会全力支持，相对政策会有微调。

最值得关注的是“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。这意味着，楼市偏冷的城市，是可以适度调整限购、限贷、限售政策的，否则怎么叫“因城施策”？那些冷了好几年，房地产库存不断加大的城市，恐怕谈不上“良性循环和健康发展”吧。只有达到房地产业的良性循环，才能称得上健康发展。

一句话总结，楼市明年会回暖，但再也回不到以前了。

以上全文，感谢阅读。

THE END

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