老旧城区改造，2021年后不再拆迁，北京六环或迎来一波房价上涨

在过去20多年里，中国房价直线上涨，挑战中国人民对房价的认知高度。

随着房价不断的上涨，一些人挣扎着各处凑钱买房，也有人通过房价的一路上涨获得了巨额的收益。比如炒房客、炒房团，另外还有一个群体更受人瞩目，那就是“拆二代”这个群体。但是，他们这个一夜暴富的梦可能要碎了，因为国家出台新政，旧改代替棚改，不拆迁了！

最近，以北京为首的21个城市更新试点名单出炉了！

11月4日，住建部公布了一则《通知》，21个试点城市被列入全国第一批城市更新试点的名单，包括北京、南京、宁波、成都、唐山、呼和浩特等。城市更新的范围包括老旧小区改造、棚户区改造、城市基础设施补短板等，这是一块新的试验田，也是一场大工程。

国家住建部的要求是：21个试点城市要能够在2年内，形成可以在全国范围迅速推广的经验，引导各地互学互鉴。

小折腾：旧改+腾退+修缮

现在强调的是“老城保护”的城市更新模式，老城区的“老破小”不再拆了，而是要进入保护更新，把城市原有的历史风貌完整地保留下来。这也好理解，北京老城那么多胡同，一旦拆迁，就失去了太多的历史价值。

而原来的旧楼房用来“旧改”，危楼房用来“危改腾退”，平房用来申请退租和申请修缮。就是说，旧房你要么改，要么改了租出去。改啥呢？修下小区的道路，藏下暴露在外的电线，加装电梯，增加养老，托育这些配套设施。会比之前宜居很多。

真的拆不起了！

这种拆迁规模，国家真有点拆不起了，拆一套动辄补几套或者给几百万的补偿，确实不是一笔小数目。在之前的棚改政策中，出现了一个又一个的天价拆迁案例。比如北京拆一套给两三套，还能给几百万。后面，还有更多的老破小社区呢，不少钱得源源不断地投入。

同时，由于棚改，国家投入了大量资金，房地产行业有了资金的支撑，导致房价一直居高不下并且一直上涨。一线城市由于经济发达，尚可支撑。三四线城市楼市出现虚假繁荣，民怨四起，社会矛盾尖锐。年轻人被房价套牢，压力山大。

再者，目前，我国城镇化率已接近发达国家水平，不少一二线城市远超欧美发达国家，其中，美国城镇化率达到64%时，开始推进城市更新改造。而2020年，我国城镇化率平均值已升至63.89%。这意味着，城市更新改造工作已迫不及待。

拆迁暴发户时代不再来！

以前是“大拆大建”的城市开发模式，即棚户区改造，就是在老城区里面实施大规模的集中拆迁，老房子拆掉盖新的商品房，矮房子拆掉盖高楼。这样就导致老城“人口密度越来越高”，同时也推动老城区的“房价越来越贵”。

棚户区改造确实带来了城市面貌的更新，成就了很多暴发户。但也是房价上涨的帮凶。

2021年8月31日，国家住建部发文《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，“通知”文件中规定：城市更新中，拆迁比例不得高于20%。一纸文件宣告了大拆大建时代的结束。

想想这些年，谁身边还没有几个有几套拆迁房的人呢，而从现在开始，意味着中国以后不会再有拆迁暴发户了！对于那些当年严防死守，不愿拆迁的钉子户来说，可能悔青肠子。

而原来想通过买老旧房来获取拆迁款，或几套拆迁房来暴富的想法也不现实了。这也符合实现共同富裕的号召。

北京5-6环房价可能会涨？

北京加入这波城市更新试点名单后，会起到模范带头作用，城市变革也将大大加速。

老城区在旧改过程中，由于不再拆迁，房价基本会稳住，不再上涨。而新城房价可能会引来一波上升。

北京四环以内已棚改多年，可能不会再有人口涌入，常住人口快速向外扩张，5-6环的房子空置率可能会降低，楼房需求增多，大量的城中村将会变成社区，变成街道，城市农民将会变成北京市民，逐渐实现全部“拆迁上楼”的改造过程。

这样，5-6环的配套设施包括医疗、教育、交通、商业等会更加完善，房价有可能有一波上涨。

至于真能不能上涨，还得看政策，看市场反应。

超有吸引力的税费优惠

早在2019年，中央就将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，给予资金补助和税费政策优惠。

在城镇老旧小区改造中，中央预算内投资主要支持供水、排水、道路等与小区相关的配套基础设施建设，以及养老、托育、无障碍、便民服务等小区及周边的配套公共服务设施建设。

在税费政策方面，国家也出台了一系列支持老旧小区改造的税费优惠政策。

一是对参与政府统一组织的老旧小区改造的专业经营单位，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可按规定计提折旧在税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入当期费用税前扣除。

二是在老旧小区改造中，对为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供相关服务取得的收入可以按规定免征增值税，并且减按90%计所得税应纳税所得额。

三是对用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可以按规定免征契税、房产税等税费。

城市更新过程中，光依靠政府的财政力量肯定不够，社会力量将会参与其中，有这波税收优惠，预计后面还会推出优惠政策，这对于投资者来说，也是一大机遇。

这次的城市更新，从文件来看，不仅是修修补补，城市功能有望实现全面升级，向着智慧城市发展，在两年内就能有可复制的经验，城市就能有新面貌，我们拭目以待。

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