市场的调整对每一个有房或者要买房的人,都在产生影响。
近来粉丝们陆陆续续给我反馈来信息,表达他们的担忧。
比如说,科技园的华润城3期,190平米的四房下跌了800万;像八卦岭的学区房,去年暴涨,今年也出现了显著的下跌,20%以上;以及有个粉丝在西乡的小房子,52平米,从550万跌去了100万。宝中的天悦龙庭,一些单位也跌掉了300万。基本上,很多区域的价格下调,都已经在2成左右。
刚巧10月份的数据也出炉了,深圳二手房的成交可谓是继续低迷。10月二手住宅成交仅仅1605套,不但是自4月以来连续7个月下跌,而且还是2012年3月以来接近10年的单月成交新低。
如我们之前的判断,这样的市场调整幅度,无论是量还是价,都已超过了2018、2014,开始追向2008。而从房企的艰难程度看,已经超过了2008。显示市场以及行业,是比想象中还要惨烈的。这种惨烈的调整已经显著影响了三季度的GDP,土地卖不出去也严重冲击了各地的财政收入。是以,我上月下旬讲,从现在到年底,政策有限放宽已经是明牌。看近来金融部门的行动,信贷松动已经展开。这是一个积极的信号,所以市场有机会在11-12月短期站稳。但由三道红线、房地产税、信贷管理构筑的中长期压力,依然会成为左右明年市场走势、房企发展的重大因素。
粉丝们很担忧,上了车的童鞋对房价的下跌很恼火、很沮丧。没有上车的童鞋也惴惴不安,不敢下手,怕站岗。而且,今年几乎是整个年份,每天都是各类坏消息在冲击着大家的信心。上游原材料的涨价、蔬菜比肉贵、消费的疲软……很难找到对房地产有利好的东西。
问我,其实我也不知道短期市场会怎么走。或者说,我认为这个问题不重要。过于关注这些短期波动,无论买还是卖,都很难做对的,而且会错失非常宝贵的市场学习机会。
正像你买了一只股票一样,每天上午9:15分开始,你都打开股票软件,一直盯着股价,看它上蹿下跳,心情也跟着起伏,这样一直盯到下午3点收市。那么,请问你这one day day的,能得到什么?能够让股价V型反转?
如果你买了房子,也是这样,今天跑到楼下问一下中介,明天看一下群里扔出来的成交信息,心情也跟着亢奋一下或者停顿一下。请问,你又能得到什么?能够让市场扭头上升?
除了心情彻底坏掉,每一天都蹉跎过去,什么也得不到。
但据我观察,真的有很多童鞋是这样的。在市场下跌的时候,我们买的房子会跌价,会有人去售楼部维quan,有些是因为质量问题,有些则是很简单的因为不爽,心情实在糟糕了要出一口气。
而对于那些还没买房子的童鞋,大部分表现也都大差不离。市场调整的时候,他们纷纷选择停下了进场的脚步,每天游荡在各种群里,无限的接受各种信息,生怕错过一个新闻而没有跟上队伍。我以前谈到过这样的现象,很多所谓的“刚需”从来没有认真的做过功课,这决定了他们始终是在跟着所谓的“市场共识”跑。
而大部分的“市场共识”,其实都是完全经不起推敲的。他们经常会在房价已经显著上涨的时候,告诉你加快入市。然后你进去了,站岗了。这刚过去的一轮牛市,想必又埋了很多人。有的时候,我很想建议他们多像那些投资客/改善客认真学习,不要老是以为别人都是炒房客,在对他们进行道德审判之前,看看那些人为了买对一套房子,他们做了多少功课。
如果让我谈我的希望,我永远都希望好城市的房价能够再die多一些,市场能够调整的更久一些。和所有的刚需一样,我也不喜欢一个大涨的市场。房地产价格的下跌,原因讲再多,说到底就一个,涨得多了,太贵了,就会跌一下。跌得多了,市场修复了,就会涨。大涨或者大跌的市场,从来都不持久。所以,当市场在亢奋的时候,你就要警惕,不要无脑的冲进去。而当市场低迷的时候,你反而要兴奋,因为这是市场在为你制造机会。
这是个很简单的常识,但不要以为掌握这一点很容易,如果你和买家交流得够多,就会知道,大部分人依然摆脱不了“贪婪和恐惧”,更不要说使用理智去判断了。
有一个很好的方法,我一直在使用,前年的文章里也写了:如果你要在市场胜出,你就要学着摈弃掉很多市场的“噪音”,让自己专注于应该专注的事情上。尤其在市场调整的时候,非常的有用。
这个世界每天都在发生太多太大的变化,尤其是今天的局面,我们处在一个巨大变局的时代里。不但是中国在变,世界也在变。别说看透了,连理解都理解不了。
但是,为什么你要懂这些?并不需要。如果你要买股票,认真的研究透彻你要买的公司,不是更容易吗?如果你要买房子,认真的研究透你要买的城市/地段,不也是更容易吗?今天这种发急救包的事情对我们买房子有多大影响呢?我需要结婚,改善我的生活环境,难道外面乱糟糟的,我就什么都不做了?
我会简单的关注知道这件事就可以了,但在决策的链条里,应该把它归于“噪音”的部分——就是它对你的决策不应该产生任何影响(包括正面的影响)。因为有些大事,我们也没那个水平搞懂,所以,不懂的事情不要装懂。而且,如果你把时间拉长,你也会发现,往往你投入了很多时间在其中的所谓的“重大信息”,在时间的长河里,经常是不值一提的,很多时候它甚至只是一个简单的谣言。
专注于你所在的城市,专注于你所要购买的地段,做很扎实的功课,这是你应该做的事情,如果你是一个需要买房子的刚需。而如果你已经上车,那么同样,专注于检视你所购买的房产,关心地段周围的规划与基建进展,不断的复盘审视自己的决策是不是正确。基于这些,去做更多的扎实的功课。
相反,把时间花在每天关心房价数据的波动上,或者花在每天外界发生了什么重大新闻上,真正的伤害在于,让你会“白白错过一场危机”。为什么“不要浪费一场危机”这句话很重要?乃是因为,我们可以从危机里,学到很多很多东西。尤其是关于对市场运作的理解,这是需要不断的训练才能习得的。“危机”是最好的老师,顺周期不会让你成长。
我认为做到这些,对于一般的买房人“做对”,已经够了。
很多童鞋会关心底部,底部到底来没有来,什么时候来,是不是现在可以抄到底了。
这是又一个非常不重要的问题,实际上,我不认为存在一个整体的市场底部,之所以我们认为会有底部,是因为事后我们去看数据显示出来的。但真正的你参与市场就懂得,在市场底部出现之前,那些优质龙头早就涨得不像话了。所以,找到那些标的,才是最最重要的事情。
其它的,都不重要。
所以,什么时候买房子是机会?答案可能是:什么时候都是。全在于你怎么去判断那个楼盘,就是现在的低迷的市场,也能够出现深业中城被爆抢,13万/平米的价格,顶复7500万的天价,反而抢得要比5-6万/平米的房子更凶猛。那个背后,是市场对严厉限价的优质楼盘的投票。
调整之所以宝贵,就在于它可以制造更多这样的机会出来,让更多的人可以用更划算的价格上车。但时间拉长,不同的人、不同的选择,又会在下一轮周期里显示出差距来。
我不希望后台的同学们做这样一种人:房价涨的时候,骂炒房客、黑中介炒高房价;房价下跌的时候,只顾得幸灾乐祸但又不敢进场。又等几年后房价又涨了起来,再次转头骂炒房客、黑中介。
市场给了你机会,抓住它。
更新时间:2024-08-11
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