阿锋作为一名爱玩游戏的80后油腻大叔，从星际争霸、红警、帝国时代、CS、暗黑，再到魔兽争霸、魔兽世界、LOL、王者荣耀等等，虽然游戏玩得菜，但是爱玩游戏是真心的，EDG夺冠，我是比较淡定的，毕竟都有3年多没有上过LOL了，最后一次好像是S9（今天特意去查了下），不过EDG夺冠后开发商承诺每人送一套房就让我很不淡定了，一看，嘿！左手送右手，竟然还是公寓？开发商这一波不亏，比投广告的效果强多了，只要价格合理，又能好好地割一波韭菜了。

emmm，今天不是要说EDG牛逼的事，毕竟我的主业的地产美食主播嘛，不是地产游戏主播，所以不能不务正业，今天主要想讲的就是开发商送出来的公寓，为什么阿锋从来不给各位小伙伴推荐？

EDG夺冠，开发商送房

什么是公寓？都有什么类别？和住宅什么区别？

百度百科的词条：公寓：公共寓所，分为商业公寓和职工公寓。是一种商业或地产投资中的居住形式，外形一般中规中矩，每层楼内有若干个套房和公共的走廊、厕所和浴室等，主要方便办公居住和对外租赁之用。商业公寓指旅店宾馆或别墅，可以自用也方便对外租赁，空间大小适当、布局规范紧凑，经济实用。职工公寓也包含学校宿舍，比较方便实用。

其实现在市面上非常多的公寓产品，看得大家是眼花缭乱，分不清楚到底都是哪种类型的公寓，阿锋现在把市场上主流的公寓产品罗列出来给大家，可以收藏下，哪天实在没办法非得买公寓可以参考下，公寓的分类主要有如下四类：

第一类：【住宅类公寓】严格意义上来说这个算不上公寓，只是小区名字带了“公寓”二字。房产用途标注的有住宅、单身公寓、单身宿舍等，产权70年，和普通住宅没差别，其实不在本次讨论的话题里。

此类公寓严格来说不算公寓，算住宅

第二类：【商务公寓】也是政府认定的正规公寓，具有居住功能，也可注册办公，俗称商住两用公寓。土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地，产权一般是40年或70年的。房屋用途明确写着“商务公寓”，个人名义购买。商务公寓具有居住功能，有独立的卫生间和厨房，符合条件的可以接入天然气，也可以用来注册公司。

第三类：【商业/办公类公寓】改造类公寓，土地性质一般是商业服务业，商住两用，产权多是40年。房屋用途则是写字楼或者商业。商办类公寓细分的话可以再分为两个类别：一类是办公改的，一类是商业改的。

第四类：【产研用地类公寓】俗称工改工公寓，土地性质一般是产业研发用地，产权一般是40年或50年。房屋用途则是产业研究用房，明确只能以企业名义购买，不能居住，价格相对会更低一些。产研用地类公寓细分也分为两类：一类是宿舍公寓，一类是研发办公公寓。

其实住宅类公寓不能算是公寓，因为无论是贷款年限，学位，水电费等等都是按照同小区的住宅一样的，唯一的区分梯户比一般比较高（3梯十几二十多户），光照时间也会差一点，大多都是小户型，如果带名校学位，其实是非常受欢迎的，比较总价不高，还能读到好的学校，对于一般的工薪阶层来说是很不错的选择！所以下表的对比就没把住宅类的公寓加进去了。

公寓各类型产品对比

至于一般的公寓和住宅的区别，下图也非常清楚了，看了下图也基本就知道为何公寓总是跑不赢住宅。

住宅和商务公寓的区别

为什么公寓就是涨不过住宅？核心缺陷在哪里？

3年，阿锋一个朋友，在龙岗买了一个loft公寓，总价80多万，税费15万，其实我是非常不建议买公寓，但是她没有深圳的住宅名额，又不想替房东缴月供，最终选择了自己购买一个小的loft公寓，到现在这一套公寓，如果从居住属性来说，她还是赚的，但是现在价格已经下跌到78万了，我一直没敢告诉她，也不知道她知道后会怎么想了，为什么公寓买了后就是跑不赢住宅？甚至跑不赢通胀？我觉得主要有如下几点核心缺陷：

• 持有成本过高

公寓用的一般都是商水商电（部分通燃气的可以是民水民电），而且厨房只能用电，拿深圳来说：居民用电是：0.68元；商业用电是：1.0064元，居民生活用水：2.80元/立方米；工商业用水：4.10元/立方米；以一个家庭每月用水15立方米，400度为例，公寓每个月大概要多缴149元，然后有些地方的公寓物业费还比住宅高很多，之期的天价物业费应该大家也看到过不少了吧？都是公寓闹的。

• 附带价值过低

一般公寓都不能落户，也不能入学，虽然附带的价值太低，基本就只有居住属性，虽然现在各地开始慢慢地放开了公寓的落户已经入学的限制，但是还是比住宅要差一截，比如深圳的商务公寓可以申请入学的就有：罗湖区、福田区、南山区、大鹏新区和光明区。不过入学的积分比住宅要低不少。

• 贷款成本过高

公寓最高只能贷款10年，且只能贷款5成，而且利率一般都要上浮10%左右，所以无论是贷款的成本，还是首付的压力，月供的压力，都要比住宅高很多。

• 交易成本超高

公寓交易成本非常高，增值税是按照递进式的，基本上30%-60%左右，也就是说好不容易买到一套房价上涨了不少的公寓，最后发现增值的部分都缴纳税费去了，更不要说那种公司产权的税费，更加复杂，费率更高。

有这4个致命的核心缺陷，公寓想要跑赢住宅就没有可能，所以阿锋从不推荐大家去买公寓，不管是何种性质的公寓！我们来看看各地公寓的去化周期就知道公寓有多难卖了！

长沙公寓去化周期46.8个月

沈阳公寓的去化周期95个月

昆明公寓的去化周期25个月

南昌公寓的去化周期77个月

什么人可以买公寓？能买什么样的公寓？

什么人可以买公寓？是不是公寓就一定不能买？具体有以下几类：

1、顶级的富豪，比如上个月被爆吃了250万差价的深圳湾壹号的业主，买的就是公寓，人家买的不是房子，房子也不需要附加什么学位，落户啥的，人家就是要一个身份的象征。

2、还有一个住宅名额用完了，实在没有别的投资渠道，可以考虑买公寓。

3、没有住宅的名额（泛指北上广深），又有居住的需求，不考虑学位，落户，比如给家里老人养老用等。

能买什么样的公寓？第一类的人就不需要我来瞎哔哔了，至于第二类的小伙伴，一定要找地铁口，最好是商务区周边的公寓，因为只有这样的公寓租金回报才高，你本来就是没有更好的投资渠道了，那么把公寓做为一个理财产品看待，只要真实的租金回报（不是开发商所谓的返租协议的租金价格）超过4%就比存银行好了。第三类的小伙伴，还是那句话，交通得方便，小区的配套最好和住宅区域是一起的，离自己上班工作的地方得近，附近有医院，商业配套等等，因为就是为了纯粹的居住和养老了。

这次送的珠江未来城价值几何？租金收益多少？

珠江投资又为什么要送EDG队员房子？公开信息显示，珠江投资成立于1993年，是一家老牌地产开发商，大本营在珠三角。经过数十年发展，其业务布局已经扩展至长三角、环渤海、及西南、西北经济圈。珠江投资有两个股东，分别为广东韩建投资有限公司及广州华城置业有限公司，持股比例分别为83%、17%，这二者的背后是朱孟依的次子——朱伟航，作为珠江投资的实控人，朱伟航的持股比例达到99%。

二者“本是同根生”的关系也很好地解释了，为什么EDG夺冠，送房子的是珠江投资。所以就是左手送右手了，至于送的公寓到底价值几何呢？因为还未开盘，只是为了楼盘的置业顾问，预估的价格大约1.5万/平米，主要的户型是30-80平，那么送出的价格大概就是45万-120万之间，假设送的都是120万的户型，珠江投资用了不到1000万的投资，获得了几亿次的曝光，这是非常划算的。

珠江未来城地处广州番禺的莲花山片区，从某壳的数据可以看到，该片区的均价大概1.8万/平米，所以1.5万的精装公寓，其实价格并不算便宜，毕竟1.8万的是住宅的价格。

某壳的均价

珠江未来城的位置

至于该片区的租金价格大概在2000左右，从某壳也能看得到数据。

周边租金价格

至于珠江未来城会不会是好的入手标的呢？先看交通情况，和广州地标广州塔的通勤时间驱车是40分钟，公交出行是1小时50分，至于周边最近的地铁是6.9公里远的南海神庙地铁站了，至于年化回报，以45平2000元/月计算，大概3.5%的年化回报，具体价值几何，应该不言自明了吧？

驾车通勤

公交通勤

最近的地铁站

写在最后，EDG确实牛逼，3-2逆风翻盘，当然最牛X还是朱老板，朱老板也大气，夺冠每人送一套房，夺冠是一件喜大普奔的事情，送房子比火箭啥的实在多了，何况还是精装交楼呢？双赢呀！至于想买公寓的小伙伴，可以先关注收藏点赞三连，这样就不会迷路，就算非得买公寓也就不要买错了！再次谢谢大家！