房地产行业已经告别了黄金期，进入白银时代。不仅新房的销售难度增加，很多城市的远郊和三四线城市的二手房有价无市，这种现象已经持续了一段时间。中指数据统计，2021年10月，15家监测房企只有中国金茂、荣盛发展2家实现业绩同比正增长，其他13家房企均呈负增长，其中有7家房企降幅超过20%。

数据显示，70城房价中，房价下跌的城市有所增加。目前不少城市的房价在下降，许多购房者也在观望，并不着急买房。房子作为一项大额资产，买房人一旦买下房子，就要承担不小的首付，后续30年也要坚持还贷。开发商作为房产的持有者，追求经营利润，建设房子的成本也不低，虽然有的开发商拿出了较大的优惠力度，但相比人们的购买力还有一些差距，市场博弈仍在进行。总结一句话，现在楼市已经陷入了尴尬局面，购房者买不起房子，开发商也卖不掉房子。

房子买不起，卖不掉？

过去房价涨幅快的时候，许多人热衷于买房，这也带来了房地产投资额的增长，房地产行业中多位领军人物也登上过首富的宝座。但是这两年，我们发现不少房企都在转型新能源、文旅、农业等行业，而小房企申请破产的数量还在增加，仅2021年9月之前就有超过200家房企申请了破产。可以看到房地产行业告别了高速增长，为什么会出现这样的状态呢？原因很简单，因为现在楼市已经出现了尴尬局面，买房人买不起房子，开发商也卖不掉房子。

从房价变化来看，2000年到2020年，除了2008年和2014年房价有小幅下跌之外，大部分年度的房价都维持了上涨。虽然每年都有针对房价过快上涨的调控措施，但是每隔一段时间房价又会重新上涨上去，一线城市500万元买一套房并不少见，不少三四线城市房价也过万了。为什么房价能够一路上涨呢？首先，过去30年是我国房地产行业发展较为迅速的阶段，每年都有农村人口进入城市，也有人口从小城市迁移到大城市，国人对房子又有特殊的感情，许多人都认为有房才有家，婚房也确实是一种刚需，人口的流动带来了房价的上涨，而那些人口流量大的城市，会存在供不应求的矛盾，房价上涨就发生了。

其次，投资客的炒作加剧了楼市的供不应求矛盾，由于过去10年房价涨多跌少，而且其他的投资渠道缺乏，许多人买房不是为了自住，而是为了投资，投资客买房的目的是为了赚钱，自然不愿意在房价上让步。同时，不少投资客可以采用团体协作的方式提高资金杠杆，就算他们持有多套房子，短时间内不好卖也可以先把房子租出去，以租养贷，而我国目前缺少与房地产持有阶段有关的税收制度，房地产税在重庆、上海有试点，但是因为征收范围较少，同时税率较低，并不能对房价产生实质的影响，这些年上海的房价依然保持了整体上涨的趋势。

房价过快上涨并不是好事。房价上涨过快会让人们买房越来越难，尤其是在深圳、上海这样的一线城市，一个月薪过万的年轻人，需要几十年的收入才能买下一套房子，后续几十年的房贷还会影响人们的消费能力。房价过高会影响年轻人安居梦想的实现，没有安居，何谈乐业？

面对不断上涨的房价，国家也不会坐视不管。从2016年开始，我国就确定了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。各大城市也因城施策，根据楼市的动态表现对炒房客进行精准打击。比如深圳、成都发布二手房指导价，打击二手房市场上的投资者。上海、广州等城市均有二手房限售的政策，增加了投资者的交易成本。

这两年房地产行业的资金监管力度加强了，受到三大红线和房地产集中度管理规定的影响，不少开发商要集中力量降低负债，某大型开发商甚至给出75折的优惠。但是，房子卖不掉还是成了许多开发商和房东头疼的问题。

中指数据显示，万科、绿城、中南建设在2021年10月份的销售额，同比降幅均在15%以上。每年10月都被誉为房地产行业的销售旺季，但是就连龙头房企10月份的业绩都出现了较大的下滑。这让人感到疑惑，既然开发商的促销力度变大了，为什么房子还是不好卖呢？其实熟悉楼市行情的人都知道，现在虽然有些降价，但是从房价数值来说，房价依然坚挺。而且就算开发商想大幅降价也会遇到阻碍，就像前段时间的唐山和张家口，开发商想大幅降价，结果又被限价的规定阻止了，开发商被要求不得恶意降价。

老干部提出解决办法。

楼市的尴尬局面已经出现，开发商想大幅降价也不容易，而对于投资者来说，他们持有房产的成本不高，除了物业费以外，几乎没有其他的成本了，而在持有房产期间，他们还能以租养贷，囤积房产等待房价上涨的不在少数，这也加剧了楼市的供需矛盾，正是因为这些原因让房价难以下跌，对此，国家老干部，原住建部副部长仇保兴提出了解决这个问题的办法，要完善打击炒房客的税收制度。

关于房地产行业的税收制度，其实一直都存在，但是大多在房产的开发以及销售环节，比如印花税，土地增值税等等。房价上涨快速的阶段，只要卖掉房子，大部分房东都可以把税收转嫁。但是一旦增加房地产持有环节的税收，开征房产税，将增加多套房者的持有成本，降低房价预期，减少炒作行为。

针对许多投资者囤房不住的情况，老干部仇保兴还建议，应当出台空置税，他认为这样可以打击炒作。理由是，空置税可以提高持有房产的成本。

实际上，这一建议正在逐渐变成现实，2021年10月，全国人大会议通过了试点地区开展房地产税改革试点工作的相关决定，房地产税试点正式到来了。2020年底，社科院也发出建议，在炒房火热的城市可以率先开征房地产税。

房地产税一直被寄予厚望，主要就是因为房地产税能起到打击炒作、降低投机需求、稳定房价的作用。不过，那些只有一套小户型住房的家庭不必过多担心，业内专家包括财科所张学诞、西南财经大学教授李建军都认为，房地产税征收应当有减免设计，比如首套房减免、面积减免等。房地产税开征之后，将会推动空置住房进入租房市场或二手房市场，楼市供应增加了，那些准备买房的群体可以有更多的房源可供选择，而免征面积对首套刚需家庭不会有实质影响，可以更好地建立房地产调控长效机制。